在最贵的房子里，买套最小的

水库2019

1.



上月在珠海考察时看了横琴几个项目，刚好可以作为素材出一道题：



项目A、B，均价4.2万，是横琴住宅的普通水准，



户型有40多平的开间、45平左右的一居室、70 - 89平的二居室，90平以上的三居室；



项目C，有更完善的配套、更好的小区环境和物业管理、更高质量的建筑标准...



是整个横琴最高端的小区之一，均价5万+，



户型有69平的二居室和100平左右的三居室。



问：从投资的角度，这三个项目应该如何选择户型/面积？



2.



我的建议是：



项目A、B，买40平的开间或45平的一居室;



项目C，买100平的三居。



这里面有个关键的点：



不同的住房产品，面对的受众是不同的。



先说A和B。



这两个项目均价相对较低、定位是普通刚需，在选择户型时就必须考虑未来刚需的需求，



他们最大的需求是什么呢？



是总价低。



绝大部分的刚需，都是咬着牙上车，他们能承受的总价是有限度的。



在「总价天花板」的限制下，刚需只能选择小户型的房子，



—— 这也是为什么在高房价的一二线城市，小户型单价高过大户型许多的原因。



供需关系更加紧张，自然就会产生溢价。







（北京某小区不同户型报价）



因此，定位刚需的项目，总价越低，未来的接盘者越多，对投资者越有利。



另外，小户型的租售比往往更高，也是一个加分项。



3.



除了小户型溢价，市场上还同时存在着另一种情况：



在一些高端小区里，小户型的溢价减弱，甚至溢价开始出现在大户型身上，



小区越高端，这个情况越明显。



比如深圳的豪宅深圳湾一号，面积越大，单价反而越高。



再比如之前提到的北京某个以改善大户型为主的高端住宅「新世界家园」，



价格分布大概是这样的：



130平以下的，单价10 - 12万；



170平左右的，单价13万+；



200平米+的，单价13万+。



也是面积越大，单价越高。



另外，我选了一个样本来评估改善/高端盘中不同面积段的涨幅和成交量：





（点击可看大图）



注：时间点截取2015年末至今，参考链家数据手动统计，可能存在误差。



可以看出，



150 - 200平的大户型，涨幅以微弱优势跑赢了75平小户型，在成交量上则遥遥领先；



排除掉可能存在的统计误差，我们至少可以认为：



高端小区中的大户型，与同小区的小户型相比，在涨幅和流动性上表现并不差，



甚至还可能会有一定优势。



这是符合逻辑的：



所有的房产投资，最终必须要有一个「实际居住」的买家来接盘，



而在一个高端住宅小区买房住的，最有可能是什么人？



当然是有钱人啊。



有钱人会去住一套紧紧巴巴的二室一厅吗？



项目C的情况与此类似：



作为整个横琴最高端的住宅之一，将来买在这里居住的，必然是有钱人居多，



那现在投资，就必须选最大最好的户型，将来才有人接盘啊！



4.



总结划重点：



在买一套房之前，一定要先想清楚未来的买家是什么人群，



选择的户型面积一定要符合人群定位。



具体来说就是，



如果预算有限，就乖乖买最刚需的小区中总价最低的户型（小到畸形的学区房除外），



这种房受众群体足够大、接盘者足够多，是市面上最主流的产品，



可能收益一般，但至少不会出岔子。



—— 主流，意味着更好的变现能力，更短的成交周期和更大的定价权。



若想买高端住宅甚至豪宅，就买大户型，千万别扭扭捏捏小家子气...



不过据我了解，项目C中卖的最好的产品，却恰恰是69平的小户型，



很大一部分，都是被外地投资客买走的。



嗯...好吧...



在一个改善/高端/豪宅的小区里投资小户型，这就是典型的「定位错配」，



将来转手时，极有可能遇到「刚需买不起、有钱人看不上」的尴尬局面。



5.



最后补充一点。



除一小部分小区外，目前很多偏高端楼盘仍然处于「小户型溢价」的状态，



包括前面提到的横琴的项目C，69平的户型单价要高于100平户型单价。



这里面其实就存在结构性机会：



从逻辑和趋势上来看，高端项目的大户型应该是有溢价的，至少可以追平小户型；



而现状则是，许多高端小区大户型的单价，却仍然明显低于小户型。



—— 现价低、预期高，可以低买高卖，适合投资。



专业炒房群体中有一个流派叫做“大面积低单价”，就是专门选择这样的大面积标的物，



他们相信总有一天，大面积的单价会反超小面积。



只不过，这种投资模式对资金量要求比较高，而且极度牺牲流动性，



不一定合适普通玩家...



ps，



话说回来，确实有一批人比较热衷于买最高端的小区里的最小户型，



目的是为了「用最少的钱跟富豪做邻居」。



这个做法，就见仁见智了。



不知道现实中这种人多不多，如果数量足的话，豪宅的小户型也是可以投资的嘛...