2016年北京房市回顾、分析与展望（下）

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原创 2016-10-05 郜律 国华传媒

        接上文的提问，我们继续聊哈。20140930之前，受多种原因共同影响，北京单月二手房成交量是异常惨淡的，市场萎靡不振。那会儿信贷紧到什么地步？2013年10月开始，各银行陆续遭遇额度紧张，很多银行四季度无法放款，一直拖到2014年初才放款完成。我甚至见到了首套利率非但没有打折，反而上浮10%的真实案例，银根真是紧到了一定的程度。真真要把人逼疯了的节奏，不多说了，说起来都是泪啊。。。

        20140930下午，央妈突然宣布“不认房不认贷”政策开始在全国立即执行，很多人是完全无法理解从中奥秘的，对它的威力也是无从知晓的。像我们这样异常敏感的人，能敏锐的知晓这个政策在未来可以引爆的能量，这绝对属于“放大招啊”。我当时看到此消息直接蹦了起来，第一时间转发微信朋友圈并评论：“重大利好，北京房价筑底完成，成交量将回升”！并告诉身边一些朋友，买买买，趁绝大多数人还没明白之前，趁成交量还没有严重拉升，赶在量价齐升之前，低成本率先买入。越早、越多的买入，绝对是实践检验出来的两大真理。有句话怎么说着？干什么都要趁早，是吧。因为越以后越贵，成本越高、代价越大啊！

        为什么2015年没有大涨呢？因为，绝大多数民众是毫无嗅觉敏感度的，起码占比95%以上。他们不敢身先士卒，不敢第一个吃螃蟹，他们还是喜欢观望，生怕自己买贵了、买亏了，是无数人的心声。这些人总喜欢市场已经到了白热化阶段，才看红了眼，才拼命入场，典型的追涨是也！所谓“买涨不买跌”，就是极具特色的中国楼市特点。

        我见过的高手，从20140930政策一出，就立即知道卡住自己进程的障碍物已经扫清了，大路变得如此明亮和平坦，闭着眼睛往前冲都可以。结清贷款再买，就是首套！接下来需要做的，就是开始卖房、换房，卖掉手中旧房作为新购房之首付，重新贷款7成买入更好更大的标的，接连好几套操作，让自己游刃有余在最初阶段，完美完成新一轮换仓。那么，全部房票用光、全部贷款票用满，剩下的时间，恩恩，搬一个板凳，笑看2016年北京房市风云。因为，2016年即将发生一切都在他们的意料之中，是的，毫无悬念的意料之中，暴涨时代即将拉开帷幕！颤抖吧，来见识一下恐怖的2016年楼市拉涨停的可怕时代！
        高手是罕见的，盲目的民众是绝大多数的，因此，只有成交量大到一定程度，引发了短期内“量价齐升”的时候，才会引发更多人跟风、入场、凑热闹！情绪的传导，是非常重要的！

       见过这些年北京房市好几次调控、暴涨，我的结论是：横盘时代，成交量萎缩到极致，房价跌10%需要花长达一年的时间才能做到，3到6个月根本没戏，除非碰到急用钱急卖房的或者本来就是烂房子，会有一个比市场价低的明显的折扣，这样的情况在任何时期，也都存在，也是会被很多专门等待笋盘的买家收入囊中；更要命的是，有的板块还不跌、有的楼盘也不跌，有跌幅的房子，只能说买的时机不太对，或者买的时候就有明显的溢价（俗称买贵了，还不是一般的贵）。横盘的时候，刚好把溢价部分抹平。暴涨时代，乖乖了，仅仅1、2周的时间房价就能迅速上涨20%，我亲身经历的2010年3月北京通州当年炒作最凶猛、最凶狠的板块，一个半月的房价涨幅达到了惊人的70%！！这是什么概念？是不是无法想象？所谓，涨易跌难，是实践检验出来的。特别是20110217北京限购以后，一个又一个BT的砝码加在了北京楼市上，让市场更为畸形。高手如从未来穿越回来一样，早就洞察了背后的逻辑并知晓了未来如何，而不是浮于表面，不人云亦云，有自己的看法，并坚定的在大众并未参与的时期就开始买进、买进、再买进，更早、更多的买进。

