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(转帖)一年内在重庆入手4套房的心得体会

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发表于 2017-4-2 20:21:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
      本人非重庆土著,重庆某近郊区县乡巴佬,由于工作选择和以后小孩儿的发展,16年初到重庆主城。15年10月左右开始关注主城楼市,一天有空就关注几大楼市门户网站。当时想法很简单的,只想买套交通方便的学区房。出于对交通位置和学区的考虑,初步定在冉家坝。冉家坝在未来几年的地理位置价值会更加突出,随着五年内另外两条轨道的开通,6号线+环线+5号线,四通八达,去重庆主城其它区除了九龙坡麻烦点儿,其他区都在1个小时内。学区的话星光在两江新区也不错,提倡素质教育,当然这点不同的人有不同的看法。初步定在冉家坝龙湖水晶郦城,但是当时老婆严重反对,总价太高了,不想月供,想压力小点儿,全款买套70-90w的房子先住着,当时拿这个钱出来都比较困难,双方父母各出30w,自己手里也只有10w左右,其他还要找亲戚借。

   初步定在尚源印象和劲力五星的三室或二室带书房,这种房子当时建面价格是9500左右。大概去年4月份左右吧,我母亲和老丈母先后都到重庆来看了上面两个盘的几个房子,大家都对这片区域小区周围的环境比较满意,由于房子和价格的原因,最后都没定下来。有一次中介推荐了水晶郦城二组团的一套房子,两梯四户,总共18楼,套内100,120万,由于上个买家不能提供钱解按揭泡汤了。那天先去看了一套尚源印象的房子,装修很一般,户型还不错,100的建面,92万左右应该可以成交,这个价格如果找亲戚借点儿可以全款。后来看了中介推荐的龙湖水晶郦城那套,一进小区就被小区环境打动了,现在怎么看也没有当初的惊艳,再看房子本身,星光指标有,采光,装修都还可以,家具都是实木的,于是当时老丈母就把房子看起了,果断放弃尚源印象,然后就谈价格,最后敲定120.5w,加上中介和税费,124.5w,按揭45w,30年。回去的路上,老丈母和老婆一直在埋怨我太冲动了,本来可以少5千的。现在回头看,这套房子买得也不算贵,买卖房一两万真不是贵,最失败的是首付付多了,如果能把首付降低到2成就好了,剩下的资金可以拗动更大的房子,这都是后话了,每个选择都不可能十全十美。

   买第二套房大概是去年九月份的事情,经过我的耐心开导,我老婆终于同意把老家的房子卖了,然后手头就有30多万的闲钱,当时的想法也比较简单就想买个租售比高的房子,位置要好,而且房龄要新,最后锁定安家咀的财信城市国际,这个盘的小户型很符合要求,而且紧邻嘉州商圈,以后发展前景也不错。然后就是找中介看房子,跑了4/5次,那个盘当时的小户型单配均价都在1w左右,由于价格原因也一直没下叉。有一次在网上搜到一个建面38挂35.5的,于是马上打电话问中介,房子挂了半年多了,由于租户经常不在,没办法看房,所以一直没成交,这个价格其实应该是几个月前的。最后全款34.5成交,办下来35.8。这套房市场租金应该在1600左右,现在由于以前业主的惯性协议,托管起的,1250一月。这套房子的价格其实还可以,就是托管那家中介比较坑,开始言行不一,本来说好的卖家不收,结果后来卖家还是从成交价宰了3千给他们,相当于一共收了我两个点的中介费,而且他们还要继续托管一年,最后算下来一共遭老近一万,而且那家中介本来主打就是托管,对买卖交易很不专业。

