【分享】战术分析一例

yevon_ou

战术分析一例 备战11.11，老婆在购物车里放了东西，所以深夜晚上不能睡觉。饥寒交迫守在电脑旁，闲来无事，不如写篇文章。 一）准备 大约二个月之前，水库论坛某网友，看中了某复式笋盘。大约800W左右。 出于种种原因，他想找人合作。 实地看了一下房子，标的还不错。带前后花园。有上涨50%的潜力。 但是没有上涨200%的潜力。也就是说，不会一下子变成“极稀缺”的市场宠儿，最多也就是平庸的随大流而涨， 涨50%仅仅是恢复他的估值。类似于被低估的普通蓝筹股股票。而不是急剧腾飞的新兴明星股票。 标的不错，对方（假称为W先生）为什么要找人合作呢。 原因可能有几个； 800W的标的太大，他想找人分摊。 他对于房价未来的走势无把握，想风险找人分摊 在具体的项目标的运营上无经验，想找熟手人合作。 鉴于种种原因，我们不展开将这个项目更多的内部细节问题，以免泄露私人情报。 譬如如何改建，如何装修，如何市场定位； 真的啃下来以后如何进行内部改造，以获得最大化的租金，弥补现金流差距。 我们只简单讲一讲，从宏观金融的角度讲，该项目是如何操刀的。 二）合作 项目是W先生的。他找我合作。我提出的三条条款： 1）利益对半分配，各占50% 2）所有投入的现金，按8%结算资金成本，分红前扣除。 3）卖房。若一方同意一方不同意，则不同意方，可以以合同价的90%优先购买。 4补充）出房票者，占5%利润。 举个例子，譬如说你800W买进，交了50W的税，然后1200W卖出。 则你的利润，就是1200-800-50=350W。 出房票者，先占5%即17.5W拿走。 出现金者，按照历次现金付款时间，年率8%结算利息，譬如总共70.5W元利息拿走。 剩余的350-17.5-70.5=262W，利润对半平分，各占131W。 很久很久以前，在《秦时明月汉时霜》一文中，我也曾给孔二狗列下三条条约，最后把chenzq55气得拂袖而去。这三条条约互相嵌套，内藏了不少的玄机。 而如今的这新三条条约，又暗藏怎样的含义呢。 这其中，最最紧要的是第二条：“所有现金出资以8%年率计算利息”。 当时我和W先生是这样说的。 “800W的房子，首付240W，契税约26W，再加上房东营业税及中介费28W，装修30W，一共得出324W现金。 你出完首付款之后，每月按揭可由我来付。560W贷款，每月供款32000元。扣除租金最乐观可收22000元，实际贴钱每月10000元”。 如果象双方较有共识的基础，5年之后再抛售的话，则补贴一共要补60个月。贴进去约60万元。 到最后计算盈利的时候，W先生拿出了324W元，五年复利滚下来，一共是152万元利息。 我出的是1W一个月，60个月连本带利，最后滚出来应该是利息14W左右。 每月按揭利息26000元，租金22000元，利息净损失4000元/月。60个月合计24W。 这样算下来，假设800W的房子买进，五年后1200W卖出。 则毛利润：         1200-800-26-28-30-24=292W 房票价值5%：       -14.6W 利息W先生：        -152W 利息yevon_ou：     -14 ------------------------------- 总计：             111.4W 每人分钱：         55.7W 假设800W的房子买进，五年后1600W卖出。 则毛利润：         1600-800-26-28-30-24=692W 房票价值5%：       -34.6W 利息W先生：        -152W 利息yevon_ou：     -14 ------------------------------- 总计：             491.4W 每人分钱：         245.7W 假设800W的房子买进，五年后1083W卖出。 则毛利润：         1083-800-26-28-30-24=175W 房票价值5%：       -8.75W 利息W先生：        -152W 利息yevon_ou：     -14 ------------------------------- 总计：             0.25W 每人分钱：         0.12W 三）分析 房地产是一门很赚钱的生意。