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01
秋天来了，天气凉了，一群大雁往南飞。 8月之后，让人感到有点凉凉的不只是天气，还有重庆的楼市。 进入9月以来，重庆房价早已失去了上半年那种如虹的气势，有点像强弩之末了； 之前那些挤破头都买不到的网红楼盘如今也能摇到号了； 各大银行的信贷中心明显清静多了； 房交所排号单上“前面等候的人数”也从动不动7-80个变成个位数了；
 9月21日，空空荡荡的某区房交所
就连我的投资群里说话的人也少了，仅有的几个话包子聊的不是哪里的豆花饭好吃就是哪个夜场的妹儿长得乖，投资群已经快沦落成生活群了。 02 这几天更是有人爆料说重庆的新盘开始“砸盘”了，开发商马上就要跟小姨子跑路了，开始清仓大甩卖了！ 让我们看看这几个惊悚的新盘开盘价格： 北岸江山东区：11000+
和黄御峰：10000+
国奥村：8500
 国兴北岸江山15号楼，套内单价11454元/平米
够不够惊悚？是不是觉得一夜回到解放前了？ 这个价格是真实的，没有任何问题。于是很多人认为重庆房价下降已经实锤了，眼见为实！ 03
但是我们看到的真的就是全部真相吗？ 就像本来卖9万多的广本锋范，突然推出一款连收音机都不给配的丐中丐，只卖7万多，难道你能说车价降了？  广本的新丐中丐
为了搞清楚当前重庆房价的真实情况，我们特意调查了一下这几个楼盘的具体情况，调查的结果和你看到的也许很不一样。 1. 北岸江山： 如果你去看看这次开出来的15号楼的位置应该就会明白为什么卖这么便宜。 
楼栋旁边就是隧道入口，可以天天享受汽车轰鸣声与喇叭声在隧道内的共鸣。 两面都临主干道，与主干道之间的距离不足10米，与噪音和尾气零距离接触。 除此之外，还有一面朝向的是30米高的堡坎，原因是15号楼是独立于小区之外的两栋楼之一，与之前的东区有30米左右的高差，并不能共享东区的小区。 另外，你看到的11000+的价格只是低楼层面朝堡坎的房型的价格。而高楼层的价格都在14000以上，最高的甚至卖到16000以上。 这叫降价？ 2. 和黄御峰： 御峰一直都是低价刚需盘的代表，别人卖1万2他卖8500，别人卖1万5他卖11000，所以一直都是外地投资客非常青睐的楼盘。 在我印象中，从去年到现在御峰的高层总共只开过两次。 去年年初15号楼开盘均价套内8500；去年年中又开过一次，均价套内10000左右。所以这次看到10000+的价格我并不感到意外，更何况这次开的13号楼位置不好，离变电站很近。 实际上，御峰也只有楼层和朝向不好的房型才卖这个价格，而朝向户型好点的都卖到了13000以上。而这次开盘也延续了御峰一直以来的一杆清的作风。 所以，第一这个盘并不算降价，第二仍然有很多人想买买不到。 3. 国奥村： 说国奥村只卖8500，就有点以讹传讹的意思了。因为这个8500不是套内价，而是建面价。 算下来套内也在10000+了。并且这还只是少部分低楼层的价格。楼层朝向好点的要卖到套内15000+了，而这次开盘的均价也是在套内13000左右。 对于这个石马河的刚需盘而言，我认为这个价格是比较合理的。 04 从以上3个楼盘的实际情况来看，并没有出现某些人口中的“砸盘”或者“大清仓”，我们在朋友圈里看到的那些让人眼馋的价格并不能代表全部的真相。 如果仅凭我们看到的几个图片就得出某些武断的结论，无异于盲人摸象。 那现在重庆市场的真实情况究竟是怎样的？ 至少从今年1-8月重庆主城新房成交量价数据来看，并没有看出明显的房价下降的痕迹。并且8月的成交量还创出了今年的新高。 2017.1-2018.8重庆主城商品住宅成交量价 
从2018年8月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数来看，重庆的同比环比都是上涨的。 
而从冰山指数来看，9月第3周重庆房价指数环比8月基本持平，并没有明显的下降趋势。
值得注意的反而是重庆的成交量，因为8月份主城的成交量与供应量基本持平了，结束了长达7个月的供不应求的趋势，供求关系在今年的后面几个月可能会发生反转。 05 供求关系变化之后，新房的价格会降吗？ 理论上也许是这样，但放到重庆主城具体的市场环境下，我认为可能性不大。 原因大概有两个： 一个原因是越来越高土地成本摆在那里，降价就意味着开发商没利润甚至亏本。
如果开发商大面积亏损，出现烂尾楼或者拖欠民工工资、增加银行坏账的情况，这就不光是企业的事了，会严重影响社会的稳定。 这既是开发商不想看到的，也是政府不想看到的。 另一个原因则是限价政策的影响。 供过于求导致价格下降是最基本的经济规律，这个大家都明白。但限价政策扭曲了价格，让价格失去了作为市场信号灯的功能。 举个例子：一个楼盘由于想买的人多，按正常的供求关系本来应该卖2万一平，但在限价政策之下只能卖1万5。 突然有一天，想买的人少了，出现了供过于求的情况，正常的价格预期从2万降到了1万6。但实际的价格有可能还是1万5，甚至还有可能涨到1万6。 
所以我们看到的是：尽管供求关系发生了变化，但表现出来的价格不但不会降，反而还有可能上涨。 至少从我了解到的情况来看，几乎所有的开发商都是顶着备案价在卖，而所有的备案价又都是顶着政府可接受的最高价在批。 所以在新房市场上，量跌价反而涨的局面很有可能长期存在。 06 虽然新房价格不会有多大的降价空间，但二手房价格是真的会降！ 因为现在一二手房价格倒挂的现象太严重了。 上半年的市场，一手房抢不到，所以二手房有傲价的资本。
但现在一手房虽然价格没怎么降，但至少大概率买得到了，首付又低，又没中介费，还少折腾少风险，谁还会多花30-50%的钱去买你的二手房？ 当和黄御峰新盘卖套内10000+的时候，不知道那些挂建面17000的二手房业主心里作何感想。 
你们当购房者是瞎还是傻？ 反正到后面与一手房的价差总是会拉平的，也总有绷不住的二手房东会降价抛。
早抛早解脱，早死早超生。
与其越到后面越甩不掉，不如主动点降价，把利润落袋为安的好。 07 现在主城的市场相比上半年的确是冷却了，这是不争的事实。 但这并不意味着新房价格会大幅下降，说要降到2016年的水平就更是天方夜谭。 如果这个时候能在贷款条件比较友好情况下买到自己喜欢的房子，我觉得反而是个非常好的机会。
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发表于 2018-9-25 07:54:49
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