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讲话人：软银亚洲信息基础投资基金总裁 阎焱
就像摇色子，你叫大叫小，都是在开盖之前。别人说小你说大，还不断的加钱，吓退对手。 但是一旦开了，就是预期兑现的过程。周围该拆的都拆了，价格值20万一平。如果没拆，就连20万都不值，更别说涨了。也就是最多值20，利好出尽。 你要发现的是卖方不知道的价值，比如通货膨胀，比如你的妹夫在规划局上班，知道附近要拆迁，这些别人不知道的，才是你的利润空间。 一手房除了限价房，是不可能淘到笋的，买来的肯定是市价。只有二手市场里，才会有人卖房时屋里堆一堆破烂，显得屋子小了10个平方。 我从US回国前要卖掉自己的车，就花时间做了一份精美的PPT。同样别人卖车怎么卖呢？在群里喊，出售XX车一辆，有兴趣私聊，可能连个图片都没有。结果就是我的PPT刚发出去，下午就有人交定金了。 战胜散户的难度比战胜开发商容易得多。但如果坐你桌子对面的是什么智商170的怪兽，那你最佳的策略就是不跟他玩。 他能给你讲[color=var(--weui-LINK)]《三重顶》，你都知道他是最低点买入，最高点卖出了，当然已经把涨幅已经吃干净了，你还怎敢接他的盘子。 对咱的读者群体来说，走在马路上来看“房产傻瓜”还是挺多的，但是你的上家是有产阶级，里面的“傻瓜”密度远远低于马路上。 什么清北复交，哈佛海归，处长局长，统统忽悠不了房东，人家就看你钱达不达标。所以你就得勤，看房200套找出一个业主移民，变现，急用钱，卖房炒股的，才能有笋度。 在散户战场，你也要好好的研究下你的对手盘。也就是在入手时，就要想好接盘侠的人物画像。 这么说，就好像很琢磨人一样。但实际就是这么回事，你知道接盘侠是谁，并且早晚会来，就等于发现了“价值”。否则你就是赌。 很多大V，比如李笑来孙晨宇，属于自带接盘侠，那个咱们比不了。 我就想不通一个没有地铁的郊区两房，会有什么样的人来买。只能是投资客是不，那就把刚需们都淘汰了。 抱着最终卖出的心思选筹，就要考虑流动性，选大陆件，尽可能减少过滤接盘侠群体的标签。 最首要的是不能有跨时代的硬伤。 美国二手车市场很发达，我在美国做二手车的生意的时候知道车龄会影响价钱，但某些年份会特别影响价格。 其实09年的车，和2010年的车，款式基本没有变化。但是你一定要买10年而不是买09年。 因为在下家的眼里，他会把这两个贴成不同的标签。当他说：我想要一几年的车，你09年的再好，直接就被过滤掉，他看不到了。 同理用到楼市上，楼梯房再便宜，我也不会考虑的，因为他属于上一个时代的东西。你其他指标再好，也经不住下家在软件上手指一选“电梯房”，这一个指标就会一次性过滤掉百分之几十的接盘侠，流动性打折扣。 在高价区，北上广深有很多老房子。同理1999年的房子和2000年，其他条件不变时应该选2000年，最好是05年之后，因为2000年的房子马上就跌出“楼龄20年以内”的这个选项外了。要不是靠中介介绍，接盘侠在网上都搜不到。 另外一个要紧紧咬住的指标叫人车分流。人车不分流的会直接被挑剔的年轻人过滤掉，尽管他们是用父母的钱在买，但是跟不上时代也会让你接盘侠少一批。所以在全面换代之前赶紧出掉，就像马上就2010年了，零几年的车全清仓。
新房什么时候值得买，限价的时候。并且对手盘是开发商，他们是诚心卖的。他们有备案价，不能没事涨价卖。 也不是不能涨，而是收茶水费，或者是给你来个精装修，4000/平米。变相加了五六十万。 精装修不值钱，但“诚心卖”这三个字就很值钱。混迹过二手市场的，都知道当对手盘是散户的时候，是多么筋疲力尽的一件事。 你想买便宜房子，房东也会查询下链家的同小区均价。挂价低的不是出国，就是还不上债，要么就是离婚，产证上一大堆人名字。反正总有事，什么业主在国外隔离了，二抵几百万让买方解压了，几个产证人意见不统一不配合了。 更别说碰上旺季没事涨价了。用天津话叫“啫咧”，普通话最近的意思是无理取闹。看房的人多了他涨，旁边的卖出去他也涨。本来挂720万的房东会指着邻居的门说，他前两天就卖740万，我的朝向比他的好，凭什么不能卖760万？ 我们会直接让他滚，但异地建仓时，这就很恼火，耽误你宝贵的机会成本。比如重庆这种总价低的地方，所谓笋盘顶多也就便宜个20万，差不多就得了。 最后只能采取“鱼塘策略”。这个是90后词汇，房圈的老人们可能不知道，是指谈恋爱时渣男同时撩好几个女孩子，称为养鱼。 笋盘难觅，看上几套不错的，让管家挨个打电话，多几个一起谈，最满意的定下，其余放鸽子。宁可我负天下人，休让天下人负我，面对无良业主，咱也得多几个备胎。 这一篇是写我对投资的理解，下一篇会讲讲我对重庆的地段分析。 水库自媒体矩阵如下，请扫码关注：
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发表于 2020-5-7 07:22:40
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