房产投资如何判断一个板块的升值潜力？1

费加罗的婚礼

01、评估一座城市房产板块潜力的正确逻辑

多数人看待城市板块，只具备对城市「空间」的单一维度投资逻辑，即从当前的心理距离、现成配套看待一个板块的潜力价值，缺少全面而独立的判断，容易受主流媒体的影响，作出人云亦云的决策。

如果这样决策，意味着你身处羊群效应的尾部，是很难获得超额回报的。

因为我们知道，投资分歧带来巨大收益，共识只会降低投资回报。人人都看好的项目，一般赚钱不多，所谓“众利莫往”。

所以我们对板块的认识要跳出基于当下的的角度，挣脱普遍认知的束缚，建立一个基于过去、现在、将来的多维投资逻辑，洞察一个板块的生命周期。

从房产升值潜力的角度来看一个板块，一定会经历四个阶段的生命周期：1、炒概念；2、炒地皮；3、炒配套；4、炒供需。

先说安全性，在炒概念阶段进入风险比较大，因为规划说得再好，都可能会烂尾。

一个板块的产业导入，人口迁移，配套成熟需要足够长的时间才能见到效果，太早进入会成为“先烈部队”。

而在炒供需矛盾阶段进入则风险比较小，毕竟后期炒供需，说明片区人气已经很足了，供不应求，二手房自然有价有市，价格非常扎实，但因为在最后一个阶段进入，时间有点晚，获利不会太多。

再说回报率，即哪个时机进入赚得多。正确的做法是在每个阶段切换之间进入，即上一个阶段的尾声，下一个阶段开始拉升之时进入，这样能够保证最短时间内可以收获一个完整的涨幅。每天都在涨，没有浪费一点时间。

而真正的高手，是从炒概念阶段就能判断该板块能不能起来，会不会烂尾，如果有信心就在概念阶段进入，最后一个阶段退出，从鱼头吃到鱼尾。

参考某市规划新城，最初概念出来涨一波，然后地价拍卖又涨一波，接着配套学校、医院、地铁上马又涨一波，最后所有东西都成熟了，价值显现，人们纷纷迁入导致供需矛盾又涨一波。

一个板块走到第四阶段的生命周期之后，整个板块的楼价就会持续高价平稳上涨，但没之前涨得没那么厉害了。这时，政府和媒体又会带着人们去炒另一个板块…