在上文的分析之中，我们的盈亏平衡点是1083W。 也就是说，800W的房子，五年内涨到1083W。 但事实上，我们买的本身就是笋盘。在买入之际，他就已经是大大低估的。该房屋本身的价值，我们估计，在2013年11月份，已经可以值到1083W。 也就是说，一旦买下来，赚钱是十拿九稳大概率的事。 更何况，即使是卖1083W，你也已经包含了你8%的银行复利，包含了你八万多的房票分红。这实在是一门不错的生意。 更何况，如果楼市行运还不错，五年之后仅仅涨到1200W，那么每人就可以再有56W的分红。相当于你二年的工资。 如果再涨上去，就更乐观了。 房地产是一门很赚钱的生意。但今天我们无意谈论于此。 我们谈论的是，这三条契约设计的逻辑。 首先，我们揣摩了W先生的心理。 W先生的想法是什么；他有首付，但他不敢买楼。 有首付，W先生敢出三成的钱。但他不敢出七成的钱。 这是最普通，最正常，最典型的小市民的心态。 那我们和他赌的是什么。“你付首付”，“我付按揭”。 我答应把按揭扛下来，就把W先生最大的顾虑给解除掉了。他也不用担心老来背债，有几百万的房贷跟随一生。而且细水怕长流，W先生也对每月三万二的房贷没信心。 但另一方面，在专业的投资客角度，看到的却不是这个局面。 对于专业人士而言，我看到的是：“我省掉了320W首付”。 对于专业人士而言，其实真正难以筹措的，反而是首付。对于一个持续不断每年2N的人来说，每一分现金都是如此地宝贵，以至于你再也不可能压榨出一滴石油。 对于专业人士而言，容易解决的反而是月供。即使是每月32000元的月供，但是你可以用租金去抵。一开始是有缺口，但时间久了租金会慢慢上来。真的撑到了五年，八年之后，租金能成长到足够覆盖缺口。 这段时间，你要填进去的钱是多少呢。大约每月一万，而且是细水长流的。所以你有足够时间办法筹措。 “你付首付”，“我付按揭”这样的财务结构，最大限度地发挥了双方的长处。扬长避短，各取所需。才是做生意的道理。 四）8%的奥秘 那么，8%的奥秘在哪里呢。在这篇三条中，我们说50% vs 50%地分配利益。有一些傻空兼小白又要跳起来说，不公平，不平等，不合理！ 事实上，这样的叫法，只能说明他们无脑。 我要说，别说五十五十，哪怕20% vs 80%，哪怕1% vs 99%，在这样的算法下都是合理的。 为什么，你腾空开想，假设这套房子的持有人，是另外一个人，假设叫C。 C完全没有任何“本金”，完全没有一分钱，每一毛子都是借的。 现在C要炒楼。我们W先生和Y先生二位股东，或者二位外人，借钱给他，收取8%的利息。 显然，不管我们是谁，我们借多少钱，账目都是清楚的。 现在我们来核算C的盈亏成本。最后把C的这部分盈亏50%  vs 50%分账。 20%  vs  80%分账 1%   vs  99%分账 都是可以的。这不就是个股份公司嘛。 我们提出50% vs 50%分账，只不过想看每个人的“赌性”不同。想承担多少的风险，分享多大的收益。 我也可以完全和W先生说，我占100%的涨跌溢价权力。你的钱就当8%收利息。这就简化成为一个单纯的借款行为了。 那么，8%代表什么呢？ 代表了C的一个盈亏点。 C假设是一个炒楼客。则他买房子的总成本为房价+税费+装修=884W左右。 C的资金成本分三块：70%的按揭是八五折利率+30%的首付是8%利率+租金利息差 即：5.57*70%+8%*30%+（4000元*12）/8840000元=6.84% 每年房价涨超过6.84%，你就是赚钱的。 每年房价涨不到6.84%，你就是亏钱的。 在我们这个例子中，我们慷慨地和W先生对赌。“你拿出来的324W，全部都可以按照8%来结算利息”。 我们实际上赌的是什么，实际上赌的是房价每年6.84%的涨幅。 实际上赌的是：“0首付，0房票，房价每年6.84%的涨幅”。 只要房价五年可以涨四成，我就赢了，而且请注意，我是以“零首付”来博的。 具体更精算一下，假设五年之后，房价以1200W抛售。 