住宅渐渐公寓化 #2021.8.14
一）术与用
自从随库见面于世，披露手法。 外界对我们的哭诉，伤心就没有停过。
跑过来向俺喊冤的，“买沈阳没涨幅的”。 “买了重庆老破大”。 “天津跌回六年之前”。 “福州降了一万”。
我往往会问他们，“你付费正版了么”“你是哪一年买的”。 结果，沈阳是2019年买的。沈阳战役都已经结束了，大部队满载而归撤了，他冲进去了。
重庆几个黑子在黑我们，说买了没涨幅。 结果一问，2018年底开始入的，我们都转移去西港了。而且买的，也不是随库推荐的板块、选筹思路。
至于天津，福州，我们根本就没让你去买啊……
随库的心法，本身是没有问题的。而实际操作中，“自以为是”的人一大堆。 因为这些人，记住的都是“术”。 连“用”都不愿意写。
一开口，全是高评高贷，信用贷开局，选上一轮推介城市，买硬伤盘而无折价。 抱歉，这些事，随库都没有教过你。
我再问他们“付费咨询”的事。 一个个丝丝哎哎。 说是只看了盗版，照抄“上一期”的操作手法。 拜托，投资是一件“日新月异”的事情。
股票行情，股市分析，你看上一周的，有什么意义呢。
我们生活在一个急剧变化的时代。“一周三调控”丝毫不是夸张的说法。时代在变，预期在变，手法也在变。
“术”是最容易理解的，也是最容易掌握的。 很多人懒到，甚至说，“你不用告诉我原理，直接告诉我买哪个就行”。试图喂到嘴里。
但“术”是变化极其快异的。 用朝花夕拾，朝令夕改来形容，都不为过。
尤其很多人，用的还是“上时期”的术，盗版抄袭的术。 他们照着练，不练成九阴白骨爪才怪呢。
“用”的层级，要比“术”高很多。“用”的篇幅，充值脑力，也要比“术”多很多。
但只有你掌握了“用”。你才能在新时代环境下，重新推演规则。永远大道坦途。
随库之前开了“全流程班”，主要就是讲“用”。 你只有把思路理清楚了，正本清源，逻辑搞懂了，才知道下一步操作。 比如说，很多人念念不忘的“老破大”。其实底层逻辑是：便宜。
随库对任何物业类型，都没有歧视，也没有偏好。 在我们眼里，无非一个个“价格折扣”罢了。
折扣过低，则买进。折扣过高，则卖出。 小户型90平米vs大户型180平米，溢价永远也不会到200%
你如果死背“大面积，低单价”，那你就错了。 我们去重庆，一开始就是从“江景豪宅次新”开始的。尤其注重二江四岸无敌景观。 因为重庆次新和老房子的折价很小，基础价格又很低。你完全没有必要，为了便宜二十万而去买“差房子”。 这个城市又很友好，不用靠大面积来囤套数。
好了，啰啰嗦嗦讲了一堆话。我们回到最初“术的速成班”。 商住可不可以买。
二）住宅商住化
前二天我看到随库“全流程班”的培训心法又扩散了。 有N>3个人，在卖28888的“全流程班”手法。
让他们去卖吧，画虎不成，不得神髓。 例如，几乎所有“术”的速成班，开篇第一句话就会说“商住不能买”。
如图，2001年时，公寓和住宅是差不多价钱的，例如6000：6000 二十年后，他们的价格，会变成120000：28000/m
“公寓”的投资回报率，整整跑输住宅400%四倍以上。 买“公寓”的人，虽然跑赢了定存，股票； 却在房地产同行中，被人嘲笑。
这一套理论，这一套观点，是正确的，但却是我们所谓的“术”。 “术”往往是肤浅的经验总结，而不能上升到理论。“术”是没有生命力的。
例如：
这一系列的问题，“速成班”一个也答不上来。他们仅仅是按手册操作。 环境稍微一个变化，就不适用了。
但我们“思辨”地想想，其实每一个问题，都值得深入讨论。
我们目前整体的大环境，叫做“住宅公寓化”。 公寓为什么涨不上去，民水民电都是小事。 关键是“交易困难”。
任何一套公寓，只要你涨幅超过300%，理论上就“不可交易”了。 因为交易税收成本，已经惊人地高。可能高达房价的50%。 完全无法承受。
但目前的住宅市场呢：
之前你卖得贵，是因为你有种种优点。 现在你沦落风尘，不也是个丑女。
既然同样惨不忍睹，那为什么不选个4折的？
三）结语
昨天晚上直播，有人问我，为什么要推介燕郊， 还有人问，燕郊和三月份的重庆项目比，哪个更好，
我回答他，每一个时代，有每一个时代环境限制，不同的玩法。 我们推荐给你的，永远是“买在当下”，
今天最好的选择。
| 
发表于 2021-8-16 10:17:18
收藏