成都楼市的趋势性判断

水库2019

9800的事情发生之后，再加上近期全国除了沈阳苏州之外房市不好，笔者真心没兴趣写作。



有时候在想，如果没有广告，压根停更算了。



但是呢，看到北大资源紫镜府拿预售证了，期待了这么久不点评下实在对不住粉丝们啊。



紫镜府这个楼盘，品质高、地铁口、周围一片崭新、清水价格低于预期，基本算得上是成都高新区除了朗诗熙华府之外最具有性价比的楼盘了。



既然我们等到了万年捂盘的紫镜府开盘，是不是意味着成都楼市进入了一个新的阶段了呢？



今天我们就成都楼市的走向做一个粗略的研判。





一）成都楼市到底回调了多少



本轮行情，成都楼市从2016年夏天开始上涨，并且于2017年3月和2017年9月又有了两拨上涨行情，使得成都房子普遍翻倍不止。



热点板块甚至翻三倍的房子也不稀奇。



但实际上从2017年11月开始，涨幅已经明显减弱，尽管后来的公证摇号措施导致了巨大的一二手房剪刀差，进而引发了全城万人抢房，但是实际上二手房价进入2018年基本就一直横盘，没有大幅度上涨过。



515新政后，成都楼市资格限制严重，购房资格稀缺，有限的资格都集中在“网红”限价新盘上面，二手房无人问津，一度横盘的二手房市场缺少买盘，开始下跌。



业内普遍认为，成都二手房本次的调整已经跌回到了2017年10月的价格线上。也就是说只要在2017年10月以后购买成都二手房的房东都处于高位被套的境地。



部分前期涨幅过大，实际上地段堪忧的板块，比如市内步梯房老破、大面、温江光华大道、凯德风尚等回落明显。



一度涨到一万五千元以上的大面板块现在凉凉

而华润二十四城较新的几期、时代豪庭、首航欣程、保利中心、时代晶科、翡翠城、大源凤凰城、保利心语等市中心好地段次新房回落幅度较小。



新房摇号也是地段为王，市中心、地铁口的天誉花园、润府、泛悦、青秀未遮山等的100%去化率与大部分郊区、非地铁、或者价格虚高的房子卖不动形成鲜明对比。



二手房大约从最高点回调了2成，部分虚高非地铁郊区房回调3成也不足为奇。



如果细心的读者在2017年11月读到了《处于大涨前夜的重庆》，不再纠结成都而去买重庆的话，恰恰可以回避掉这一年多成都楼市的调整。



可惜的是，去年秋天和冬天，大多数的成都土著还沉浸在房价翻倍甚至翻两倍的癫狂状态中，还在积极组织小区房东的价格同盟呢。



成都去年秋天某小区业主在组织价格同盟

这几天，知识星球有人问我，投资的本质是什么？



我回答：长期潜心研究一项具有持续性IP的实用性资产，当所有人不看好的时候，你确信它的价值，买入，当所有人都看好的时候，你知道它的价值已经回归，可以撤退了。

同理，如果你有足够的眼光，你就知道，成都楼市的基本面非常好，当前的回调，是对比一线城市更严格限购的515新政的回应，是一种类似于燕郊、长沙的全面打压式政策。



因为几乎没有人有购房资格，燕郊楼市自由落体

但是成都的经济人口重要性远远好于燕郊和长沙，安全垫很厚，如此严格的限购，也抵挡不住城市本身巨大的人口规模以及源源不断导入的外部人口。



这也是在如此“自沙式”调控政策下，成都楼市没有像燕郊一样腰斩的原因。







二）当前成都楼市放盘信息分析



在二手房回调的同时，成都一手房的限价不断放松。



与年初刚刚摇号的时候新房价格只有二手房一半，相差大几十万相比，一二手的剪刀差越来越小。



当前的主流观察结论是，大部分区域已经没有一二手倒挂现象，甚至很多二圈层郊区的一手房价格超过了二手房，比如双流的华府、怡心湖板块，2万一平的改善的高价房扎堆，已经将二手房价格远远甩在身后。



该板块有着号称双流F4的四大2万元CEO神盘：

中国铁建西派国樾、绿城诚园、金地悦澜道、中海云麓世家


想必买入这四个楼盘的贵妇们将来站岗要占到腿软了，不过没关系，人家不差钱，一心只为板块抬轿子。





打造艺术中心，大平层大阳台范的CEO盘西派国樾



当前的限价，与今年初的一刀切不能超过2016年10月价格不同，主要是根据地价来折算的，采用的是成本法。



之所以有不少区域还有限价很“狠”的楼盘，均与当初拿地较便宜有关，比如12000一平的润府，与其拿地较早，楼面价2000多不无关系。



而紫镜府15000清水的价格，与其拿地价格8600也有一定的勾稽关系。



经过9月、10月、11月三个月的疯狂推盘，当前成都新房中地价较低的楼盘去化了大部分。



其中不乏人居盛和林语、长冶南阳御龙府、润扬双铁广场、万科理想城、清秀未遮山、润府、朗诗熙华府、招商中央华城、北星城、龙湾御府、源上湾、滨江彼岸、荔园悦享花醍、华润金悦湾、天来汇景、泛悦城市广场、华润云庭、世茂城、人居花照云庭、西派城、绿地新里程、中铁奥维尔、海亮彩悦府、万科金域缇香、富力桃园等性价比还不错的楼盘。



