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[ 原创 ] 成都地段分析

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发表于 2016-10-28 11:48:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
今年6月份去了成都完成了1N,为了脱离桥洞,我打算写一下自己的考察经历,与各位做个分享。
首先谈谈成都的各个具体的片区。
成都和北京是中国最符合环路概念的城市,共有五环,分别是一环,二环,三环,绕城,第二绕城,平日里汽车限号以三环为界,也就是说如果没有后面的高新区天府新区,成都老市中心区以三环为界,当然现在最火的房地产楼盘远远在三环之外。。。
从老城东西南北四个方向来看,成都历来有南富西贵东穷北乱之说,主要的富人群体住在偏南的桐梓林,涴花溪,内双楠附近,都靠南,西南方向,而且由于有太平寺机场,双流机场,成飞集团黄田坝机场,西南方向航空限高,人均居住密度很低,和东边的高密楼盘对比鲜明。

西边的青羊区主要以教育著称,从杜甫草堂到西南财大内金沙,外金沙,光华大道延展开来,学区很多,虽然区域内商业交通都很一般,但是房价因为学区和文化宫等的存在价格不低。

南边西边的武侯区青羊区三环内已没有多少空地,现在都在往三环外的簇桥,武侯新城,光华大道发展,远离传统的市中心,处于土地枯竭状态。商业的话,青羊区的青羊万达还未开业,武侯区有个大悦城,传统老城区有九眼桥倪家桥等老商业中心,玉林生活区有些小吃,总体上青羊和武侯区的商业并不集中。

北边的金牛区有点靠西,成都人为了避免城北的晦气,居然把金牛区的欢乐谷,国宾板块说成是城西,也是很滑稽,金牛区是传统的北乱,各种工厂批发市场严重影响了居住环境,北边的天回镇房价低至7000元,靠西边的郫县犀浦附近和国宾板块是唯一重点开发住宅的区域,房价在品牌房企的刺激下稳步上涨。金牛区有个欢乐谷,欢乐谷周边房价反而高,由此可以看出成都人的买房口味,金牛也有个万达,还算是比较有人气,但整体也算做一般而已。

城北主要就是金牛和成华两区,不过成华区大部分靠东,因此谈到成华更多的是指城东,城东还有一个区是锦江区,靠东南,如果说成都老城真的有人气的商业区,主要都靠东一点,锦江区春熙路太古里IFS是成都最大的商圈,除了春熙路,锦华万达也是人气爆棚。不仅如此,成华区的建设路商圈的SM广场,龙湖三千集,万年场的万象城,也有很高的人气,苹果店就开在了太古里以及万象城,足见商业的繁华程度。

锦江区着力打造的东大街攀成钢地区,还要依次建设乐天百货,泰和永辉,环球汇商场,ICCmall,麦德龙等,总商业面积超过200万平方,可以说城东是整个成都的商业中心。

然而如此繁华的城东居然还背着东穷的帽子,原来成都的东边是老旧的国营工厂,420场,钢管,攀钢集团,铁路纵横交错,不过成都在2005年开始的东调,彻底拆迁了东边的工厂,2007年华润买下了420厂的地皮,开发了著名的24城,2010年攀成钢拆迁完毕,各路品牌房企扎堆进入,势必打造西部华尔街,建设路的工厂拆迁好后保留了灯泡厂,改建成了东郊记忆公园,成为了一个艺术音乐街区,类似798,整个城东面貌一新,尤其是沙河西边,已繁华成熟,沙河东边的厂房也已经全部搬迁,土地平整,整个主城区最大的土地储备就在从川师到东客站到理工大学之间这近2万亩土地上。

南边的高新区也存在已久,并不是什么新鲜事物,高新区主要分为三块地方,绕城内的金融城,绕城外的大源组团,锦江对面的中和街道。金融城片区已经发展多年,市政府早已搬迁至此,第一人人民医院也早就开诊,整个高新区离主城非常近,和桐梓林一铁路之隔,商业配套也已经完善,宜家开业,环球中心开业,十分高大上,高新的房源主要是靠近环球中心附近的大魔方,金融岛,以及剑南大道附近的文儒徳,南城都汇,誉峰,可以说这个片区是真正的成都陆家嘴。

大源组团主要是高新区绕城外地区,有会展中心,世纪城等一大片商办楼宇,这里也是将打造成CBD的概念,新的楼盘已经不多,且十分靠西,沿铁路线,位置比较好的中洲锦城湖畔已经上演了三次日光和跳价,其余很多都是商住,不是住宅。

中和街道和高新以及大源完全不同,地方更大,也更加空旷,这里将来要打造领事馆区和新川产业园,但其实就是个鸟不拉屎的地方,不过虽然鸟不拉屎,但居然成都炒房最火的地方在这里,中德英伦城邦炒作一人60套,龙湖九里晴川从9000涨到19000,不断书写传奇,让人不敢直视,匪夷所思。