        2015年北京房市成交量很有意思，经历了2月到7月，连续6个月的成交量稳步提升后，8、9、10三个月成交量比7月又有所下降。11月份成交量突然逆袭一把，然后居然在12月北京二手住宅以25771套成交量，位于2015年成交量之冠。

        转入到2016年元月，二手住宅24312套成交，2月过春节，二手住宅15149套成交，3月，二手住宅飙升到32009套成交，房价在春节长假结束后，就以一天一个价格在上涨着，成交量在3月放大到一个阶段最高点。
        从去年年底开始，北京房市是怎么了？为什么突然市场就热起来了？
        带着疑问，我网上查询了一些信息，得到以下线索：
1、核心原因：M2超发严重，以及几年未遇的信贷宽松政策，包括不限于“不认房不认贷”、首套房利率折扣、批贷极为宽松等等；
2、核心原因：有关对楼市的调控一直持续存在，各种调控因素相互影响引
发市场进一步畸形。因为调控，因为市场越发畸形，所以房价上涨；
        3、主要原因：20151214，中央政治局会议第一次明确提出“去库存，鼓励
居民购房”等积极信号，多年来头一次啊，以至于去库存都上升到政治任务；要跟着大势走啊；
        4、主要原因：进入2015年12月，北京新房住宅供应量呈断崖式下跌，供
应严重不足；2016年春节后，新房市场甚至第一次出现“0”供应之奇葩现象；
        5、次要原因：20110217北京实施最严格限购政策以来，已经经历了整整5
年，没有一天放松过；刚好2015向2016年过渡时，这个时间窗口有大量好不容易老老实实攒够北京房票的非京籍家庭，准备入场北京楼市。据统计，不低于10万个家庭虎视眈眈；
       6、次要原因：20151201，二胎政策通过，一个家庭可以合法生育两个子女，成为新的计划生育政策，间接导致一部分家庭需要购买更大的房产，大户型走俏；
        7、次要原因：2015年连续5次降息，多次降准，给银行流动性解绑。5年
以上贷款基准利率降到4.9%，为历史最低，降低了人们的购房成本；
        8、次要原因：20151210，E租宝事件爆发，让部分P2P理财投资者形成恐慌，其他民间金融的很多投资者纷纷选择赎回，或者到期不续买，货币资金溢出，转而投入楼市；
        9、次要原因：2015年下半年的股市，让无数人的财富灰飞烟灭，股市让无数人失去信心、纷纷撤离资金，转而投入楼市，寻求安全、保值、避险；
       10、次要原因：人民币持续贬值，经济进一步恶化，经济增速缓慢。越恶化，越导致一线城市成为全国资金避险胜地，全国资金供血这几个超大、特大城市，导致更多的人卖出其他城市房产，向北上深购买不动产，寻求对抗通胀、保值、避险以及资产配置；部分二线城市则吸纳了很多投资资金，也同样引发房价暴涨；
       11、次要原因：2016年元月，新一年的授信额度重新投放，货币继续宽松，利率从9折—88折--85折—83折；
       12、次要原因：买涨不买跌，导致一部分改善人群混杂着一部分刚需屌丝们，积极入市，继续放大成交量，加推、传导恐慌性情绪；
        13、次要原因：201602月，环京区域突然发布消息，首套房首付比例从3成降到2成，二套房首付比例才仅为3成。因此，过低的首付直接降低购房门槛，使得春节过后，环京楼盘大热、暴热，房价上涨迅速，环京楼盘价格上涨直接传导到北京，形成北京、环京交替式上涨；
       14、次要原因：20160219，出台契税减半政策，一线城市首套大户型契税从3%降至1.5%，利好首套大户型以及购房者的心态和情绪；
       15、次要原因：201602、03月，地王重现北京，地王效应，继续助推“面粉贵过面包”；
        16、次要原因：自媒体盛行，媒体、自媒体公众号均对一线城市房价跳涨之大肆传播和报道，新闻效应空前，进一步加重市场恐慌情绪；
       17、次要原因：201603月北京两会，财政部部长提出——建议未来个税可以用住房贷款利息进行减免的思路，使得人们更有意愿去贷款购房。
等等，我能想到的大概有这么多，请各位读者补充。

