长沙地段分析

城市发掘者

长沙地段分析2017-03-15 朱红之泪 城市发掘者

一）    八卦

《大决战：成都二手房的暴击》一文阅读量破了11000，真的是让我始料未及，从各路最一线的消息看，整个成都的二手房市场处于出一套三天必卖掉的抢房局面，满大街的中介在带看房子，街头巷尾甚至不是业主群的微信群都被房价开始搅动起来，1400人万一旦开始觉醒抢房子是多么可怕的场面啊！来虽然这是我早就料到的，但任何事情都有两面性，对于未来的成都新移民，这个城市上车的门槛陡然变高了。

下图为成都正在风口上的轮动区域---犀浦的西南交大：

二）    长沙

最近成都很火，但是长沙也很火，水库论坛欧成效在分答上连续3次说到长沙将会启动，公众号上也回复评论指出即将启动。长沙本地楼市吹手肖东敏则指出《长沙房价即将大涨》。去年绿时采口中不会大涨的长沙楼市已经有了完全不一样的景象。3月8日，比较敏感的时间点上，北辰三角洲低调开盘却引发哄抢，无数的指标显示，长沙正在启动。

下图为北辰三角洲开盘景象：

三）    长沙整体格局：东西大旺、南北稍逊

初步看长沙卫星图，会发现整个长沙是个大工地，东南西北都在大兴土木，看上去没有侧重点，我们先讲一讲自然地貌。

下图为长沙卫星图：

长沙虽然是块小平原，但是周围还是有山脉的，最大的一块平地是湘江以东到黄花国际机场之间，北边除了湘江边一点地方之外都是山，南边省府片区西侧有个军用大型机场，东侧则又是山，还有几条铁路横贯。湘江西侧山脉更多，岳麓山将湘江西侧分为了梅溪湖-市府片区和南边的洋湖片区，梅溪湖-市府片区可以自然延展到麓谷以及更西边的宁乡县，这个通道是没有自然山脉阻挡的，而市府的北边有座山，叫谷山，把望城与岳麓市府片区隔开，因此望城区自然就没什么前途了。洋湖片区则处于三面环山，一面临江的尴尬位置，自然也没什么前途可言。从自然地里的角度，比较好开发的就是岳麓市府到宁乡，长沙南站到黄花机场这两片基本没有自然阻挡的区域。

下图为长沙建设用地范围（黄颜色）

中国的城市在每一个层面都发生着竞争，一线城市上发生着全国性的竞争，比如北京上海，大区域有大区域的竞争，比如郑州和武汉，成都与重庆，省内城市有省内的竞争，比如济南和青岛，广州和深圳，沈阳和大连，尤其是国家层面和省级层面，城市竞争和资源安排蛋糕切分是十分重要的行政艺术，都是自己的孩子，北京获得了奥运，那上海一定要世博。虽然在中西部一省独大的省份，基本上所有资源都会集中汇集到省会，但其实也与城市级别有关，成都、武汉、西安的首位度很大程度上与自身副省级城市密不可分。可是郑州、长沙等地级市省会，其获得资源的能力就弱的多，和湘潭株洲岳阳相比，大家都是厅局级，凭什么好东西都是你的？连个副省级都不是还真以为自己是武汉成都了？这使得平等级城市之间容易竞争和城市间资源分布的平衡和竞争，这会导致什么呢？各个城市之间并不想合作，想的都是圈地为王，切断互相之间的联系，除了高速，国道，省道，最好我们之间的其他小路都断掉，免得被你虹吸。那么打开长沙行政图，会发现什么呢？