先写到这里,下次我接着写成都市的整体印象布局。
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 楼主| 发表于 2016-10-28 11:49:21 | 显示全部楼层
说完具体的成都各个片区,我们来讲一下整体的印象布局。
1.真正的西部第一大城市。
欧神说过,只有大城市,才有房地产,无论从哪个角度来看,成都绝对是大城市,这不是贵阳长沙西安昆明能比的,至于重庆主城区,至少现在来看,还没有达到成都的规模,将来,开挂后有可能追上。成都是一个二圈层离市中心很近的城市,全国很难找到这样均匀分布的郊县,天然的卫星城,不用规划,自然历史形成卫星城。双流,温江,郫县,新都,龙泉驿,华阳(天府新区)全部是分布在离市中心天府广场25公里到30公里的距离上,不远,不近,恰到好处,上海的原始的卫星城(郊县县城),吴淞,嘉定,青浦,松江,老闵行,惠南,(川沙),除了川沙和吴淞,勉强算上老闵行和嘉定,很难做到像成都一样等距离分布。这也使得如果真的详细看城市建成区的话,从郫县到龙泉,从双流到新都这两条超过45公里的线路上,城市建成区没有中断,绵延不绝,而从北边大丰到现在的华阳,从西边的温江到东边的西河镇直线距离也超过了35公里,可以说这是一个真正绵延不绝的大都会区。在这些区域内生活着超过1200万的常住人口和近400万的流动人口。城市非常之大。就算把西安加咸阳,长沙加上株洲湘潭两市都找不到这样布局合理,距离分布,地形如此平坦,人口分布如此均匀对称的城市群。成都当之无愧于西部第一大城市。
2.成都向南。
市政府搬到高新区已经完成,传言省政府搬迁天府新区兴龙湖的消息又不胫而走,成都房价低,高消费的西南人民喜欢一切高大上的东西,因此金融城到大源我认为成为成都的陆家嘴无可厚非,而且本身也离老城区近,但是省政府搬迁兴龙湖在我看来近期没有可能,新城不是希望,远郊新城更不是希望,如果说金融城大源离老市中心十几公里还可以勉强过去,离市区30公里的兴龙湖就真的太远了,放着现有的好几个卫星城不管,还要再造一个卫星城,这是种规划也就当年4万亿的时候想得出来,有了沈阳的前车之鉴,成都依旧如此大规模造城将会衍生出巨大的问题,但貌似这事情已经走上了轨道,要想改变思路很有难度,成都东调战略结束后曾经发起了轰轰烈烈的北改工程,但是因为天府新区的开发,北改工程被不允许再大肆宣传,这种为了开发新城连老城都不管了的现象真的堪忧,但是由于成都房价的低廉和消费习惯,成都人单纯的喜欢大房子新房子,有时候消费完全不考虑承受能力,买了别墅装不起璜的人也大有人在,城南的发展带动了成都人争先去城南买套改善房的需求,而且成都人嫌弃市中心老破小的情绪非常严重,成都的有钱人急于与老城区的破旧和住在里面的老人做切割,这是我在上海很少能遇到的情况,可以说,成都人为代表的西南消费文化,对外来新事物的接受程度非常之快,对老的东西丢弃的也十分之快,如果说深圳人对地段没有留恋是因为是座移民城市,成都人对老城没有留恋就纯粹是成都人的本性!更加好玩的是,深圳以四川湖南人为主的外籍群体导致了深圳风格的激进,这实际上是这些人在外地就存在的本性!

新城的建造的确是非常不划算的事情,新城不是希望,但是在成都,我却看到了与中国大地都不一样的情景,这种情景不是新移民的影响,而是本地人的口味变迁,这点十分需要注意。

3.应该正名的城东
城东本来就是商业云集之地,春熙路和九眼桥本身就靠近城东,24城,攀成钢,建设路距离春熙路的距离只有3.5公里,这样的大面积离市中心近距离的徒弟在成都只有城东,根据城市规划相关知识,这里按理来说一定是最优先发展的区域,成都东部航空不限高,正是开发大规模CBD的合理区域,实际上成都在2011年之前也的确是这样想的,然而出现了天府新区这一匪夷所思的规划后,城东开发陷入了慢节奏,连攀成钢的商业都开始遥遥无期,但是我相信这种违背城市发展规律的现象一定会得到纠正,而且城东的高密楼盘会提供源源不断地人流聚集,这是城南难以想象的,兴龙湖很可能是第二个滴水湖,而城东应该是第二个大宁,这才符合上海人的三观,当然我应该为城东正名,但是在成都这个天府之国,往往会有些匪夷所思的现象出现,让我们拭目以待。
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发表于 2016-11-11 11:10:28 | 显示全部楼层
楼主能简介下 上海大宁 吗? 没搜到什么资料,不好类比。

攀成钢、东站规划是很好的,看落地却不尽人意。政府规划不好说。。。
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 楼主| 发表于 2016-11-11 21:47:51 | 显示全部楼层
上海大宁?你可以搜下彭浦机械厂,闸北区的历史等来了解大宁,也可以看看几个楼盘,大宁金茂府,慧之湖花园,华润华发静安府。
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发表于 2016-12-5 08:58:09 | 显示全部楼层
    楼主对成都的分析入微,特别是心理方面的分析,非常有见底。一个城市人的行为习惯,往往主导了这个城市的消费习惯,而不是经济本身。整体感觉,成都的房产供应过量,而城市化进程又没有加快这些消化,因此在成都出现一人多套房的情况非常普遍,我曾问过一个出租车司机,她都有三套房!
    成都的盘子太大,如果重庆一万亿每年的数据真属实落地,那么重庆的发展潜力显然比成都高,整体感觉成都的风云变化很快,很容易踩雷。
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