杠杆与笋盘哪个更重要 #2295
时机最重要 一）前言 今天晚上如果要追热点的话，理论上应该写“房租”。 例如上这张图： 唉，世界上怎么会有这么蠢的人。
不仅蠢，而且坏。从大脑到心脏都坏透了，堪称新时代的人渣。 房地产调控的事，从来没有人问“房东”的感受。 你抓住中介盘问不休，我也真是服了。
难怪5i5j越做越差，每况愈下。 高层都是这种人。智商徘徊在僵尸与丧尸之间。
可是哥哥刚提笔想写，长叹一口气。 再叹一口气。 算了，咖啡御免。 “长租公寓”这个话题，已经有奥派同仁布尔费墨，菁城子挡在前面。 珠玉在前。就不用我再堵枪眼。 俺还是“斗长命”吧。 因此，今天我们不追热点。我们普及数学。 二）精算 今天静下心来，做了一些测算。 测算的数据，是地产圈长期以来，争论不休的一个话题： “零首付流派”划算，还是“笋盘流”划算。
当我遇见选择时，是应该尽量追求杠杆，还是尽量追求折价？ 这个问题，定性来说，我们心里有谱的。 定性的说： 但是，定量的计算，我们从来没有做过。 静心算了一下，结论颇为有趣。 三）零首付流派 假设有一套房子，价值900W。目前有二种算法，请比较： 1）首付0W，贷款1000W，手续费100W。 2）首付400W，贷款400W 第一种办法，是“杠杆最大化”。 第二种办法，是笋盘压价。净支出只有800W。 这二种方法的盈亏平衡点在哪里。 哪一个因素，对收益影响最大。
这一类的数学，十分简单。 只不过没有人系统地“教科书式”计算过罢了。 我们可以列出这样一个表： 这是“零首付”流派的现金表。 首先，你会惊讶地发现： 零首付流派，其实并不是零现金。
“零首付流派”还是需要支出现金的，而且金额还不低。在某个时刻，甚至比老老实实“笋盘流”支出的现金更多。 因为“零首付流”名义上，你完全不需要首付，得意洋洋。 但在实战中，一旦你完成了“交易”。几乎很快，你就要开始付月供。 而且因为你是“零首付流”，你拉高了总价，进行了更大量的贷款。 包括贷款和手续费，会压得你喘不过气来。 月供远远超过正常流派。 你看表格中，买一套价值900W元的房子。 但是月供却要付68169，一年需要8.2W，相当于房屋总价的9% 如果你一张完美的“零首付”单子，拖上了三年。 则你仅仅还月供部分，就花掉了房价的27% 我们内部戏谑称“零首付流派”，叫它-100+10X 意思是说，什么事情也没做，你先亏100万。 此后，由于你零首付（一成首付），杠杆高。涨幅可以Ｘ10. “零首付”这个流派： 如果房价不涨，你就死定了。 如果房价微涨，你就小赚。 如果房价大涨，你才大赚。
进一步的计算回报率，我们可以列出这张表： 这是一通36个月的还款表。 更为直观一点，我们可以做出这个图：
图表的意思是，一套“零首付”900W的房子，如果持有五年，房子涨到1400W，则你的年化回报率是12.50% 咦，似乎也不高啊？
四）笋盘流 我们进行第二套算法。“笋盘”流派。 假设一套900W的房子，被你以800W买到。 首付400W，贷款做得不好，只能贷400W。
过了三年，分别还是售900，1200，1500W，请问回报率多少？ 画成图表，则更加直观一点。 实线是“零首付流”，虚线是“笋盘流”。
“笋盘流”几乎一直都在盈利线以上。 三年涨+40%，或者五年涨+64%以上，则笋盘流被“零首付流”收益超出。
哥哥盯着这个图表，左看右看，左看右看了半天，最后得出一个结论。你知道是什么： “零首付流”毫无价值。 为什么，因为你看看这个图表。“笋盘流”已经非常完美了。 以三年计算，笋盘流已经提供了+20%年复合回报。 作为“稳健投资”，每年有+20%很不错了。 而“零首付流”要到三年涨幅+40%之后，收益才能反超。 之前一直是巨额亏损。 亏损，呃，俺不能接受亏损。 对于绝大多数的投资者而言，收益率+40%以后，+60%还是横财，带来快乐有限。 而亏损的“巨额风险”绝对不可以接受的。 从风险喜好角度，是不是该把“零首付流”给毙了。 （在8.18的影居活动中，罗尼大声呼吁，“零首付流”过度进取，风险重重。她说得对不对？） 五）超短期 哥哥手贱，我又测算了一个“一年期”的回报率。 然后我默默给自己写了四个字：“以上全错”。 真的是，令人印象深刻的…………超级曲线啊。 “零首付流”的回报曲线，一骑绝尘，远远向着4000%走去了。
我们之前看“三年期，五年期”的回报率比较，“零首付流”并没有特别优势。 因为零首付也要付月供，三年填进去了27%的房款。 但是“一年期”的比较，则非常惊人。甚至远远打爆了表格的上限。 在整个标量中，最重要的真是“时间”。 如果你追求短期快涨，大涨前夜。则应该追求杠杆。 如果你持有时间较长，则应该追求笋盘。
关于“杠杆和笋盘”的争议，最应该问的，是你预期要持有多少年。 越是确定在“大涨前夜”，而且涨了就可以抛现，一年以内，就应该选择杠杆。 众所周知，水库的主要手法是“大面积，低单价”。而且流派倾向于长持为主。 我们去到一个新的城市，往往会期待一个十年的雪坡。 水库主要的审美观，还是侧重“淘笋”，而不是“拼命加杠杆”。 蓝色水库：亲，我有一个问题咨询你。 蓝色水库：同一个小区有二种车位，一个价格16W。一个价格32W，但可以贷款50%。请问哪种好。 Yevon_ou：…………
六）关于风险的把控 对于风险，我想很多人都误解一件事。 所有的风险，都是边际风险。 譬如说，一个人有2000W净资产。然后他跑到CQ，全款“零首付”买了一套房子。 你说他“风险”么。CQ人都要吓傻掉了。日夜担心。 但是你说“安全”么，对于一个有2000W净资产的人来说，多加一套80W的房子，算什么风险。 哪怕他少付了24W首付，说不定他自己的主力仓位。三个月月供就十几万了呢。这半年下来，总负债还是减少的呢。
对于绝大多数人来说，他的“底仓”是不动的。京沪深大型的，高价值的物业，想动也没法动。 “不动如山”。如果你90%的仓位，都是稳岻如山岳的。 那么你10%的先头部队，刀磨得再快，又有什么关系呢。 几乎所有的多军，都缺乏现金。而自己的债务，每个月都在减轻。 把少量“高能”的先头部队，磨得尖锐一点，又有什么关系呢。 你看到的全力一刀，其实并不是全力一刀
对于我们来说，“锐刀”亦无非一种财务工具而已。 你肯不肯多出10%的手续费，“借900W，还1000W”。 类似的决策，是与否，唯一的影响因子，也仅仅是数学。 和道德无关。 你的父辈们，连贷款都没见过。背一点点贷款，吓得夜不能寐。 但经历过的人都知道，这都是很小，很安全的事。 没有坐过云霄飞车的小孩子，不用惊吓的哇哇大叫。
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发表于 2018-8-21 06:57:07
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