下图为长沙行政区划图以及打造方向：

长沙是一个东西有纵深，南北稍不留意就到人家地市的城市，作为长沙市政府，我要做的第一件事就是照顾自己的孩子们，因此我的城市发展一定东西向为主。

长沙空间规划：

看长沙的地铁图和城市建设规划用地以及路网密度的图都会发现整个城市最大的一片连成片的交通建设区域都是东西向的。

下图为长沙地铁规划图：

接下来我们聊一聊具体的片区板块

四）    最热门的梅溪湖—市府片区（岳麓区北部）

如果那上海浦东比喻梅溪湖市府片区，可以说临江的市府片区类似于陆家嘴，梅溪湖相当于世纪公园，麓谷相当于张江，这一块片区是长沙市政府花最大力气打造的片区，买在岳麓山以北，谷山以南这块区域的房产是相当安全的，这里将长时间是长沙房价最高的区域，2016年的领涨板块，只不过现在建仓有点迟了。

梅溪湖景色：

2月中旬去梅溪湖发现普遍在毛坯15000，精装20000左右，在一个老城市中心还在几千元打滚，大量6000到7000的郊区新房的城市，短期内并不是建仓最好的区域。

梅溪湖片区规划图：

城市发掘者

五）    次热门的武广新城（雨花区北部）
东西大旺，怎么能落下武广新城，这块区域的交通更加方便，是原来的市中心五一广场的自然延伸，与高铁站机场同方向的武广新城，有着没有任何自然阻挡的平坦土地，这里是长沙的大虹桥，相比于梅溪湖市府片区，这里才应该是建仓长沙的首选区域。
武广新城：


六）    潜力一般的城北（开福区南部）
城北受困于山地和浏阳河的自然阻隔，开福区主要是开发沿着湘江的江边区域，其主要楼盘北辰三角洲占据着得天独厚的地理位置，但是受制于地理和行政因素，开福区政府再往北的区域很难有所发展，这里的唯一好处是距离滨江市府板块够劲，但本身除了北辰三角洲很难再有新的引爆点了，后劲乏力。
北辰三角洲：

七）    暂时难以出头的城南（雨花-天心区南部）
很多人一听到省政府在长沙南，就以为长沙重点开发南边，这是很大的误解，短期内看不出长沙南边有什么很大的发展。省政府所在地为啥发展不好？那是因为市政府的影响更大呀，为啥省政府还不如市政府？省政府在哪里都是自己的孩子家，靠近湘潭株洲没关系，可是长沙市和其他兄弟姐妹关系可没那么亲密，省政府想要的是一块安静的办公地点，至于周围商业科技有多繁华，这并不是省政府的事，省政府也不想管。
从图中可看出，省政府所在地已经很靠近南部山区绿化了：


八）    千万不要碰：洋湖、望城、长沙县（星沙）、暮云
讲了那么多，最后说些不能碰的区域：洋湖，尤其是洋湖不临江的区域，简直就是旅游地产，是完全没有任何前途的，山中间的小盆地，这里很难有人气。望城，别看就一座小小的谷山，但是一边是金融与科技，们一边是天通苑回龙观，望城将来是长沙的天通苑，地铁一条直直的深入，引来地铁肉搏的早高峰。长沙县（星沙）片区有大量的城中村老街以及工厂，而且地铁也对这片区域属于一条线路走到底的状态，短期内不会有很好的起色。暮云，省府都搞不好，您就别凑热闹了，安静地做个郊区乡镇好了，5年内你都没希望。
洋湖景色：如果你真的为了景色而买房，房价可能前途还是堪忧


长沙是一座即将启动的城市，也是一座有很多历史包袱的城市，早期天量的土地供应，公务员体制内集资房，城中村，较高的容积率，距离武汉和广州深圳很近（距离长三角也远），都使得他的吸引力并不强，地级市的行政级别无法吸引到等多的资源。因此他的坑比成都武汉多得多，虽然会补涨，但是也就是拉平二线城市平均水平，洼地终将填平。

接下来我要休息一段时间了，写文章身心俱疲。

朱红之泪于2017年3月15日沪北寓所。

欢迎关注和转发朱红之泪的公众号：城市发掘者