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以下为正文：
楼市韭菜的自我修养
最近看了一本书，叫《韭菜的自我修养》。书写得挺有意思，读了之后有些启发，联想到地产业，同样也是哗啦啦大片大片的韭菜，一茬接一茬，镰刀割不尽，春风吹又生~~其实往大了看，谁又不是韭菜呢？只要你入场，总逃不过韭菜的命运，无非是嫩绿嫩绿的新韭菜和老蔫老蔫的老韭菜罢了。
新韭菜也好，老韭菜也罢，我们韭菜也是有自我修养和自我追求的。我们的目标是——做一颗聪慧理智的好韭菜！
所以今天，我们就来聊聊楼市难题和韭菜应有的自我修养。
难题一：涨价凶猛，该不该买房？
新韭菜心态：妈妈咪呀！这房价怎么蹭蹭蹭就上去了，不是说好贵阳房价持续稳定，涨不上去么？怎么上个月还是六千，这个月就是八千了？隔壁老王说现在都疯了，再不去买一套房以后就真的买不起了。赶紧看看网站和朋友圈广告，哪个盘买的人多就去买哪个，大家都去买总不会错嘛。而且又是大房开，郭嘉品牌，没毛病！这就取钱交首付去！听说去晚了，人家都没兴趣收你钱了~赶紧走着……
老韭菜的修养：哎哟卧槽，这房价怎么就涨这么快了？不行不行，得趁房价还没到高点，先赶紧去看一看再说。不过这房价涨这么凶，以后会不会也跌这么凶？难说啊，要不还是选一选，选区位好的、买东西方便的、在地铁站旁的、带学校的、开发商质量靠谱那么一丢丢的…现在虽然贵一点，但是以后万一市场不好，好歹抗跌性也强一点嘛。走走走，看房去~
难题二：买房就该一把梭哈？
新韭菜心态：我看这房价还要往上面涨，据我夜观天象，这可能是未来十年最好的发财机会。
像我这么拉风的男人，玩就要玩大的，做大做强！所以面临十年难遇的机会，当然要选择梭哈。
手上钱不够，准备再去借一点，做点手段用杠杆多买两套。虽然这两年月供高一点，但是撑过这两年，房价翻一番多得都赚回来了嘛。
到时候转手一卖就财富自由，下半辈子躺起玩咯。
老韭菜修养：投资最重要的还是风险，先不说能赚好多，最重要的能承受亏多少。
比如买房这个事情，第一次刚需嘛，还可以说梭哈，全部投入。毕竟是真的要自己住，砸锅卖铁也就是这一套了。
但是投资后面的不一样撒，家里万一出事急用钱怎么办？房子这玩意儿又不是股票，抛了很快就有人接。遇到市场不好，房子挂出去三四个月也没人接都很正常。就算是抵押贷款，这房子本身还还着房贷呢，能贷多少出来？
而且买房是大宗交易，后续的成本也不低。万一全部梭哈了，生活品质严重下降怎么办？就愿意过好几年吃糠咽菜的苦日子？人生嘛，还是要享受一点生活的。
难题三：楼市下行，高位站岗？
新韭菜心态：妈个鸡，可算是被隔壁老王坑惨了！一直说涨涨涨，一万只是起点，一万五只是山腰，两万才算合理，三万也不是梦想……结果房子刚买不久，就从一万跌到了八千八，开发商个臭表脸的还好意思说是集团董事长的老妈八十八岁生日，所以搞批特价房出来卖！当我们都是智障咩？还有那个不要脸的鸟叔，为什么不提醒我房价要跌？亏得我还关注你这么久，果取关！
反正这下可算是亏大咯，高位站岗被套住了，还要还房贷，还要搞装修，5555，我怎么这么命苦啊~~今天中午不吃饭了！晚饭求包养……
老韭菜修养：果然嘛，开始横盘了，还好当时买房想到这一点，买的房子位置不错，好歹配套也算齐全，地铁年底就要通车，不错不错。不过听说开发商最近也搞了点特价房出来？据说价格比我们当时买还便宜个千把块钱，卧槽，真是讨厌了呢！
不过想想，算求了。年底冲任务嘛，可以理解，而且新推出来的特价房位置、房型、朝向都比不上我们原来买的。价格便宜一点也算正常，反正买房是个长线投资，握在手里五六年再准备出手，我就不信五六年这房价还真就一点涨不上去！
难题四：坚信商铺的力量？
新韭菜心态：俗话说一铺养三代，老祖宗的话不会错，不听老人言吃亏在眼前。买房投资，还真就得买商铺。买商铺看什么？不扯别的，我就看开发商实力。
你看人家这开发商，全球500强的背景，投资三百亿打造商业旗舰，而且绝对是要招来一线大牌的，比如什么古奇古奇普拉达……拉不拉轰？实力是不是不允许低调？
虽然地方偏一点点，但是规划上说了这里绝对是未来城市中心啊。以后可要聚集百万人口的，这商铺现在不买以后就真的买不着了，赶紧买赶紧买，过了这村没这店。
老韭菜修养：商铺这个东西啊，真的不好说。你看现在好多人都是在搞网购了，双十一贵阳都十几个亿的销售额呢。
而且现在搞得好的购物中心，都是人家开发商自持的，拿出来卖花了我就没看到一个是搞撑头的。也可以理解，购物中心自己做才有话语权嘛，卖给一堆小业主以后经营难度太求大了，不靠谱。