则W先生付出324W，获得324+152+55.7=531.7W元。年化回报率10.41% 我每月付1W，获得了60+14+55.7=129.7W元。年化回报率31.41% 假设五年之后，以1600W抛售。 则Ｗ先生付出324W，获得324+152+245.7=721.7W。年化回报率17.37% 我每月付1W，获得了60+14+245.7=319.7W。月利率4.64%，年化回报率72.25%，超过了黑市放高利贷的利率。 可见，在整个流程中，我方的回报率都是要远远高于W先生的。 那么，这份契约是否公平的呢。 我方主动提出的此种财务结构，是否公平的呢。 答案也是公平的。因为W先生的条款，类似于“保本”合约。他虽然杠杆率用得不是那么足，但是他保证了一个大面积的8%回报。 如果一旦房价下跌，高杠杆的另一面是血刃高亏损。一样惨不忍睹的。 但我方怕不怕“房价下跌，高度亏损”呢。 不怕。引用zhifei微博上的一句话： 贷款买房相当于一个看涨期权，30年超长周期，超低的资金成本（5年以上贷款利率6.55-5年4.75=1.8%）只要不被爆仓，波动率（volatility）在超长周期里，总会放大潜在收益率，风险极小，且如下四点导致长期趋势有利于多方：1）历史趋势2）货币超发3）一线城市生机勃勃，需求有力4）房地产的稀缺性和实用性 http://weibo.com/2266050644/AcTj969hQ?mod=weibotime 所以，我们是专业人士。 五）争端解决 另外一个非常重要的条款。是第三条：若一方同意卖房一方不同意，则不同意方，可以以合同价的90%优先购买。 因为我们见过这样的实例。朋友买房，双方合伙买房，到最后最终的结局，买进容易卖出烦。 房价有没有到顶。报价应该是33000，还是35000，众说纷纭，其实并没有确切的说法。 本来很好的朋友，也有可能因为卖房中的意见不统一，造成分歧。朋友失和，就丧失我们赚钱的本意了。 二个人卖房，有四种可能性，都同意，都不同意，A同意B不同意。 前二种情况，无需赘言。较难的就是A同意B不同意，大家又是50% vs 50%的结构，也都是好朋友，无谓伤了和气。 我的解决方案很简单。嫌卖得便宜了，给你一个月时间，你可以以90%的价格买下来。 如果B不啃，那说明这盘并不是卖得真正便宜。 同样，提出卖房的A，也会尽量把房价卖到市场价之上，卖到105%，因为B随时可以假惺惺表态不同意。然后以九折纳入自己腰包。 这双方是互相制衡的，博弈的。 提出卖楼，找到买家的那一方，一定会竭尽全力卖得略高于市场价105%，否则一旦B行使“不同意”权，他会亏得很惨。 上海人喜欢契约精神，设计各种各样奇怪的契约，是洋买办的乐趣。 六）后语 那套房子，是一个不错的标的。关键我比较难以找到一个人，肯出342W，让我零首付来博房子涨跌。 对于一个彻底看涨的大多军，这样的机会当然是热烈欢迎。 很可惜的是，该套房子最终因为房东跳价（而且有三跳嫌疑），单子最终没有做成。 生意不在仁义在，大家还是好朋友。下一个单子可以继续合作。 之前北大水清木华转过来一个帖子，某女子问买房子该不该甩男友。 我当中插了一句话，飞象过河。 其实“合伙买房”目前是一件很流行的事，而且大有潜力。房票也可以完全外部性获得。 凡事只要契约说说好，动动脑筋，每年买个若干单0.5N套还是不难的。 （yevon_ou@163.com，2013年11月11日子夜）

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参与人数 11	金钱 +42	[url=]收起[/url]理由
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和平哥	+ 3	很给力!
xp2001	+ 3	专业！非一般的！赞一个!
a10d36	+ 3	漂亮，干净！
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A668	+ 3	很给力!
被忽悠的群众	+ 5	先顶再看

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