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“双限满月” 厦门楼市高位横盘 拉锯战刚开始!(转自新...

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发表于 2016-11-8 19:20:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
时至今日,厦门已经执行调控一个月,厦门楼市是否回归理性?厦门市场是否不再疯狂?


7月15日,限贷出台,厦门开启本轮调控;9月5日,限购重启,厦门调控持续加码;10月5日,双限继续升级……调控三部曲奠定了厦门本轮调控的基调,也让市场重归平静。时至今日,厦门已经执行“双限” 一个月,厦门楼市是否回归理性?厦门市场是否不再疯狂?


新房:市场回归常态,房价仍在高位

  10月5日调控升级后,厦门新房市场仅有世茂璀璨天城、招商莱顿小镇、保利叁仟栋、金都海尚国际四个楼盘开盘入市。从内参了解的销售数据来看,除世茂璀璨天城开盘当天热销八成以上,其余三个楼盘的销售数据均不算理性,但也不算太差,开盘当天的销售成绩基本保持在5-7成。

  由于限购限贷的影响,大部分楼盘蓄客池中的客户有三分一受到限制,这也是几个新盘开盘成绩不再火的重要原因,当然世茂璀璨天城也受到调控的波及,只是其蓄客周期较长、蓄客量较大,因此开盘当天仍然能保持不俗的去化率。

  新房价格方面,10月入市的四个新盘的开盘价并没有出现太大波动,保利叁仟栋、金都海尚国际的开盘均高于前一期开盘价;而世茂璀璨天城、招商莱顿小镇两个首次入市的纯新盘,其开盘均价则各自创下所在区域集美新城、灌口的入市最高价格。(集美新城在售房源最高价是IOI棕榈城,但推盘均价不如世茂璀璨天城。)当然,如果不是受到预售价格审批的管控,这几个楼盘的入市均价可能更高。

  其他处于正常去化期的在售楼盘,内参并没有观察到价格方面的变化,既没有贸然调高售价,也没有暗自降低价格。当然,如果与调控前频频调高售价的行为对比,严厉调控还是颇具威慑力,至少在价格方面,开发商们安分多了。

  二手房:交易降至冰点,价格有涨有跌

  二手房市场最能真实反映市场变化和波动,但也是最难全面了解和分析的。一个月间,内参团队以购房者身份走访了厦门几十家中介门店,并实地了解各个主流区域近百套在售二手房源,力求能最接近真实的二手房市场,还原一个最接近事实真相的二手房行情。

  从内参了解的情况来看,10月以来,厦门二手房交易量几乎跌至冰点状态,带看量和交易量持续萎缩,部分从业多年的资深中介甚至已经进入“休眠”状态,在他们看来,在强大而浓厚的观望氛围下,越努力越徒劳,还不如暂时休眠,等待行情复苏。此外,部分小中介门店也出现了缩小经营规模或关店的情况,但目前为止,仍然没有观察到品牌中介、连锁加盟中介大规模关店潮的迹象。上半年的疯狂行情已经让很多中介赚的盆满钵满,足够撑得上一阵子了。

  二手房价格方面,各个区域的不同种类房源出现了三类分化。第一种是,岛内优质地段、房龄相对较新的学区房,这部分房源在市面上算是最为优质的二手房,一个月以来这些二手房仍然处于小幅微涨状态,但交易量占全市整体比例并不大。这部分二手房主要集中于岛内思北、中山公园、厦禾路沿线、禾祥西、禾祥东、湖明、湖滨南、文灶、五缘湾、会展北、湖边水库一带。

  第二种类是这一个月以来的主流在售房源,它们的报价基本维持在之前的高位水平,价格未见明显松动,但议价空间相对更大,议价幅度在5-20万不等。这部分房源岛内外均有,房源总价基本在200-500万之间。岛内主要为房龄在15年以上的小区,以前埔、瑞景、莲前、金尚、金山、后埔、江头、松柏、塘边、康乐、老湖里、莲花等片区为主。

  第三种类较为极端,主要是投 资客房源和大面积、高总价房源,这部分房源的价格松动最为明显,投 资客房源的价格降幅已接近5%;而大面积、高总价的800万以上房源,也零星出现了30-100万的报价松动。

  周边:久旱逢甘霖,忙着抢客户

  城门失火殃及池鱼,这句老话似乎不适用于厦门及周边区域。厦门进入“双限”调控状态,厦门周边市场却乘势而上,而且范围也不再仅仅局限于角美、漳州港,泉州的开发商也纷纷加大攻势,抢夺“厦门客”,厦门很多中介因为二手房市场受困,在高佣金的诱惑下,纷纷加入异地楼盘拓客渠道。泉州市区、晋江、石狮、水头等地的楼盘在过去的一个月里久旱逢甘霖,去化不少库存。

  不得不承认,厦门周边区域已经爆发,而且还得火上一阵子。不过内参提醒,厦门周边区域各个地方的市场各不相同,应该区别看待,理性入手。特别是新房库存量仍然在高位、新房去化周期仍然较长的区域,更应该谨慎为妙。如果一个区域的新房去化周期超过3年,即便未来3年当地不再新增住宅供应,也意味着3年内,当地新房的竞争力仍然优于二手房,除非新房和二手房的价差巨大,不然大部分接盘者仍然会优先考虑新房,不幸的是,从你签订合同那一刻开始,你购买的新房已经变成二手房了。

  内参观点

  1、此轮调控并非诚意十足,但却动了几分真格。今年底市面上的急售房源会有所增加,算是一个阶段性的入手时机。但从市场角度看,最严峻的时期并非今年底,而是明年上半年。

  2、从中长线来看,每一轮调控都是一次买入时期;但如果单就调控周期内的入手时机来看,调控初期都不是最好的入手时机。除非你是迫切的换房需求,不然内参并不建议马上入手,等等看未必是坏事。

  3、调控从来都不是一步到位,所以也不可能一步到位解除所有调控措施,更别妄想调控解除后房价能马上反弹、市场能迅速回暖。你聪明,制定调控措施的人比你还聪明!所以即便明年底限购解除(只是可能解除而已),市场也不一定能马上进入上升周期,市场横盘周期会长于调控周期,当然,从长线看,这样的横盘仍然是震荡向上的。

  4、无论你是刚需,还是改善,亦或是投 资客,只要你想着从房产方面得到一些不错的收益,都要做好1-2年的心理周期准备,市场拉锯战刚刚开始。
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