还有就是小区底商，小区住户多呢是可以考虑的，但是也要考虑价格和回报率。你小区商铺能卖啥？无非就是便利店、洗衣店、药店、餐饮店、银行网店……之类，租金上限高不到哪里去。所以必须计算有限的租金与价格之间的比值，回报率太低划不来嘛，而且商铺以后转手税费又高的老火，还是要慎重，算清楚账再说。
难题五：公寓投资有没有搞头？
新韭菜心态：听隔壁老王说最近市场上很多人买公寓嘞，我也去了解一哈，据说搞头大大滴。
嗯，确实不错。虽然单价不算低，但是总价低啊，40平米的建筑面积，5米5层高可以搭两层出来，那不是就有80平米可以用哦？这么算起来，一万嘞单价，实际上才5000嘛，便宜老火。
而且房开说哦，还可以托管给他们出租，把前几年的租金折算到房价里面再便宜点给我，后面几年保底每个月就有钱收……美滋滋，这么好的投资又点巴菲特的感觉了，嘿嘿。
老韭菜修养：公寓这个东西嘞，有价值但是也有点鸡肋，要好好想一哈。
首先是性质，公寓属于商用性质。商用性质就是40年产权、商水、商电、没有煤气、难以落户。土地年限少，使用成本高，落不了户就享受不了配套公共服务，公寓自住指数确实很低。
而且公寓以后转手也有问题哦，公寓是商业，转手也是按商业计算税率。算下来交易成本要达到成交价的40%左右哦。这么高嘞的税率基本上享受不到物业增值带来的投资收益，只能享受出租收益。
还有开发商说的包租返租也有问题嘛，一种是租金折算到房价里面，这个就是妈嘞妈老外婆，羊毛出在羊身上，没得意义。还有就是每个月返租金那种，一个是收益率确实不高，二个是要和一家管理公司签合同，实际上是这家公司返租金给我，房开是舌头刮干净了嘞。
最后想一哈，这两年市场上的公寓实在太多哦，以后竞争大，肯定会有价格战，意味着收益就不会高……
实在要买，就买旁边人气旺的，有地铁站的，不搞那些什么包租返祖，老老实实卖房的……就算是坑，也是一个小坑。
难题六：新区概念房值不值得买？
新韭菜心态：听说了没？XX地方就要划成新区了，我觉得应该去那边看哈房子了。
网上说哦，这个新区是以后政府要强力打造的区域。据说XX单位、YY单位都要搬过来，以后肯定热闹的很。而且你懂嘞嘛，他们过来价格肯定是要涨嘞。
人家卖房子嘞小王也说哦，这个新区标准高得很，以后地铁啊，轻轨啊，磁悬浮啊……哪样都有，哎哟磁悬浮我也不晓得是个啷鬼东西，总之就是很牛逼的就是了。
人家小王还说哦，未来这个项目旁边就是歌剧院，博物馆……全部都是高大上嘞东西，你想哈这么重视这个地方，房价会不涨？不涨我把脑壳砍下来给你当马桶！
老韭菜修养：新区是好东西，但是也要仔细分析一哈。
首先是这个新区的成熟时间，如果是百年大计，那么现在近十年都是基础设施建设阶段，基本不会有太多的人口入驻，各方面都不会很成熟。
其次是各种配套的落地可能性，虽然上面很重视，但是罗马也不是一天建成嘞嘛。规划是美好的，现实是骨感的，要投多少钱才能达到规划的效果？这个真的很难说。
最后是价格，现在炒作新区概念的项目太多哦，鸟不拉屎的地方价格都炒到超过成熟城区位置不错的楼盘了，买新区就是买未来，但是这个未来已经严重透支了嘛。泡沫真嘞不小，而且抗跌性太弱，买不得买不得。
韭菜不韭菜，都要有追求。上面只是调侃一下各种韭菜的心态，如有雷同，纯属巧合：-）
希望大家都能在以后越来越成熟理性，就算是韭菜，也要做一颗有自我修养的老韭菜，嘿嘿
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水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水 库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数60人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王 乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
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今日笋盘推荐（重庆）：
房源一：华润凯旋天地
区域:南岸区弹子石CBD核心
小区名称:华润凯旋天地
建筑面积:125.8平米
套内面积:93平米
装修:清水跃层
售价:200万
单价:15800元/平米
几室几厅:三室两厅两卫/可改四室
