论供求关系的正确态度
“假如地价降了，房价会不会降下来”----- 这是一块很好的试金石。
是智多还是傻空。是正确的经济学，还是野狐禅。是脚踏实地，还是愤青。简单地问这个问题。类别就可以甄别清楚。
正确的答案应该是：是的，会大跌
一）填鸭教育
“决定价格的，主要是供求关系。哪怕地价为零，黑心的KFS一样会把房价炒上去”。
“产品的售价，和成本无关。决定价格的，最终是供求关系。中国人多地少的现状，决定了房价昂贵”。
以上二句话，可以作为伪民科的标准。凡是说这样话的，经济学大致没学好，可以直接归入：无知粪青傻空之类的。
中国传统的填鸭式教育，似是而非。关于数理化部分大概有1%是错的，关于文学历史部分有50%是错的，关于经济学部分100%是错的。
几乎每个人上初中的时候，就被课堂教育：“售价和成本无关，供求关系决定一切”。
这句话本身就是错误的。
所以，正本清源，当你开始看本文时，先把你的脑子倒空吧。
二）苦逼的地方政府
问题一：土地价格是0，或者土地价格是1000万元/亩，请问土地供应有没有区别。
答：100%的傻空，死在了这句话上。包括开卷问的二个问题：“地价降下来，房价会不会降下来”。 也包括水库新网友chen_spc，他说道：“"但是其核心不在于零价格而是无限量，只要土地供应有限，房价还是2万”。
这句话谬误之极。错就错在中国谬误洗脑教育。土地，其实是一种无限资源！ 中国传统教育教导我们土地“有限”，所以要土改，要抢地主家的田地。 这是谎言，谬误，邪恶。
土地事实上，是一种无限资源。 以960万平方公里，除以13亿人口，大概每人可以分到7000平米。中国目前所有的城市，所有的人类居住区，加在一起，消耗还不到国土面积的1% 即使将来发展到北美的水准，家家户户住别墅，而且人口很分散。再加上道路，河流，水坝，最终消耗掉的面积，也不可能超过4%。
那么，为什么我们还要喊“土地资源有限”。而且感觉地价飞涨呢。 因为我们缺乏的，是“建成区”。
譬如说内蒙青海，新疆西藏黑龙江，中国有的是大片未开发的土地。
那为什么没有人住到青海玉树格尔木去呢。因为基础设施不完善。在茫茫的戈壁滩大草原上，没有水没有电，没有煤气和下水道，连个Wifi都没有。
那么这些地块，能否改建成塞上江南，造千万一幢的宜居别墅呢。
答案是可以的。但需要巨大的投资。
金钱是具有魔力的。只要有足够多的金钱。哪里都可以改造。
人类第一个沙漠上的奇迹，是拉斯维加斯。第二个沙漠上的奇迹，是迪拜。
只要有钱，沙漠都可以改建成Hanging Garden地上天堂，可以改造成哈利法克斯塔销金窟，可以改建成美食文化休闲娱乐之城，可以地价贵得吓死人。
也就是说，土地是无限的。但“已开发”土地是有限的。 回到我们最初的问题，土地售价100元/亩，和土地售价1000万元/亩；请问，土地的供应会改变么。 答案是：天差地远。
政府也是下锅吃饭的。政府也不是万能的。政府也是手紧梆梆没钱的。 政府获取土地，无外乎几种方法：旧区拆迁，农地转性，厂房搬置，新区开发。
前几种方式，是有成本的。譬如你让拆迁户走，就要付高额的拆迁费。而且目前一般是“入超”的。（土地出让金低于拆迁安置费）。 厂房搬置，是利润最丰厚的。农地转性，则牵涉到18亿亩红线的问题。各有局限。
前三种办法赚到了钱之后，政府可以拉一根地铁。造一座新城。搬几个医院学校分校过去。使得沿途土地升值，然后新一轮的卖地。 可见，整个事件是一个“良性循环”。也就是前几年被媒体小编骂到撕心裂肺的“经营城市”。
在这里面，政府地价卖“什么价钱”，就非常重要。因为这涉及到了一个可持续经营。 好比我一家企业，买进了钢铁3000元/吨，压铸成了钢锭3300元/吨卖出。这其中的差价就十分重要，利润低了一二百元，生意就没法做要关门了。
