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四大障碍不除，楼市很难回暖！ 新房销售额和销售面积刚刚有点见底的意思，11月的跌幅再次扩大。
 我的建议是：刚需换房（有过购房、贷款记录，但现在无房）首付比例降低到3成；家庭购买2套房，首付比例降低到4到5成（无未结清贷款的为4成，有未结清贷款的为5成）；允许2孩以上非户籍家庭购买2套房，2孩以上（或有随迁老人）户籍家庭购买3套房。深圳的“二手房成交参考价”调也应该废止。第二，早日公布具有可行性的、温和的房地产税试点方案，启动新一轮试点。房地产税早晚要来，这是不可改变的事实。既然如此，就让“鞋子”早点落地，可以避免“悬剑效应”。
方案要有可行性，充分考虑居民的可承受能力。鉴于中国房价太高，而且包含了70年地价，所以我们的计税方式要学习新加坡，而不能学美国。
美国的房地产税，计税的基础是房屋评估价；新加坡的房地产税，计税的基础是房屋租值（年价值）。后者更适合我们。所谓房屋租值（年价值），是房屋出租1年可以获得的租金。比如北京1套1000万市值的房屋，每月对外出租1万元。征收房地产税的时候，是按照12万元年租金的百分之几来征收，而不是按照1000万的百分之多少征收。事实上，新加坡在采用房屋租值计算房地产的时候，不是整套房出租，而是无论有几个卧室，都按照1个卧室对外出租来计算房地产税的，真正做到了轻徭薄税。或有人会说，这样低的房地产税率，能收几个钱？政府财政不足怎么办？
其实很好办，精兵简政、提高效率。另外，就是一视同仁，对所有的住房类型都开征房地产税；不能因为有些房产之前没有交税，以后就永远不交税（比如小产权房）。绝不能因为开征房地产影响了居民消费、居民的生育欲望，以及住房消费的升级，更不能让退休老人因为无法承受房地产而被迫卖房。尽量避免出台累进制、惩罚性的房地产税率。这种税率，只适合在极少数城市阶段性存在，比如目前的北上深。即便在北上深出台，也不能激进。在征收房地产的同时，大幅降低交易阶段的税费，取消倒逼开发商高杠杆、高周转模式的土地增值税。只有让老百姓看到并相信“房地产税不是猛虎”，大家才愿意买房。
 上图美国知名房地产网站Zillow统计的，美国各地的养房成本（2018年数据）：全美平均每套房子的房地产税，低于其水电费。只有在纽约、加州等少数地方，是明显例外的。
第三，在库存量比较大的二线城市，全面发力货币棚改、货币旧改。货币棚改、货币旧改，是中国特色的楼市调控工具，堪称楼市原子弹。它可以直接减少楼市的住房存量，短期内创造出巨大的购房需求。2016年到2018年三四线城市之所以房价大涨，主要是靠货币棚改（旧改）。
它的底层逻辑是：棚户区、老旧小区大多在城市比较好的位置，土地价值较高。政府征收了这些房屋，收回了有价值的土地，将来可以卖更好的价钱。代价是，给居民现金（或者相当于现金的房票）让他们购房。如果是房票购房，政府需要兑付开发商手中的房票。政府如果缺钱，可以通过政策性贷款，或者发行专项债来筹资。
要让楼市回暖，2023年必须在货币棚改、旧改上发力。我不赞成在人口流失的三四五线城市大规模地搞，因为土地价值有限，可能产生巨大的后遗症。
2023年的货币棚改、旧改，应该主要在类似郑州、天津、武汉、重庆、长沙等住房存量大的二线城市发力。这些城市级别高、发展机遇多，未来可以持续吸引人口。只是由于当前库存多，所以楼市低迷。一旦货币棚改、旧改发力，可以轻松撬动楼市，后遗症较少。至于一线城市，要控制货币棚改、货币旧改的量，避免过分刺激楼市。第四，保交楼要实质性进展，切实维护购房者合法权益，让大家有安全感。楼盘烂尾，将让购房家庭多年财富积累付诸东流，也严重影响营商环境、居民的购房欲望。这个问题必须在2023年有突破性进展。
最近，郑州市长在一个年会论坛上，向社会透露了郑州保交楼的措施和进展，比如“申请中央专项借款”、“协调银行配套融资”、“设立纾困基金”等，大概启动了200多亿的资金来解决“保交楼”的问题，至少涉及到14.5万套房子。
要让所有的烂尾楼盘都“复活”，难度非常大。所以，有些销售率极低的烂尾楼，应该采取置换方式，把购房者的房子置换、集中到一些较好的楼盘，这样才能集中资金打歼灭战，起到事半功倍的效果。当然，这涉及到很多法律问题，需要政府积极创新工作方法。以我们的强政府模式，不是办不到的。
中国楼市现在遭遇的是“24年来未有之大变局”，所谓24年，是指1998年全面房改以来绝无仅有的局面。想让楼市回暖，需要做的工作很多，上面4个是必须做的，也是最关键的。
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发表于 2022-12-25 07:37:05
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