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为此我们特地从上海飞往太原，跑遍龙城的大街小巷做市场调查，了解真实的太原。
01
太原这座城，总是给人以特立独行、自成一体的感觉，难以与其它城市对标。 吕梁山和太行山将汾河谷地包裹其中，形成了“两山夹一川”的特殊形态，与华北、关中两个邻居基本隔绝，大约是这种城市性格形成的根源之一。
交通是一座城市的发展符号，从2013年起，太原步入高速发展的快车道。6年来，随着室内快速交通体系、立体交通等工程的陆续开展，太原的城市化建设日新月异。
太原位列百强城市第30位，9月房价位列全国第47位。很多人说太原的工资低房价高，那么，太原的房价真的高吗？
太原房价在2011年到2016年，一直徘徊在8000元。2017年初开始一路走高，短时间就突破万元。到今年8月，破1.3万元。从2017年初至今整体涨幅在50%以上，且上涨趋势仍在延续。 从上图可以看出，9月六城区住宅销售均价13423元。今年9个月里，太原房价平均上涨26%，每平米涨了2793元。
新建商品住宅均价超过1.1万，中环内大开发商楼盘均价超过1.3万，核心区域比如长风西、晋阳湖、龙城大街大开发商楼盘均价超过1.5万。
国内众多一线开发商均已进入太原市场。恒大、富力、星河湾、万科、华润进入较早，保利、融创、泰禾等进入较晚，市场竞争越来越激烈。
在太原，120-180㎡面积段，1.2万-1.5万元的住宅均价占市场份额比重最大，表明太原市住宅市场已经全面进入改善型时代。
太原的房价收入比是16.5年，全国排位22名。也就是说，太原人均收入和房价的关系仍然比周边几个省会城市要低。
数据也显示，太原8月库存面积是976万平米，去化周期13.4个月，属于合理范围。客观来说，虽然太原房价上涨速度较快，但幅度尚处合理状态。
02
坊间总是听说太原置业怪相丛生，有很多坑。
今年8月份，太原市也确实召集众多开发企业及房地产经纪机构召开《太原市治理房地产市场乱象、开展市场交易管理自查自纠推进大会》，开始大力治理房地产乱象。
那么事实到底如此呢？有些事不要看表象，亲身去体验一下就能得到更准确的答案。
我们走遍了太原的大街小巷，在太原，确实有几个比较有意思的现象：首先几个高端住宅命运多舛，中端楼盘涨势喜人。
太原市高端产品均存在一定比例的外地购房群体，如位于小店区龙城大街板块的星河湾购房客户中，外地购房者约占到50%，入住率很低。 星河湾2010年7月首次开盘的万人争购，均价2.7万，到现在5号园均价1.9万，最小户型1.6万，跌幅将近50%。 虽然层高降低，装修减配，但不得不说这是星河湾的战略失误。太原和鄂尔多斯星河湾，是星河湾没落的源头。 这从一个侧面说明，原先靠煤炭致富的那波人，已经和太原渐行渐远了。市场的中坚力量还是改善型置业。
此外市区有很多小产权房。这些小产权房普遍比周边大产权房均价低30%左右，甚至更多。而且物业管理粗放，小区折旧率较高。
五证不全当然就没有产权证，只要去物业更名就算购房了，法律上没有保障。买房无论对谁都是件大事，还是买五证齐全的品牌开发商项目，安心有保障。
03 为了让大家对太原楼市有更清晰的认知，更加了解太原的真实房价水平，我们从北到南，对各个区的几个重点板块进行分析。
1）、尖草坪区 区域多为山西本土房企，且住宅定位多为刚需。但西北部的三给片区未来有许多利好，带动房价上涨。
三给板块 有望年底通车的摄乐桥，河湿地公园等7个公园的建设，太原外国语新校区、太原师院附中等的入驻，省人民医院新址的选址，华北最大商业欧亚大卖场，加上地铁三号线所带来的地铁经济效益，将为这里提供巨大的人气和消费力。
三给板块区位图 占地1000亩的富力与占地4000亩的旭辉项目，共计5000余亩的惊人体量，将使三给板块成为太原最大的生活区。
在售楼盘均价0.9-1.13万，竞争激烈，售楼部普遍开到晚上10点多。
晚上7点多，我们从一个售楼处出来，刚出停车场，被附近另一楼盘的销售员冒雨拦截，可见其激烈竞争程度。
2）、万柏林区 “南移西进”战略中“西进”的重点区域，楼盘集中供应区。
漪汾板块 曾经的商圈聚集区，而今老城繁华不在，在进行升级转型，在售楼盘均价1.25-1.5万。
迎泽西板块 老城区，配套成熟，自然土地资源也是极为稀缺，住宅项目货量较少，在售楼盘均价1.15-1.7万。
另外，滨河东西路早已不批住宅用地，一线河景房越来越稀缺。
长风文化商务区 大部分政府机构都在往长风商务区搬迁，已逐渐取代老城区的地位，成为省城未来的政治、经济、文化中心。
长风西板块的房价位居太原第一，已成为龙城高端房企的第一聚集区，在售 楼盘均价1.45-2万。
3）、小店区 太原受限于市域空间狭小，城市整体发展方向“南移西进”。小店过去只是太原南端的城乡结合部，现已成为太原市城市化进程的主要方向，太榆同城化的主阵地。
小店区产业分布是南农北商，中部加工制造。今年小店入选中国百强区，全国排名94。
小店区产业地图