引用水库一句名话，“享受不给钱，良心一定坏”。 政府也是要开货仓，要吃饭的。你卖地的价格越高，政府的供地越多。政府在“经营城市”中成本越低，则房价越低。
土地绝对不是守恒量的。
三）政府税费
在整个高宗时代，中国是没有媒体抹黑“土地财政”的。秀相时代，德行自然不同。
2002年的时候，全国土地出让金已经接近10000亿元。中央政府看得十分眼红，然后提出了“土地调控”。 其宣传口径是，土地出让是乱相，中央需要“管一管”。 其具体的做法，是每批土地出让，都要到中央去备案。然后中央要抽走10%的出让金。
可想而知，如此无耻的政策，自然在地方政府中引起了渲染大波，各地地方纷纷表示反对。你抢钱抢完了底层老板姓，还抢到地方各省头上啊。 宣传口径十分愤怒。从此之后，出现了大量连续十几年抹黑“土地财政”的新闻报导。说得十恶不赦。 其实土地就应该花钱卖你的。如果土地白送，那才是国有资产流失。 各位可以注意了。身边哪位如果提到“土地财政”，那必然是小白傻空愤青无疑。十分容易甄别。
说回正题，假如中央政府“夺权上收”，将地方土地出让金分20%入囊中，会发生什么变化。 回到上一节的文中。地方政府其实也如一家企业搬的运作。
我首先要拆迁回收掉一整个地块上所有建筑。包括民居，厂房，农地。 其中民居是亏钱的，厂房是赚钱的。农地转性，则要看和中央部委的关系铁不铁。
总之最后这块地块回收回来了。譬如卖了40个亿。成本35亿，净赚5亿。
但这5亿并不可以作为利润。因为企业是需要滚动发展的，需要“研发”。
其具体的做法，就是到郊区拉一条地铁。目前地铁的造价大约是7亿每公里，这纯粹是亏本的买卖。要许多许多笔利润堆积在一起，才可以新开20公里的地铁线。
有了新的地铁，沿途土地会升值。政府再造医院学校，这也是亏钱的买卖。最终把这些“亏本生意”都填满了，才可以开始卖下一个地块。
整个流程，号称叫做“经营城市”。其实也和经营企业并无二异。利润并不丰厚，算总账或许还大大亏钱。所以欠了一屁股的“地方债”。
现在，假设中央政府要抽走20%呢。
原本卖1000W的土地，地方政府到手就只有800W了。他们用来造地铁，造新城，造医院学校的能力就遭到了削弱。 新城南汇，浦江，嘉定之类鸟不拉屎的地方，就卖不出去。 省政府的钱就更少。 这就造成了恶性循环。
最终，“抽税”的结果是总供应量更少，房价更高。 那些仇视、痛骂、诅咒“土地财政”的傻空小白文青，滚出去住桥洞。
最后说一个段子。秀相提出“以后凡土地出让金，一律上缴中央10%”的时候，上海代表十分高兴。 站了起来，说：“报告首长，负的出让金怎么办”。
四）反作用力
道教讲究阴阳。 电磁学上有楞次定律，系统对电磁感应造成的反应，永远是削弱他。
在经济学上也是一样。 任何一种力，在系统中一定会导致反作用力。反作用力是削弱他，譬如削弱1/3。
举个例子，当秀相使纸币失去信誉时，人民就会倾向购买大量房产。 房价高了，地价（原料）就会高。
地价高了，就会促使人们将别的土地，无论废弃厂房，滨江造船船坞，市区的小学和火车站，统统都改换成房地产。进行住宅开发。 这就是“反作用力”。 反作用力会削弱房价上涨的势头，但不能完全抵消，譬如削弱1/3.
这就是房价和地价的关系。 第一个变量，引发第二个变量的变化，并产生反作用力。
凡是在鸡生蛋蛋生鸡，房价地价关系上搞不清楚的，统统可以消停了。
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发表于 2017-2-1 10:02:21
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