水库论坛微信群统一入口:skadmin04 水库管家团队业务范围: ☞海内外房地产代理(主营重庆,沈阳) ☞全重庆新盘三无人员贷款 ☞重庆,沈阳二手房经纪(链家贝壳旗下德祐门店) ☞重庆,沈阳二手房贷款高评高贷(最低纯0首付) ☞北京工作居住证,深圳,重庆,沈阳落户 ☞抵押贷款,☞征信修复,☞房屋装修,☞房屋托管租赁 以下为正文: 房产多军升阶悟道指南 A7,A8, A9,A10,A11......*这是水库圈划分资产的方式,资产的背后是个人与家庭所处的财富及社会阶层,而阶层背后对应的则是不同的价值观和行为模式,或者说——悟道能力。
*A指Asset,7就是7位数资产,因此A7指家庭资产在百万级别,A8指家庭资产在千万级别以此类推,A7.1就是100万-200万,A7.2就是200万-300万以此类推。大多数水库多军都懂,为了大家阅读顺畅,还是在此略作解释。
人法地,地法天,天法道,道法自然 悟道是什么呢? 同样一句话,每年看一次,一直理解不透彻,每次都会有不同的理解。理解世界的规则,了解财富形成的规律,寻找顺应规律的方法。 人生如游戏,游戏如人生,每个人的进阶之路都如同升级打怪获取经验一样,只是有的人不断成长不断进步,有的人止步不前囿于现状。 这里讲的都是普通人,A7.1起步的,非官XX,富XX之类的人群。大家可以根据下文对号入座自己正处在什么位置,每一次升阶,都是靠天启。
No.1 极品空军
1、房产税要来了! 2、经济形势不好,房价可能不稳定; 3、国家大力调控,房价肯定见顶了; 4、贷款早点还掉,还能少付点利息。 在一轮一轮的上涨过程中,他们中的一部分人会觉悟成普通人,一部分“死”不瞑目。
No.2 普通人
1、买商铺,公寓,写字楼; 2、全款买房,现金为王; 3、买三四五线老家的房; 4、买一线单价10多万的学区房; 5、买旅游地产。 大多数人的人生也许就到这里了,少部分不小心接触水库思维的人群开始进入韭菜阶段。开始接触这个“以上全错”的世界。 No.3 多军韭菜A7.1-A7.5
1、听说现金不能留在手上,必须要全部换成砖头。入库第一年,一顿鸡血就把手里子弹打光了,然后每天看新闻等着涨,等着卖了套现换主场,换一线。然后就没有然后了; 2、听说要买大面积低单价,结果主城区7000的小面积低单价不买,去买三环外热炒区域7000大面积低单价; 3、听说越便宜的涨的越快,沈北辉山3000多的,孔雀城4000多的哇哇的干; 4、听说没有贷票,听说抄短线可以收割本地刚需,恒大全款分期,价格买的贵不说,资金利用率还奇低无比; 5、听说XX推荐,结果买完发现,销售备案价不一致,开发商五证不齐无法下证,回迁房手续下证时间不明朗,还有直接政府共建当商品房卖的; 6、听说价格倒挂15%了,也不看交房时间,合同约定的下证时间,结果买完仔细一算,四到五年以后才能拿到房本; 7、听说国外投资热,也不管土地性质,也不认真研究市政规划,不管周边历史成本,也不考虑政局安全,不考虑汇率风险,不考虑自己资产水平和抗风险能力,就一股热的去换美金; 8、听说二手房可以不限购不限贷,本地中介说肯定能办。结果签完合同交完中介费开始办了。流水不行,职业不行,顶楼不行,双外不行,首付存款必须存到批贷,资金必须按高评的金额监管,税必须按照银行高评申报价交,银行综合评估后认为首付需要加一成,放款没额度,假资料拒贷。 这时候士气是低落的,内心是后悔的,人生是迷茫的。有的人也许就到此为止了。有的痛定思痛的反思。幸运的少部分人,可能会认知到以上全错。
