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以下为正文： 房贷利率、个人所得税齐降，楼市触底了吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]链家内部发布了换购住房免税资格解读。来源：采访对象提供
通知规定，2022年6月～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可以阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
具体如何调整，由各城市根据当地房地产市场形势变化及调控要求自主决定。同时，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
据易居研究院智库中心统计，满足“今年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”这一条件的城市有23个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连等，全部为二、三、四线城市。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]全国70城6~8月新房价格指数环比和同比涨幅均为负的城市。来源：易居研究院智库中心
大理是满足阶段性放宽首套住房商贷利率下限的城市之一，一位大理的房产经纪人告诉“财经十一人”，由于政策出台是国庆假期前夕，目前银行、房产交易中心都是休假状态，商贷利率下限是否要调整、如何调整，还没有官方通知。目前来看，市场对政策没有明显反应，看房人在十一期间也没有增多。他认为，需要等到具体措施出台后再看。
58安居客房产研究院分院长张波认为，此次三个政策方向性明确，分别针对首套置业和二套改善需求。但是针对首套置业的两个政策可能影响有限，因为仅涉及利率的下调。目前来看，利率下调对于购房者实际的拉动效应不是很强，此前LPR （贷款市场报价利率）也在持续下调，对市场影响没那么直接。
而针对改善型置业的免税政策影响面较大。该政策是全国性的，没有城市区分，尤其在一二线热点城市，效果会非常明显。在北京，卖房时缴纳的个人所得税占房屋买卖差价的20%，如果这部分所得税能得到减免，对于改善型需求入市的作用相对直接。
二、购房时机到了吗？
“我打算2024年再看看市场。”930楼市政策组合拳刚刚推出后，一位计划购房的网友在朋友圈写道。
买涨不买跌是大多数购房者的置业理念。即使市场下行、政策组团让利，也很难打动一些潜在购房者。他们想到此轮周期性调整的底部显现。
我爱我家前副总裁胡景晖认为，从住房交易量和价格看，五六月有触底反弹的迹象，但是由于七八月的“断贷潮”，市场信心又受到打击，8月的数据相对低迷。
根据国家统计局数据，2022年1月-8月，全国房地产开发投资9.1万亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资6.9万亿元，下降6.9%。全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降23.0%，商品房销售额为8.6万亿元，同比下降27.9%。其中商品住宅销售面积同比下降26.8%，销售额同比下降30.3%。
中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大认为，判断楼市趋势，应看先行指标，例如开工量、施工面积、土地取得等，若这些指标处于低位，楼市可能会继续下行。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]2021年1月～2022年8月，全国商品房销售面积及销售额增速。来源：国家统计局
据中指研究院数据，2022年1月～6月住宅新开工面积为4.9亿平方米，同比下降35.4%。住宅施工面积为59.9亿平方米，同比下降2.9%。住宅竣工面积为2.1亿平方米，同比下降20.6%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速。来源：中指数据CREIS，国家统计局
况伟大判断，除了一线城市，楼市总体是下行期。如果是刚需置业，现在是比较好的时机。如果是出于投资目的，一二线城市可能有一定回报空间，投资三四线城市则风险较高。
张波认为，人口、产业和房屋实际供给量等维度也是基本面，决定了房市未来至少 3 年到 5 年的趋势。
短期趋势，核心看市场供求是否处于相对平衡的状态，比较直观的指标是出清周期（供给和需求达到平衡所需的时间）。
如果一个城市出清周期在10个月甚至12个月以上，就算有人口和产业支撑，短期内市场触底反弹的动力仍然不足。如果出清周期在 12 个月甚至 10 个月以下，整个盘面就基本达到供需平衡，甚至供小于求，房价触底反弹的动力较强。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]2017年1月至2022年8月，50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期。来源：中指数据CREIS
据中指研究院数据，以50个代表城市为样本，截至2022年8月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为17.5个月。
其中一线城市短期库存出清周期13.8个月，二线代表城市出清周期16.6个月，短期库存尚处于合理区间，三四线代表城市出清周期22.1个月，市场库存去化压力较大（50个代表城市：北京、上海、广州、深圳、杭州（含萧山余杭）、武汉、南京、苏州（含吴江）、青岛、合肥、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州、宁波、莆田、芜湖、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、泉州、烟台、珠海、无锡、济南、湘潭、丽水、池州、镇江、惠州、三明、泰安、厦门、扬州、佛山、中山、常州、宜昌、兰州、南宁、黄石、大连）。
截至2022年8月底，出清周期最短的三座城市为上海、合肥、南京。
三、未来还会有哪些调控政策？
多家券商和行业人士认为，楼市筑底回暖尚需时日，除非有更大的利好政策。
张波认为，从首付和房贷利率等方面看，现在对于首套置业需求的政策倾斜已经比较到位。针对二套或者改善型需求，政策还有放松的空间。
第一，首付方面虽然许多城市已经降低首付比例，但一些热点城市二套房的首付依然较高。例如北京、上海，买二套房时首付大约占60%~ 70%，对于改善型置业人群，负担仍然较大。
第二，税费还有下调或优惠的空间。目前的优惠政策只涉及个人所得税，但房产交易过程中的增值税也是一笔不小的开支。很多自住型的改善置业，所得税加增值税、中介费，高的情况下占到交易成本的12%～15%。如果能调整增值税，将交易的门槛进一步降低，改善型需求入市的脚步会更快。
第三，针对区域、定向人群的限购放松。目前，三四线城市的限购基本放开，但是热点的一二线城市，限购门槛依然很高，下一步限购放松会是一个趋势。但是，限购放松并不等于全面放松，而是分区域、定向人群的放松。所谓的分区域，即城市的部分区县或者产业集中的地方，适当放宽限购门槛。定向人群，即对人才或多孩家庭等放松限购。今年如果这几方面实施到位，下半年到四季度楼市可能会出现回暖迹象。
胡景晖也认为，未来，保交楼保民生、降低首付比例、放宽限购才能真正提振市场信心。光靠政策调整，尤其是利率的调整，不足以刺激和提振市场信心。
他认为，首次置业首付比例下调到10%，二套首付比例下调到20%～30%，对房市的提振作用会更大。另外，强二线、三四线城市逐步放开限购也是一个趋势。
调控继续放松的确利好市场，但楼市的整体回暖是系统工程。如何在放松限购同时，防止房价大涨；如何让卖楼的钱，银行纾困资金直达房企，让保交楼落到实处，让老百姓放心买房，顺利入住，才能从整体上带动行业良性循环。 <--END-->
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发表于 2022-10-8 08:56:42
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