我们一一阅读后发现，它们都或多或少出现在201512、201601、201602这三个月，这些背景事件在短期内接连密集出台，且相互影响产生了巨大的叠加效应，才导致了从去年年底悄悄开始、春节后突然爆发的新一轮北京房价的暴涨！我认为，这一轮上涨绝对不是单一原因造成的，是多重因素叠加而成。
那么，经历春节后的疯狂，北京房市受3月底上海调控影响、受北三县调控影响、受阶段性购买力的影响，北京房产市场在没有受到政策打压的前提下，4、5、6三个月，进行了市场自我修复。窗口期结束，观望期来临，房子不再秒成交，成交周期突然拉长。
显然，这种情况没有持续多久，市场突然热起来，那就是一瞬间、一周就可以做到。进入7月中旬，市场成交加速了，经历了3个月的观望，很多买家发现房价没有什么下跌的可能，开始入场。可是这个时候，经历去年全年温和的一个涨幅，经历了春节后一轮15%-20%的涨幅，北京的房价已经有一个很大的背离，那就是实际成交价与非普单价、总价上限的背离。越靠近4、3、2环的区域，房价越高，背离指数越高；能够“满贷7成”的区域和满五唯一房源，则被市场消化殆尽，寻找好的标的变得越来越难。

因此我说，2016年北京房市是那么的与众不同，与外地市场不同，也与以往调控后的北京市场有很大不同。
北京执行最严格限购已然5年有余，加上非唯一20%个税，再加背离越来越大的非普指导价上限，还有一再加强和提升的入手北京房产的难度，都已经越发让人窒息。现在，已经有越来越少的去愿意卖出房产，特别是净卖出。市场在8、9月房价起伏如此之大，让很多卖家都不敢再诚心卖房。市场上的主力军——是一买一卖，这些人都是生活、工作在这个城市，是刚需，而不再是投资客。一旦房产被这些人买入，将很长时间不再可能卖出。我们群里有为高手，将这种模式成为——“锁仓”。
9月初北京的市场，已经演化到一个从未有过的离谱现象——二手房卖家随意拉 涨停。新盘由于在今年竞争者太少，导致开发商可以随意定价；那么，二手房小业主由于集体惜售，且满五唯一房源在之前被消化掉了，市场上可售房源少得可怜，同样物以稀为贵。很多人刚卖房1周就遭遇房价上涨10%，1个月能亏掉20%，而不得不非常被动的赶紧买入下一个标的，尽快止损，引发短期房价飙升。这就是今年第二轮匪夷所思的房价暴涨真实现状。

20160930如期调控了，还好，是北京市政府首付比例提高的调控，改成——“认房不认贷”，不是央妈的收紧。我们看一下政策的影响情况：首套家庭有点小影响，首套普宅家庭首付从3成提高到3.5成，首套非普家庭首付从3成提高到4成；当然，受影响比较大的是二套房家庭，名下无贷二套普宅家庭首付从3成提高到5成，提高了2成，名下无贷二套非普家庭首付从3成提高到7成，则提高了4成，4成绝对是要命了；名下有贷二套普宅则首付以前5成，现在还是5成，名下有贷二套非普首付从5成提高到7成。

