论学区房五年改的分析

yevon_ou

论学区房五年改的分析



背景，最近2014年5月份上海长宁徐汇等区，纷纷推出“学区房五年只能出一个名额”等政策。
该政策对各方利益影响如何，孰赢孰亏，需要展开分析。



一）公地悲剧

首先我们要澄清一点。“学区房”这个制度，是绝对维持不下去的。这点在《我为什么不买学区房》中，已经写得很清楚了。

“学区房”制度必然崩溃。因为他的“获益方”和“劳动方”不对称。
收益和劳动不对称，获得收益的人，并不是付出劳动的人。

“学区房”获得收益的，是房东物业持有人。而一流的教学品质，则取决于老师的付出。
目前的学区房制度，对教师完全没有正向激励。无论学区房涨得多高，“生产者”教师群体都没有获得任何利益。
劳动和收益完全不匹配。“学区房”就会形成类似于“公地悲剧”。



“公地悲剧”的意思就是，一方面，由于需求没有成本。会导致过度放牧。所以越来越多的家长，会钻空子分切学区房的蛋糕。典型的譬如一套房子可以塞进多个学生，频繁转手卖掉换新名额。
另一方面，则是供给方没有动力。“地段生”在学校里是没有地位的。虽然老师不情不愿地收你进门，但是给你配的是最差的师资，最少的关心，最少的资源。



“公地放牧”的悲剧，最终是草原被吃光，退化为荒芜一物的沙漠。
“学区房”的制度也是一样的。这样建立在“剥削”教师基础上的制度，是不可持续的。“地段生”最终会被老师当垃圾一样丢弃。
学区房会退化成贫民窟。




二）新政改革

目前学区房“五年一人”的改革，意味着什么呢。
意味着学区房制度不堪承受。由于“名师”是免费的，形成了公有制。必然会导致需求无限泛滥。

其结果，就是凭地段进“名校”的学生越来越多。本来正常的情况，25年一代人，一个室号可能每过25年才产生一名小学生。
可是在学区制度的情况下，房东每隔三年就把房子卖掉，新房东又塞进来一个“地段生”。需求大大增加，25年中可以产生八名学生。



这是学区房制度的第一条裂缝。意味着资源被消耗不堪负荷。
在这样的情况下，公有制“凭票供应”必然应运而生。公有制意味着贫困，贫困意味着不足，不足意味着限制供应。

“五年一张票”，是学区房制度的第一条裂缝。但我们今天不是来批评学区房的，虽然他最终必然崩溃。最终会演化成三十五年一张票。和“经济适用房”一样，属于听得见吃不到的毒药。
我们今天要讨论的是，从“短期”来看，这个五年制改革对房价影响如何。对那些所谓“学区房”（未来要演化成贫民窟）的影响如何。



在这个问题中，我们需要一个关键性的参数。
假设所有的房子，分为“待出售”和“不出售”二种。
不出售的房子，每25年换一代人。每年贡献0.04个小学生。

待出售的房子，若干年换一代人，每年贡献X个小学生。
请问这个关键性的参数X，是比0.04大，小，等于？



我们认为，X很大，一般可认为每三到四年换一批地段生，每年贡献0.25个小学生。
也就是说，X >0.04

在这样的情况下，如果改革为“五年一名额”，则强制X=0.2
想想一下，本来有100个人想进名校。但是只有30个可售房源。
在原有的制度下，一套房子可以反复用。每三年一批，这100个人都可以进“名校”。
但是，新制度下，一套房子只能用一次。则30套房子，只能让30个人进小学。


这意味着学区房的价格会大涨！
或者说，原先100人中，出价最高的前30人，才能够买到学区房。粗略估计约等于30%~50%的涨幅（学票）。

但是，这是毫无疑问的恶政和灾难。
因为消费者买到的东西，并没有变化。只不过供应减少了。
就好比说灾荒年买大米。商品并没有变化，价格却翻番了。




价格提高，成本提高，制度成本提高，在任何时候都不是一件好事。他会摧毁整个系统。
也就是说，公立“学区房”的成本太高，以至于不能维持。家长们发现，私立比学区更划算。




三）学区房的实例

今天水库有一位gallopjefferson先生写了篇《我买了学区房，我为啥买了学区房，我为啥买了学区房的...》
4F写到了对菜场小学的恐惧。




我们顺便讲讲“学区房”的实例。水库上的某人，就是三版市场上F10的，他儿子在福外读书。
福山路外国语小学，金子招牌，浦东第二名校，目前内部是一塌糊涂。


十个班级中，只有一个班级还象样子，师资倾斜也够。就是自费招生班。
另外的几个“地段生”班级，菜场卖鱼的，马路对面开五金店的，双职工小白领都挤进来了。
人总是对自己未知的事物充满憧憬。典型的譬如陆医生憧憬美国梦，gallopjefferson憧憬学区名校。但事实是残酷的，福外里面也是菜场，什么人都塞进来了。



最近福外二个小孩子打架，一个小孩把另一个小孩揍了。被揍小孩他爸，就守在小学门口，等放学时把该男孩揍了一顿。
然后那男孩他爸，再冲到学校来，把被揍小孩揍了一顿。

这件事吵上了微博，微博上现在纷纷扬扬，校长把班主任骂了一顿。班主任眼泪汪汪上来发微博。说奴家是无辜的呀。这怎么管得过来。
被揍小孩他爸，就是水库上某人。


所以憧憬着买套学区房，就能养出个名校状元的。洗洗睡吧。


（yevon_ou@163.com，2014年4月16日）