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国家队开始进场收房子了!#X4178

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发表于 2024-3-2 08:54:42 | 显示全部楼层 |阅读模式

01

眼下,“租赁住房贷款支持计划”在重庆落地,无疑给整个西部地区打了个样。
下一步,重庆将按照小步快走、分批实施的原则,组织收购主体和房地产开发企业洽谈,协调解决收购过程中存在的困难和问题。
拿后脚跟想也知道,本次收购的7个项目、4200余套房源只是道开胃菜,真正的重头戏还在后面…
02
央妈的1000亿“租赁住房贷款支持计划”真可谓老谋…不是,真可谓深谋远虑、一举多得!
首先,国家队下场收购商品住宅,给去库存提供了一条全新的思路。
以重庆为例,高库存、天量供应与投资预期不足,导致楼市中短期筹措资金明显不足。
最明显的表现,就是重庆在售项目流速偏慢、去化压力过高。
2023 年,重庆中心城区供应商品住宅约 499.2 万㎡,同比下降 14.7%;同一时期,成交商品住宅约 628.8 万㎡,同比小幅增长 4.9%。
看起来,事情在向好的方面发展。
但是!截至2023年底,重庆中心城区商品住宅广义存量4650万㎡,其中有效库存4091万㎡,去化周期已经干到了78个月。
就这个局面,你把小李子从[color=var(--weui-LINK)][url=]《华尔街之狼》[/url]里揪出来,让他卖房去都不好使…
从新闻通稿中我们注意到,这次国企下场收购的项目,几乎都集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院(医院)区等“一点四区”人口聚集区…
也就是说,连这些地段的房源去化问题都需要国家队出手了。
另一方面,重庆二手房挂牌压力巨大、以价换量、越卖越多等问题,同样是国家队加码的重要原因。
目前,全市累计挂牌存量超20万套,而2023年重庆二手房总共销售10.73万套。
国家统计局最新数据显示:2023年12月重庆市二手住宅销售价格指数同环比均下降,其中环比已连续8个月下降,同比降幅也有所扩大。
根据贝壳研究院的统计数据来看,2023年重庆二手房库存房源单价为13996元/平方米,同比下跌6.2%,涨价房源占比仅4.7%,同比下跌17.7%。
一位在重庆链家门店工作的老妹儿电话里吐槽说:“140-150万总价的房子,降价8-10万卖的很普遍…”
与此同时,重庆的住房空置率同样居高不下——
根据贝壳研究院的报告,2022年上半年,国内28个大中城市的平均住房空置率为12%,重庆的住房空置率位居前四,超过15%。
住宅交易终端的情况,显然已经影响到了新房市场的整体预期,进而拖累去化流速。
此外,近年来重庆土地出让金收入降幅明显。
2023年,[color=var(--weui-LINK)][url=]重庆市中心城区[/url]全年共成交27宗涉宅地块,总占地面积约2238亩,总出让金额约227亿元,超过80%的地块是底价成交!
2022年,重庆土地出让收入为1561.9亿元,同比下降23.6%,2023年的情况,麻烦老铁们自己百度一下子,杀伤力有点大…
再说个扎心的事儿,2022年重庆市付息成本达到1125.0亿元,同比增长9.3%。其中,城投付息成本为784.8亿元,占比69.8%。
月月不开张,还顿顿麻辣烫…马斯克也经不起这么玩啊!
既然土地市场和新房、二手房市场走到了这一步,下猛药去库存当然也就成了必然选项——
既能改善项目去化情况与房企现金流,又能通过压缩商品房供应优化预期,何乐而不为?
2016年涨价去库存,2024年回购去库存…
这玩意儿确实有搞头!

03

另一方面,国资下场收购存量商品房,确实可以解决部分中低收入家庭的住房问题。
不少老铁听到这儿,我估计都懵圈了——
重庆房价不高啊?有必要这么玩吗?
伙计,那你是不知道重庆的租赁市场规模有多大!
截至2022年底,重庆中心城区常住人口1047万,另有流动人口约262万,约占全市流动人口的54.4%。
而这262万人当中,房屋自有率约为28%,也就是说有188.64万人需租房;
这还不算完,重庆中心城区常住人口的房屋自有率约95%,约合52.35万人需租房。
放在一起算,仅在重庆中心城区就有超过240万人要靠租赁解决住房问题。
所以,解决重庆新市民及中低收入家庭住房问题那是相当迫切。
坦白来说,这240万租户里的绝大多数短期内是不太有本地购房计划的。
住房问题没能彻底解决,有多少会持续留在重庆,不清楚。
让这部分新市民安心留在重庆,对于这座城市而言,立竿见影的好处有两个——
一是可以提升本地消费,二是为未来的商品房市场储备购买力。
截至2023年底,重庆市城镇居民人均可支配收入47435元,人均消费支出31531元。
无论哪个数,放大240万倍都是一笔天文数字。
安居才能乐业,一旦这部分老乡的住房问题得到解决,重庆市稳住的可不是一年的消费份额!
另一方面,这部分老乡里有相当一部分人迟早会流入住宅市场。
若按之前统计的28%房屋自有率计算,这240万租房居民未来或将消化约62.7万套商品房住宅及二手房住宅。
理论上说,当前租户可释放的中长期购买力约能覆盖现有存量二手房的2.5倍之多。
横向对比来看,重庆市的跨省吸引人群主要来自四川、贵州、湖北、河南、湖南,其中,四川籍占比约53%;
常年在重庆工作、在本地有稳定住房的,必然是所有人群中对重庆房产价值认同感最高的一类,他们的潜在去化战力无人能及!
站在重庆的角度上,用保租房解决租房家庭的后顾之忧,让他们在本地安居乐业,绝对符合城市发展的长期利益。
如此来说,当前国资出手收购的4200余套存量房源转为保租之用,显然是远远不够的。
前面咱们也说了,这样的模式从商业的角度是具备可持续性的——
因此,无论是租赁端还是存量房源供给端都可以保持更大的期待。

04

当前,高层经济工作会议对房地产工作大致有这么三个关键词:
一是防风险;
二是三大工程与新模式;
三是淡化房住不炒。
这意味着“市场的归市场,保障的归保障”将真正全面落到实处。
包括重庆在内的诸多二线城市这一把国资收购存量商品房源,本质上是将去化存在客观压力的商品房迅速转化为保障性租赁住房。
既能缩减开发商的天量供应压力,也能满足各地抢人留人需要。
长远来看,有利于在解决中低收入家庭、青年人、新市民等群体住房问题的基础上,重新赋予商品房市场金融属性,有利于稳市场、稳房价、稳预期。
重庆的4200余套回购商品房像是撕开了一道口子!
待1000亿“租赁住房贷款支持计划”全部兑现后——
究竟会给商品房市场以及全国各超大、特大城市的抢人格局产生多大的影响?
大家不妨拭目以待…
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