长风亲贤板块 太原最早密集型高层住宅就位于这个板块附近，曾经有“小香港”之称。集中了太原70%的高端消费，高档写字楼及高档百货商业。以1.5万房价位居太原第二。
但由于区域发展较早，目前存量房基本都是本土开发商开发，居住环境稍差，价格不会存在爆发式增长，但是租赁市场需求旺盛。
南中环板块 这里有北美N1，在建的苏宁广场，高端写字楼集中，还聚集了很多高新技术企业，有软件园、清控等园区，是相关专业就业人员不错的选择。
南中环夜景 南中环桥的夜景很漂亮，区域内楼盘均价1.3-1.8万。
龙城大街板块 龙城大街是小店成交量最大的板块，也是城市最热门区域。
龙城大街的地理位置优越，东邻武宿机场、太原南站，西穿汾河，接晋阳湖，也是实现太榆同城化一个重要的交通枢纽。
这里地产大鳄云集，山西大医院、百年名校太原新五中、东篱公园，又紧邻南中环晋阳街商圈。在售楼盘均价1.6-1.9万。
龙城大街将是迎泽大街和长风街价值的延续，将成为太原未来第三商业中心。
综改示范区 筹建至今还不到一年，却是太原的经济发展的重中之重，山西转型发展的突破口。
综改才是真正意义上太原的“浦东新区”。尽管现在看起来一片荒凉，未来十年发展前景可观。
4）、晋源区 是太原市六城区中经济结构转型最快的文化旅游区，拥有晋祠、晋阳古城遗址、明太原县城、蒙山大佛等太原最好的文化旅游资源。
晋阳湖板块 政府大力打造的华北最大城市公园，如今东岸雏形已现。东岸大多为改善型大户型，均价1.3-1.7万左右，适合注重生活品质，同时手中资金充裕的购房者。
北岸，规划有大量的商务用地，将成为太原天际线所在，已确定的地标项目之一有高达280米的冶峪商务中心。
作为2019年第二届全国青运会的主赛区，这里将承办60%以上的比赛项目和开、闭幕式。
5）、榆次区（晋中市） 自2002年随着山西省首条城际公交路线901路的开通，太榆同城化正式进入实操阶段。
2011年，榆次大学城开建。同年，撤销许西收费站，搬掉了阻碍两地交通的"拦路虎"。
2015年，太榆城际铁路试验段正式开工，预计2019~2020年通车。
大学城板块 大学城板块是是太榆同城化的核心区域，目前已经发展成熟，并将逐渐与南站板块相连接。
大学城板块和晋阳湖板块一样，是先规划再发展，未来品质不容置疑。
目前大学城二手房只有万科朗润园，租金直逼太原市区。新房都是期房，均价在1.1万左右，比太原城区低两三千，关键还不限购。
汾河 纵观全市，太原新房现房选择余地很小，期房竞争激烈，二手房冷清。2019年，青运会全市停工290天，期房基本都要2020年底和2021年才能交付。
04
说到这里，很多朋友会问，太原的房价会何去何从？ 房价不过是城市价值/供需关系的一种实时表达。除此之外，房地产还有一个不容忽视的因素——预期。
要想买到性价比高的房子，还是得读懂政府的规划。 城改扩建仍是未来几年太原的主基调，太原现在基本上是“南移西进”，所以要优先考虑南面和西面的房子，这两者之间，优先南面。
研究下太原的地铁规划，尽量买在地铁线周边，步行距离不超过1公里的小区。太远不方便，太近的价格高，要权衡。 目前太原还有几波利好，地铁通车，体验轨道交通的魅力；二青会，让世界认识太原；晋阳湖，打造太原城市名片；大规模棚户改造、城中村改造，释放大量的购买力。
所以，我们的结论是：太原的房价还有一定上涨空间，会低速慢涨。刚需和改善型购房可适时入手，但最好的投资时机已经过去了。
等这些利好掏空了，就看有没有其它支撑点了。
如果你资金不算多，想在太原安个家，那么不妨考虑一下科大、三给、兴华街、森林公园、府东及长风东等板块，均价尚在万元上下震荡，价格较为便宜。
如果你资金比较充裕，只是考虑改善型的住房需求，那么不妨考虑一下漪汾、迎泽西、长风西板块，坐享繁华生活配套。
如果你更重区域的发展前景，同时考虑高端改善置业，那么不妨考虑一下晋阳湖、龙城大街板块，政策红利不断，发展潜力巨大。
05
最后再说件小事。
每到一个城市，我习惯性会去博物馆和规划馆，一个象征过去，一个象征未来。
山西博物馆内人头攒动，而太原和晋中的城市规划馆很多市民都不知道，馆内空无一人，犹如一个人的专场。
这从一个侧面说明，这座城市的人们更热衷于关注过去，而相对忽视未来。 历史的辉煌与文化的厚重，经济的落后与思想的保守，城市的包容和人们的质朴，很少有一个城市，可以像太原一样，把互为矛盾的两种模样，整合在一起。
这里有很多值得认真游览的地方，不适合走马观花，即使许多本地人，也读不懂它背后的沧桑。
而今太原的城市功能规划合理，看上去非常美，至于未来，任重道远。 亿客舒国际(官方新公众号，请重新关注) 公众微信号：yksglobal 长按，识别二维码，加关注
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发表于 2018-10-29 10:02:23
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