楼层:7/33
朝向:朝中庭，主西南朝向
户数:3梯8户
证是否在手:差银行60万。客户解押。
是否满两年:是
有没有钥匙:有
一次性优先，按揭可贷款120-130万，抵押贷可高评贷款140-150万左右
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费2%-7%！签合同时需付服务费2%。
房源二：北大资源江山名门
区域:江北区海尔路
小区名称:北大资源江山名门
建筑面积:138.76平米
套内面积:120.25平米
装修:清水
售价:200万
单价:14413元/平米
几室几厅:4室2厅2卫
楼层:4/6
朝向:主西南朝向
户数:1梯2户
证是否在手:证在银行，差60万，客户解押。
是否满两年:是
有没有钥匙:有
贷款金额:可贷款100-120万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用2%！按揭黑科技4%-7%！签合同时需服务费2%
房源三： :聚景园
区域：渝北区黄泥磅
小区名称 :聚景园
房龄：2005
户 型:3房2厅2卫 1阳台
房 号: 5/18楼
梯户数：2梯4户
面积：137平
装修情况：中装
价格：155万，可按揭，全款优先
单价：1.1313元/平
评估价：1.2700元/平
参考首付：（支持外地三无）
首套首付33万贷款122万左右
二套首付51万贷款104万左右
（具体以客户资质为准）
税费：2.5万左右
中介费：2%
按揭服务费：1.5%（本地户口） 3%（外地客户）
房屋简介：正规三房两厅两卫带衣帽间，采光充足，东南朝向，朝中庭住家安静，中装保持良好，家具家电全送，现空置，可租2500左右
产权情况：满两年，证在银行，业主方解压，产权清晰无查封无冻结，可放心交易
房源四：鸳鸯北湖郡
板块：渝北鸳鸯
小区：鸳鸯北湖郡
建面：192.5平
楼层：11楼 复式
户型：5室2厅3卫
装修：精装房
朝向：东南
售价：全款175万，按揭180万
单价：9090
市场价：12000
楼龄：2008年接的房
小高层带电梯
外地三无首付参考：首付三成55万左右，首付四成首付70万左右，具体首付金额以银行审批为准！
定金：25万
说明：水库平台购房服务费2%，无中介费，购房服务费需在签购房合同的时候预付一个点，待过户时补齐剩余一个点服务费，如房子未能成功交易，服务费则全部退回！
房源五: 半山华府
板块: 江北区观音桥
区域：观音桥步行街北滨路
小区名称：半山华府 2013年建成
建筑面积：123平米
单价：14472元/平
总价：178万
户型: 4室2厅1卫2阳台
房龄: 2013年
楼层: 8楼共33层，
朝向:南(小区中庭）
中介费税费自理
中介费：成交价的2%
贷款服务费：贷款金额的1.5%（三无需增加贷款服务费
税费：房子满两年3.5万左右
贷款金额（仅供参考具体看客户资质）
首付：三成：35万 贷款：143万
首付：四成：56万 贷款：122万
房源六: 国际社区C座
◆片区：南岸
◆小区：国际社区C座
◆面积：44㎡、49㎡、79㎡
◆单价：11000左右/平
◆市价：15000
◆首付：全款
◆户型：5梯24户 总32层
◆楼层：中间楼层
◆装修：办公装修
租金：租金50块钱一个平方
中介费：成交价2%，( 中介费签合同时付清)
项目优势：
弹子石CBD中心核心位置
弹子石CBD 核心商圈
成熟地段，人气旺，最后购买机会
水 电 气三通 ，三通通，三通
二手流程，包卖方税费，买家只承担购买买方税费
房源七: 梦幻21
◆片区：江北
◆小区：梦幻21
◆面积：198.45㎡（跃层）
◆总价：210万
◆单价：10582/平
◆市价：14000
◆首付：首付50万 贷款160万
◆户型：4房2厅
◆楼层：21楼
◆装修：精装
租金：房屋现在出租中，租期10年每月租金4500元／有递增
房屋满两年，税费自理，协商解压
中介费：成交价2%，贷款服务费2个点( 中介费签合同时付清)
房源八: 锦绣丽舍
◆片区：渝北
◆小区：锦绣丽舍
◆面积：128㎡
◆总价：117万
◆单价：91406/平
◆市价：11000-12000
◆首付：首付27万 贷款90万
◆户型：3房1厅
◆楼层：11楼
◆装修：宾馆
租金：目前租给别人做宾馆，目前租金3200一个月
中介费：成交价2%，贷款服务费2个点( 中介费签合同时付清)
房源九: 钱塘玫瑰湾
区域：渝中