      总之，几家欢喜几家愁，有能挺住的、有挺不住。
      最后，直接说说我对20160930调控后北京房市走势的看法：
      1、普通民众观望情绪将重新引发，买家、卖家心理层面都会有调整——对于房价预期的调整，前段时间疯狂到极点的抢房大战将偃旗息鼓，成交量会下跌；离谱的报价将不再被买家接受，市场重新进入平缓期（买家不用再担心今天不买，明天会贵十几万甚至几十万）；平缓期大坑盘或烂盘将很难再像中秋前后那么轻松容易的逢高出货，还卖出天价；好的楼盘或户型，供应量仍然凤毛麟角且绝对是高价；
       2、短期内，特别是春节前，我并不认为房价会下跌；因为房价下跌真是太难了，2011、2014，市场都是横盘半年以上啊，可那两次的信贷背景起码都是“认房又认贷”呢！现在呢？好歹刚刚“认房不认贷”，还有一段过渡期。想要北京房价跌点儿，起码要出“认贷又认贷”这个政策吧，再加点其他税收从严的政策，再堵点儿现有的漏洞，在这样的前提下，横盘半年以上，才会引发小幅度房价下跌，可还会有楼盘价格甚至纹丝不动啊；
        3、君不见大上海20160325刚刚调控吗？不比北京20160930上的手段多吗？调控结果呢？上海房产新政有3条：1、非上海籍贯，购房资格从2年到5年；2、二套普宅首付5成，二套非普首付7成（跟北京刚实行的一样啊）；3、严禁首付贷、过桥贷。上海的朋友们，特别是从事房产中介行业的朋友们，肯定会告诉你，此新政实施后，上海二手房成交量立即腰斩，但房价——没有下跌、没有下跌、没有下跌，重要的事情说三遍。经过短短三个月的市场修复，7月以后上海也再度引发房价暴涨，是的！这就是真相。至于9月买比4月买多花多少成本，我就不给计算啦。
        4、此次调控提高了一点或很多入场北京的首付比例，那么真是——八仙过海各显神通了。有的人挺住了，有的人出局了，淘汰与竞争，在这个城市无处不在。北上这样的城市，以今天的现状，完全不缺乏购买力和入场候选人；
        5、新房、二手房房源供应均严重不足，2016年四季度是开发商可以大量供应新盘给购房者，缓解房荒？还是可以让很多小业主放心大胆的卖出、放盘、大量出货，提供大量可售房源给市场，甚至净卖出？这些举措，我们都没有看到；
        6、在北京房市买入是如此之艰难，门槛一直在加大，闸门在缓缓关闭中，购买帝都房产难度系数堪称全国第一，谁还想轻易卖出呢？卖出再买回来，花的心血和代价，可大了去了，弄不好就两边抽耳光！
        所以，如果你落袋为安了，偷着乐去吧。如果，你还在犹豫不决，想要继续观望，想要等待一个“让你买入的各方面都合适的条件”，咱能不意淫，好吗？
我认为市场平缓期，就是最好的买入时期。因为房价短期内不再暴涨，你不用被迫去秒杀、去抢一套刚出1小时的房源，面对好几个竞争买家，甚至去加价购买，而且这房源还不是优质房源，可能还是差小区、差户型，可能还是坑盘；你终于可能有时间来选择你想要的楼盘（不过千万不要耗费太长时间），甚至有机会买到一套各方面条件都中上的房子。而且最大的优势是——市场平缓期你的竞争对手比较少，因为绝大多数购房者，都期待调控后是降价的后果（只能称为意淫），而迟迟不出手，转而观望，生怕买贵了，希望能不能便宜点儿买到，这样你的竞争者一下子就少了很多。这就是你的机会！有机会买到一套心满意足的品质好房，绝对更重要！孰轻孰重，大家应该仔细甄别。好房子，什么时候都不会便宜的，这是真理！

        北京房产到了2016年，已经演变为不单单是房产概念，更不同于其他城市的房产，背后是沉甸甸的稀缺资源概念、资产配置概念，别看北京几百万套存量房产，可是，囤房时代来临。至于什么政策让人们可以不再囤房，有很强的意愿卖出，至少今天还没出。

离2016年四季度走完还有3个月，2016年还没有过完，但是，大局已定，才有了此文。毋庸置疑，北京房价的趋势仍然是向上，向上，向上。我喜欢的操作手法是：在大家都观望的时候我出手；在大家都出手的时候，我已买完！绝顶高手的思路则是：因为未来趋势很明显，所以一直在路上，一直在不断买入。。。。

我们真是身在一个波澜壮阔的时代，我们真是生活在一个财富格局重新洗牌的时代；我很庆幸，我亲身经历并见证着这一切！
不被错误蒙蔽双眼，努力做到认清真相，我也在跟着智者的智慧，前行!感谢那么多朋友的相互交流、共同提升，更要感谢我心目中的指点方向的老师，谢谢您。谢谢大家！