水库论坛微信群统一入口:skadmin01 水库管家团队业务范围: ☞海内外房地产代理(主营重庆,沈阳) ☞全重庆新盘三无人员贷款 ☞重庆,沈阳二手房经纪(链家贝壳旗下德祐门店) ☞重庆,沈阳二手房贷款超低首付(最低纯0首付) ☞北京工作居住证,深圳,重庆,沈阳落户 ☞抵押贷款,☞征信修复,☞丑房改造、房屋装修,☞房屋托管租赁☞民宿运营 以下为正文: 说说资金成本
只有是在“过桥”(过桥2字不懂的童鞋自己研究意思先)的时候。
俗话说得好,“好钢要用在刀刃上”,刀刃是什么地方?就是最关键的时候(此处省略200字),尤其是申请的贷款已经拿到批复了,这种生死关头,去借一点钱又如何呢?赶快把事情做完才是最重要的,就算利率再贵,总体成本能占多少比例?
这里多说几句什么是正确的买房思路? 买房这事儿最重要是思路正确,抓大放小,大的方向、流程上一定要对,小的成本点,有时候是需要放松一些的,最后以顺利达成目标为第一要务。
看到真的很喜欢的房子,价格还可以,而且位置、朝向、楼层等都没有什么缺陷,这种时候就要第一时间想尽全力把它买下来,其他成本差不多范围内就可以了,不要太在意细节,有不少新手童鞋(尤其是女的)在细节上特别抠门,抠来抠去,在网上研究各种所谓套路技巧,摘录攻略……背后的用意都是想显示自己有多精明,而真正的精明是大智若愚。
重要事情只有三个字:买下来!
对于绝大多数童鞋来说,顺利买下来才是资金成本最优化的选择。
继续说首付款资金的机会成本问题:群主一般的算法是年化7.2%计息首付款的机会成本。举例子是最直观的:
一套房子假如600w,的区别在哪里那?下图是个精算表格,大家可以看看
首付3.5成和7成, 首付款按7.2%和10.8%算机会成本, 贷款利率3.85%和5.99%,
由上表可以看到几个点:
1:首付比例低是王道(也就是贷款成数要高)。 这一点是最好理解的,用专业名词的话,说起来就是负债率要高。群主自己包括自己周围的小圈子,都是极其在意现金的群体,做资产包模型这块,都是以高负债率为第一目标来申请贷款。原因无他:都是一群贪婪的狼。
2:一定要控制好自己的首付款成本。 就群主知道,其实很多很多童鞋,都有不同程度的借款,借款利率的高低,直接重度关联了你的呼吸节奏,高利率的长期借款非常非常的耗人心智,会让你的整个系统处于极端的不稳定状态。
群主遇到的新手童鞋,最大的特点就是没有计划性(当然也是因为意识不到买房这事要有前瞻计划),然后到了紧要关头,才开始和没头苍蝇一样去四处借钱,折腾下来经常是得不偿失外加成本高企。
群主经常的对白模板:“你为啥不早做准备?早做准备也不至于现在这么被动” 答:“不是不懂吗?也不认识群主之前……现在认识了赶快补课”
3:贷款提前准备择优的重要性远高于出租租金这块。 上图表可以看出,租金占比1.2%,有的童鞋会说,我分割出租下来能到2%甚至是3%,但是房子这事说巧不巧,市场受追捧的盘涨的快,租金上势必月租金趋于1/1000房产价格(1kw的房子租金加权后1w每月到手)。
既要涨幅好,又要贷款比例高,还要租金高 -----太难了……
群主这边多年实操下来经验:专注于起手先把贷款成数和利率搞成最优化,才是正道。上图表也清楚的可以看出: 成数最关键,其次就是贷款利率,这2点提前准备优化,才是效率最大化的工作重点。 租金这块,差不多就可以了,关键:租客按时交租金+爱惜房子+别来烦自己。
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