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 中央明确房地产行业支柱地位，政策基调不变
- 二季度房地产相关表态和具体举措减少，增量政策有待研究落实
一季度疫情影响消退，积压的购房需求得以释放，随着市场情绪逐渐修复，二季度监管部门政策有所减少。4月，央行2023年一季度金融统计数据有关情况新闻发布会提出“‘既管冷、又管热’，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限”。同时，自然资源部宣布我国全面实现不动产统一登记。
二季度房地产政策方面的关键词依然延续了之前提法。4月28日中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势和经济工作，针对房地产的关键词“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，依然在“要有效防范化解重点领域风险”之后，由此可见，防范房地产风险仍是重点，在当前的市场环境下，房地产政策环境整体仍处于宽松状态。同时会议强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设。”由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥作用；同时，超大特大城市因人口规模巨大，面对突发重大公共事件时应急管理压力突出，因此发展“平急两用”公共设施建设必要性更加突出。
具体举措上，二季度政策主要集中于降低购房成本、保障购房者权益上。4月最高人民法院做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确商品房无法交付时购房者退款享有优先请求权，购房者的权益受保护程度得到显著提升。5月住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，对房地产经纪机构提出“合理确定经纪服务收费”、“严格实行明码标价”、“严禁操纵经纪服务收费”等规范要求，有利于加强市场透明度，维护买卖双方合法权益，降低中介费用成本。6月央行宣布5年期以上LPR降息10BP，提振房地产市场信心，居民置业成本进一步降低。
6月16日李强总理主持召开国常会，会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。同时强调具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施，同时加强政策措施的储备，最大限度发挥政策综合效应。随着5月以来新房及二手房市场活跃度整体下降，房地产风险作为防范化解重点领域风险中的重要一环，下半年政策调控仍有增量空间。
 二季度各地“因城施策”频次放缓，短期热点城市政策优化预期加强
2023年上半年各地政策仍保持宽松趋势，根据中指监测，上半年全国有超百省市（县）出台政策超300条，公积金支持政策仍是重要举措之一、购房补贴政策亦是各地因城施策的主要手段。部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。
图：2022年以来各地因城施策频次 表：2023上半年主要政策类型出台频次对比
资料来源：中指研究院综合整理政策研究：https://www.cih-index.com/
从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，政策效果显现叠加积压需求释放，市场活跃度整体提升。三四线城市前期政策出台较多，政策空间已受限，5月以来政策的出台频次也逐步放缓。部分核心城市如杭州、南京等继续微调政策，进一步稳定市场预期。
表：2023年上半年地方房地产宽松政策汇总（不完全统计）
数据来源：中指研究院综合整理政策研究：https://www.cih-index.com/
超40城下调首套房贷利率下限至4%以下。根据中指数据，2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，随着符合条件的城市逐渐下调利率下限，二季度以来调整首套房贷利率的城市数量有所减少。5月以来，前期积压需求释放完成后，购房需求释放动能减弱，基本面较弱的城市市场调整压力增加，房价仍有下跌预期。6月底启动新一轮评估期，各地根据2023年3月-5月的新房价格变化决定是否调整房贷利率下限，部分城市下调房贷利率的预期仍在。
图：2020年以来重点城市首套房二套房商贷平均利率走势
数据来源：网络公开资料，中指研究院综合整理政策研究：https://www.cih-index.com/
从重点城市来看，6月，重点城市首套房商贷平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%，首套、二套房贷利率均处于低点。未来或将进一步下降，进而降低购房利息成本，有助于购房需求释放。
限购方面，各地继续放松限购区域，降低居民购房门槛，特别是热点二线城市，如杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围，非户籍居民满足1个月社保即可在当地购房；合肥庐阳区部分乡镇购买住房不限购；郑州荥阳、深汕特别合作区等地区放开限购。同时，住房政策针对特定人群持续优化调整，如长沙对人才放松购房限制条件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。
限贷方面，各地贷款支持力度加大，减轻购房者前期资金周转压力，如青岛优化非限购区域首付比例，首套最低调整为20％、二套最低调整为30％。优化“认贷认房”标准成为其中重要一环，驻马店、襄阳多地执行“认贷不认房”政策，即对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购房执行首套房贷款政策。
公积金方面，优化公积金政策成为近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一，多个城市出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、“一人购房全家帮”、提取公积金用于支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等政策，有利于降低购房者置业门槛，较低的贷款利率也有利于减少家庭贷款利息支出，减轻还贷压力，同时也提高了公积金资金池的使用效率。如连云港出台多条举措，降低首套公积金首付至20%，优化公积金贷款额度计算方式，支持商转公贷款及提取公积金支付首付等。
购房补贴方面，发放购房补贴是各城市支持住房消费的重要手段之一，政策频次及占比保持高位。2023年已有超50城执行购房补贴政策，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。
带押过户方面，3月30日自然资源部、银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》政策后，多地“带押过户”业务逐步落地，覆盖范围逐步扩展。如北京地区工、农、中、建等银行均已启动“带押过户”业务办理，5月下旬线上跨行“带押过户”在门头沟区不动产交易中心成功办理完成，“带押过户”政策各类配套措施已经基本到位。杭州5月末成功办理首单涉省直公积金“带押过户” 二手房云办证业务，进一步拓展了二手房“带押过户”的业务类型。深圳亦将“带押过户”覆盖至公积金业务，首笔“带押过户”模式下的住房公积金贷款成功发放，二手房“带押过户”政策推进扩围。
房票安置方面，房票安置丰富了政府安置补偿方式，也有利于加速本地库存去化。2023年以来南京、无锡、重庆、南昌、青岛等地均启动房票安置，福建省今年3月发布通知，亦明确实施房票安置。
除了以上政策举措外，部分城市亦从放松二手房限售、放松限价政策、加强经纪机构管理、加大引才力度等方面满足居民合理购房需求。
整体来看，上半年房地产政策环境仍处于宽松期，一季度中央、监管部门频繁表态并落地具体举措“防风险”“促需求”，各地政策出台频次亦保持稳定。二季度以来，各地政策频次明显减少。
当前多数城市房地产调控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。短期来看，预计需求端政策仍将聚力降低购房门槛和购房成本，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。企业端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，对房企的金融支持措施有望继续落地。另外，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进，稳定市场预期。<--END-->
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发表于 2023-7-5 08:22:19
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