还有一些名不符实的楼盘趁着上半年抢房浑水摸鱼成功出货，尤其以双流九江板块永康森林公园板块、华府怡心湖板块、航空港板块为甚。



接下来几个捂盘大户：仁恒滨河湾、首创天禧68、太阳公元、绿岛筑、人居东城花汇、鲁能城、光华壹号、华熙528、人居东湖长岛、恒大云门、万科天荟、 北大资源燕楠国际、远洋万和公馆、华润悦玺等楼盘一旦放出来后，几千块钱地价的楼盘将在主城区以及高新区绝迹。



捂盘大户仁恒滨河湾



可以说，成都新房的成本价格将会发生不可逆的上升。



据多方信息估计，成都主城区内几千块一平地价的项目将会在半年内出货完毕，接下来将迎接的都是2017年的万元地项目。



当前如果你关注成都房协订阅号，你会发现像9月份、10月份大量供应限价网红盘的现象不复存在了。



假如说9月份二圈层以内推10个楼盘，我们能找到3个有性价比的楼盘的话，现在比例已经降低到10个里面只有一个。



近期的预售证公示里面除了紫镜府有一定性价比之外，其他楼盘均无明显投资价值。



当年网红楼盘中房优山



优山两个盘只能说是不坑，但是还不具有高性价比（好怀念9500的中房优山）。







三）成都楼市的底部正在到来



伴随着网红盘逐渐减少以及一手房高地价的逐渐上市，新房的售价水涨船高，户型面积也越来越大。



龙泉有接棒双流怡心湖成为新的郊区高价之王的趋势

（感谢想住APP）

水库2019

当前成都郊区二圈层，除了双流华府怡心湖板块之外，温江的中南上熙府、龙泉十陵的中海御湖世家、大面的新希望锦麟府、卧龙谷壹号等楼盘也已经冲到了2万一瓶的关口。











中南上熙府、中海御湖世家等高价地只能打造高端产品







更不要说还在后面伺机而动的红牌楼、武侯新城一干高价楼盘：东原印长江、蓝光雍锦世家、蓝光雍锦丽府、武侯金茂府、中粮武侯瑞府、龙湖天宸原著，都在冲到了2万一平的价格。



尽管2018年成都拍地价格有所回调，但是回调力度并不大，反而出现了很多土地的流拍。未来的新楼盘的地价成本将不可逆的上升，全成都所有的楼盘都不能幸免，因此，当前是寻觅低地价新房的最后窗口。







伴随着二手房的回调和一手房的上涨，一二手倒挂现象消失，近期成都部分好地段的二手房成交开始活跃，在2017年10月的价格线上获得了支撑。







很多人乐观的认为，当前新房价格已经贴着地价成本，成都房价已经在底部。







这种观点有一定道理，但是也有很大的缺陷。







开发商在高价地的套牢或者站岗并不是新鲜事，当初鲁能城2014年9350的地价拿地，2016年初只能11000亏本卖房，就这样当时房子还没有被抢光。







链接：《起底成都各个地王现状 几家欢乐几家愁》https://cd.house.qq.com/a/20160328/012145.htm

楼市行情不好、冷清，开发商亏本卖房，以拿地的价格卖房并不稀奇。







成都以前的众多地王都有过类似经历，开发商亏本卖房有许多考虑，有时候会不惜一切代价也要打入这座城市，打响品牌。







比如中南2017年上半年拿的中南上熙府、中南海棠集两块地，以及金茂拿下武侯新城金茂府的地王，都属于第一次进入成都、不惜一切代价也要强行进入新城市市场的典型，早就预估了一部分亏损，其目的不在于盈利。







其次就是成都当前楼市去化率不断下降，新房抢光的可能性越来越低，滨江彼岸、人居花照云庭、海亮彩悦府等性价比还可以的楼盘都没有一抢而空，其他较贵价格的新房以及郊区非地铁房更是有很多根本卖不动。



这些从侧面反映了好地段二手房虽然回暖，但是这仅仅是稀缺地段的价值在驱动，更大范围内的新房和二手房价格并不被市场所接受。







预计很快部分价格虚高、地段较差、去化率不理想的一手房将会打折促销，而这会进一步拉低周围二手房价格。



而这，将会是成都楼市的最后一跌。







也就是说，成都楼市的确接近底部，没有多少下跌空间了，但是还不是真真正正的底部，还不是处于反弹前夜的底部。







从时间上看，2019年春天到夏天，将是成都楼市的底部时间。







大概过了2019年夏天，高价地上市、资格年限的达标人群增多，限购限售以及信贷金融政策的调整都会出现，存在很多不确定性。







那当前我们是否需要抄底呢？







从2017年11月开始，笔者认为成都二手房没有买入价值，前期虚涨上来的价格都会跌下去，尤其是很多价格翻三倍的楼盘。







摇号网红限价新盘是一直以来笔者所提倡的，只要是因为拿地早导致限价狠的一手新盘，无论何时何地都值得报名摇号。







二手房回调到当前，笔者认为，成都二手房的价格已经接近回归到基本面了。







但是，回归基本面不代表就不会超跌一点，也就是说，还要预留一点下跌空间。







因此当前二手房的淘笋则需要留心一些低于当前市价的笋盘，最好要低于链家APP的最低价。







当前行情下的8折笋盘，肯定是很难跌了。







以上就是笔者对成都楼市的趋势性研判。







朱红之泪，2018年12月8日