   买第三套房大概在10月份,老丈母把老家的还建房卖了,有20万的闲钱,她就放在银行理财里面,一年应该不会超过5%。我和老婆商量,觉得放在理财里面太不划算了,经过我们的软磨硬泡,最后还是拿出来买房子,不过代价就是每个月多拿1k的生活费给他们。这次买房还是选的嘉州商圈,本来买第二套房子的时候,就考虑过中渝都会首站这个房子,11年的次新房,去年8/9月份的时候,这个盘价格已经开始在启动了,基本一个月一个价。当时1万的建面,现在应该在11000以上。由于卖家当时急于出手买中央公园的学区房,64的建面,60.5拿下,所有办下来62w差点儿。首付20万,月租3000左右,挂在我老丈头上,由于年龄原因最多按揭16年,85折利率,租金抵月供,租售比不错,关键是位置很好,就在新牌坊转盘,嘉州商圈的次核心区,专门租办公,比租个人好打理得多,这个盘的另外一个特点就是住宅性质,办公用途,当时也就打的插边球,里面至少80%都是办公的,完全按办公考虑的,每栋楼都可以随便进出。

   第四套房买的一个小盘,但是大多人都路过,两路口轨道就在那栋楼的下方,新干线大厦。其实很早就关注这个盘了,有个朋友非常了解重庆各个楼盘的来龙去脉,我也经常和他交流,他推荐过这个楼盘,这个盘的特点和中渝都会首站非常相似,也是住宅性质,办公用途,租售比高。今年初把未来3年收入提前透资了近20万,加上自己的部分积蓄,决定再投资按揭套房子。本来比较中意中渝都会首站的,无奈价格上去了,而且卖家还翘得很,最近几个月北区的房子涨得太凶残了,原来的老区涨幅其实不算多大。年前的某天新闻报道重庆最高地标重庆中心开工,2022年左右建成,网上一搜发现这个盘就在新干线旁边,隔条马路,于是考虑把这个楼盘也作为一个备胎。年前去看过几个房源,但是都不如意。年后终于落实了,90的建面,这个楼盘的公摊很大,套内只有65左右,86万成交,办下来差不多89万,找朋友借了几万,首付31万,利率上浮10%,20年月供3800,租金抵按揭后,每个月还可以剩下500左右,以后有闲钱还是要提前还贷,加息的话还是不划算。

   最后说说我的买房感想,首先房子最重要的还是位置,重庆买房最好还是在环线内,北区可以适当外扩,以后环线开通了会更加明显,新兴开发区未来如何是个未知数,有很大的炒作空间,比如茶园和大学城,房子买远了真的不舒服,每天耽搁在路上的时间太多了,大多数人每天折腾这么久还不是要堵到城市中心,不如直接就买在近中心区域,另外买房最好考虑轨道周边,车会越来越多,重庆的堵只会更加严重,以后出行主要还是靠轨道,参照北、上和香港。其次就是房子不要太老了,老的房子设计建设都比较落后,保值空间不大。另外建议投资的不要只想到新区,可以选择商圈周围年收益比在5%左右的优质二手房,二手房省去了接房前的按揭费,装修费,发展也较新区成熟,北、上位置好的房子都是二手的,以后随着重庆的发展,以后位置好的新盘会越来越少,成交同样也主要集中在二手房,这是趋势。

   我不是炒房的,我只是把房子作为投资,我从买第一套房开始都是看好重庆楼市的,不要以过去五年不涨来衡量重庆的房价,那是人为在控制,我不敢肯定3年内重庆房价翻番,但是我个人还是相信5年内翻番还是很有可能的。现在土地供给每年都在降,中央对重庆的定位还是很高的,重庆发展速度还是不错的,重庆主城的人口是净流入的,都是潜在购房者,也不要以工资什么的来衡量重庆的房价,同是二线城市的南京、厦门的工资也就最多高重庆30%,房价是重庆的4/5倍,所以重庆的房子虽然最近涨了不少,还是真心低。经常在论坛中潜水不冒泡,写了这么多,也希望对论坛的朋友能有些许帮助。最后祝购物狂的各位朋友都买到称心如意的房子!
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