板块：钱塘玫瑰湾
面积：161平
总价：175万
单价:10869/平（市场价在12000~13000）
户型：4室2厅
电梯：三梯六户
楼层：24楼
楼高：32
装修：清水
首付： 首付40万 按揭贷款可贷135万
中介费：成交价2%按揭服务费2个点( 中介费签合同时付清)
可垫资全款过户
房源十： 红鼎国际（首付20万）
区域：观音桥商圈
小区名称：红鼎国际
建筑面积：105.8平米
该房单价:12470元/平
小区均价:15000/平
房屋售价: 130万
户型: 两室两厅一卫两阳台
房龄: 2008年
楼层: 10楼共33层，
朝向:东南朝向，视线非常不错
装修: 装修带家具家电，带3500/月的租金持有成本大大降低。
看房：看房方便。
推荐理由:
1.地理位置牛逼，观音桥红鼎国际，交通四通八达，到轻轨站两分钟，升值空间巨大。位于观音桥步行街大融城楼上。
2.房屋市场租金4000左右，另外房屋改造打造成民宿租金收益8000+，
3.业主诚心出售，交易方便。
（参考首付及费用）
首付三成：首付20万 贷款110万
首付四成：首付36万 贷款94万
税费: 2万左右
按揭服务费：1.5％（外地三无按揭服务费需增加）
中介费: 成交金额的2个点
交通: 观音桥商圈内的房子，闹中取静，交通非常方便，步行到轻轨站只需3分钟，公交车20多条。
房源十一： 华润中央公园
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：华润中央公园
建造年代：2013年
建筑面积：110平
装修：精装带家具家电
售价：163.5万（全款）
单价：14800（小区均价17000）
楼层：13/33
要求全款
后期做抵押贷款可以做138万左右出来
中介费：2个点
税费：未满两年
物业：华润物业，物管费2.2元/平。
房源十二： 新欧鹏教育城（巴南区）
楼盘名称：新欧鹏教育城（巴南区）
楼层总高：32层
装修情况：清水（新房）
户型情况：平层（99平米 109平米）（跃层105平米）
物业费 ：2.4元/平米
接房时间：2020年3月
单价 ：建面8200/平米（售楼部当期开盘建面9000/平米，且现在没有房源，等下期开盘估计9以上）
楼层 ：6楼
流程 ：一手流程，直接认购，每个户型只有两套，必须全款。
特别注明：免服务费
交通：轻轨2.3号线金竹站（直线距离几百米）另有公交线路多条。
学校：小区内，巴川中学，小学，幼儿园
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳所有房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区
区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里
2.房子是南朝向，采光好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等
学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学
银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园
板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平
房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟
2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间
4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城
板块：大东区
区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供
2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 吉祥市场 东站商城
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便
发表于 2018-12-11 15:06:36
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