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云南地形图,红颜色区域海拔均在1500米以上
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如果说想找找云南海拔相对低一点的地方,西双版纳低一些,冬季很暖和,傣族风情也很迷人,可是西双版纳不是省会城市,而是一个纯粹的旅游小城。 和北海、防城港、三亚、陵水、万宁等海南城市一样,西双版纳土著人口数量过低,就算大量的旅居人口引入,也无法孕育出旅游休闲等产业外的其他产业。
二)人口与产业 候鸟旅居老人能够带来大量的资本,买掉大量房子,发展房地产和旅游业,但是却无法提升一个城市的综合竞争力和产业竞争力,更不要说通过发展这种产业爆发进入一二线城市行列了。 近些年的明星城市,要么像成都、杭州,抓住金融、互联网与文创产业,要么像合肥、郑州、长沙,大力发展制造业,高新技术产业,西安、武汉也是多产业并进。 发展产业需要有广阔的人口腹地,城市也最好要是省会级别,具有虹吸人口的能力。 比如,海南就很缺人口腹地,海口作为海南省会,都只有二三百万人口,以至于还无法达到建设地铁的门槛。
这样的城市人口规模是无法吸引干事业的年轻人口涌入的,不要说金融和IT产业,连富士康等制造业都很难供养起来,城市的上限也就被锁死了。 除了攀枝花-西昌这个神奇的地方外,冬天暖和的地方均在北回归线以南,而在北回归线以南还能够有一定价值潜力的城市是不多的。 广东的粤港澳大湾区,有五个超级城市,广州、深圳、香港、东莞、佛山,这五个城市楼市早已鸡犬升天,连珠海这种人口规模很小的城市,价格也十分的昂贵。 惠州这种无地铁,无产业,仅仅是深圳睡城的城市,房价也不便宜。 因此,在华南地区,气候有一定优势,人口有一定腹地,是省会城市,能够开通地铁,房价还不高的城市,目前来看,综合性价比最高的,就是南宁。 气候上,南宁仅仅比北海,湛江,粤港澳大湾区和海南岛略冷。 人口上,南宁本身七普人口为874万,十年间增长208万,增长人数力压昆明。
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而广西全省更是有5000万人口的规模,且人口还在不断增长,广西人比较能生,全省人口较为年轻化,老龄化相对不突出,这决定了南宁能够吸的人口腹地和规模很大。 相比贵阳,南宁温暖不说,还比贵阳发展方向更明确,不是多中心发展。 气候优势、人口优势、规划优势,这三个优势构成了南宁长期发展向好的基础。
三)南宁楼市的周期 基本面分析头头是道,但是不谈价格就是耍流氓。 “南宁房价挺贵的,比贵阳贵不少,和重庆相比也不便宜,没什么性价比。” 你不要老是盯着龙头板块看啊,青秀区、五象湖各种2万+那的确是没啥特别的性价比。 尽管我认为五象湖的几个改善楼盘买了也不会站岗多久。 我们一一对比分析下: 比贵阳贵是没错,不过其实比贵阳贵不了多少。 南宁楼市有个和其他地方都不一样的地方:绿化阳台。
通常所说的阳台,是普通阳台,层高与室内层高一致,但签合同时,要计入一半的建筑面积。
绿化阳台,是以绿化为目的,需覆土种草验收,一般层高仅2.2米,比室内层高要矮,不计入建筑面积。 什么意思呢,南宁的房子赠送面积一般都特别大,送十几二十平米稀松平常,全靠这个绿化阳台的功劳。
尽管这个阳台层高和正常楼层不一样,但是架不住人家赠送面积大,所以得房率特别高。 贵阳一般三房两厅两卫怎么都得上95平米,90平米只能三房单卫,但是在南宁90平三房两卫到处都是,甚至85平、80平三房两厅两卫也很多。
南宁的绿化阳台户型,绿化阳台面积全赠送。
单靠这个,南宁和贵阳相比,价格就又拉近了不少,远没有看上去贵的那么多。
贵阳楼市当前也在调整期,其实也可以买。 只不过之前也说过,这个城市多中心发展的太厉害,本身这次七普600万人,被拉出来三四个大组团,地段价值被摊薄了,找不准规划方向容易掉坑里。 而且如此一来,带着绿化阳台的南宁和重庆相比也便宜了下来,毕竟重庆也是多中心发展的老手,和贵阳有的一拼。
而且重庆当前的新房价格其实已经不能看了,除了中心城区除了巴南之类的区域,其他区域还是要比南宁贵不少了。 不仅和贵阳、重庆比南宁不贵,而且南宁当前的楼市还在调整期。
除了个别热门楼盘外,大部分楼盘地销售并不顺利,还有很多陷入滞销困境,只能不断推出特价房,一口价等折扣,争相拉客户打价格战。 当前如果你去南宁买房,大部分楼盘的售楼处都比较冷清,兽兽态度好的不得了,顾客就是上帝的感觉。 楼市的调整期就是买入的窗口。
南宁楼市当前十分健康,租售比也比较良好,在城市价值不断兑现的档口,每一次调整都应该牢牢抓住,因为说不定什么时候南宁就会起飞。
四)南宁具体楼盘选筹 上一篇文章我们已经说过,南宁的未来在五象,那么具体买五象哪里更好呢? 五象新区比较成熟的,价格也相对比较贵的总部基地、五象湖、蟠龙等板块也是有价值的,只不过性价比不高。 2万左右的价格虽然昂贵,但是俗话说,买贵不要紧,最怕的是买错。
可是买这里是不会买错的,这里就是南宁未来的中心,毋庸置疑,因此如果追求品质,地段,不追求短期内的涨幅,买来无妨。 如果我们发散开来,沿着城市开发的轴线向远一点的地方看的话,各个楼盘会更有性价比,升值潜力更大。 五象新区向东和向南有两条轴线: 向东的五象大道,下面是地铁4号线。 向南的平乐大道,下面是地铁3号线。 目前来看,这两个方向上,城市开发的战场触及到的刚需板块是:
向东的龙岗南,向南的五象南。 这两个板块分别是地铁四号线龙岗站以及未来规划的3号线延长线上。 这两个板块一直以来也是五象新区买房的最底层,被本地土著嫌弃,24k纯刚需才去看,供应量也很大,价格战打得不亦乐乎。 五象南主要是金科城、建工城等楼盘,龙岗南主要是中海哈罗学府,龙光玖悦府、银河江湾明珠,熙岸世家等楼盘。 这里有规划,有地铁,全新的城市界面,又处于城市发展的轴线上,未来不可限量,当前的冷清与价格战是暂时的,正好是一个买入的窗口期。 鉴于南宁具有相对良好的城市基本面,这个窗口期是会随时关闭的,想去的朋友可以尽快去看看了。 水库自媒体矩阵如下,请扫码关注:
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