No.4 多军老鸟A7.5-A8.1
1、此时没现金了,开始思考如何借钱融资搞贷票多核了; 2、这时候发现总价受限是城市投资的一个重要问题,不能光盯着单价,每个城市每个板块区域购买力可以接受的总价是有边际效应的; 3、这时候发现远郊的房子实际是没有意义的,杠杆低还浪费贷票; 4、发现全款分期的杠杆率极其的低,回报率低到几乎和理财差不多了,励志一定要找高杠杆的房子; 5、开始严格的实地看房看盘200套,研究开发商的资质,合同的合理性,价格是否真的低于售楼部; 6、开始找现房尾盘,开始关注交房下证的时间,开始盘算自己未来二年的资金使用情况; 7、发现自己的资金量和资产水平以及资源驾驭能力不足以海外置业,后悔这个资金可以用于更好的国内房产投资; 8、发现一个优质靠谱的信贷渠道还是很重要的,有些钱不能省,省了反而严重的影响建仓效率。 这个阶段的瓶颈是因人而异的,有的人缺贷票科技,有的人缺融资科技,有的人缺选筹科技,有的人缺建仓按揭抵押科技。这个阶段是最痛苦的,需要大量的时间去学习,去尝试,去提升自己。但重点是,买了越来越多的得意之作。越来越不去计较之前买入的瑕疵或者败笔,专注下一套。 No.5 资深投资客A8.1-A8.3
1、开始有自己的资金管理和模式了,已经能够熟练的运用贷票融资和代持; 2、开始有了自己的选筹和系统,对于价值和价格的挖掘有自己的理解,开始深耕某个城市; 3、注重区域的价值,开始选择城市核心区的洼地而不是单纯追求低单价; 4、对杠杆率非常看重,基本不会考虑2成以上首付的房子; 5、基本不需要看盘了,碰到合理的价格和杠杆的房子,马上就能出手; 6、基本不会买期房了,最多买新房的现房立刻可以下证的; 7、不会东一枪西一枪,这里搞点哪里搞一点,抓住一个认为合理的机会高杠杆进场的机会重仓下注; 8、对于笋盘的辨别能力很强,不仅仅是信贷,选筹也会依靠管家公司去做。1%的费用换取一套真正的笋盘是完全值得的。
走到了这里,基本都是A8.2以上的人群了。到这个水平的投资客人,已经具备一定的通过知识付费赚取现金流的能力了。分化于专注于咨询,助贷,选筹,代购等不同类型。 开管家公司,卖铲子既提升现金流,又可以积累解锁更多的资源,更快的解锁进阶。 但这类型的管家公司,显然只具备服务韭菜的能力,当然也不乏人品很好获得韭菜认可的管家公司。但始终,这样类型的管家公司是有瓶颈的。我们把他定义成流量型管家公司。 No.6 职业投资客A8.3-A9
1、科技树基本全开了,单核价值的最大化利用策略,信用贷,信用卡,按揭BF,抵押贷,消费贷,经营贷全面使用; 2、不需要选筹了,直接对接药单和法拍渠道,持续的输出真笋盘; 3、不CARE区域的价值了,只要是核心城市,价格有竞争力就值得买入; 4、不在乎按揭杠杆了,真正的笋盘不需要考虑杠杆,杠杆一定不会差。更关注各个银行系统认可的抵押评估价; 5、基本一直处于在买的状态,瓶颈取决于自己的净资产规模,而不是现金和贷票; 6、新房基本也不会考虑了,只看药单和法拍,对任何新房都没有兴趣; 7、考虑自己资产负债包的综合杠杆率和流动性,深挖一个一线城市和一个二线城市; 8、除了搞核搞钱,别的事都不是事了,只要钱到位核到位,就能快速的变成砖和进行再融资。 那么到这,基本就就A8.5以上了。这样的人,也许管家公司的回报已经不具备吸引力,大多数人的瓶颈也就到这里了。这里有部分人转向了够得上的民间借贷金融领域,小贷,典当,垫资。用比较缓慢但仍能跑赢通胀的方式前进。 当一线城市横盘的时候,如果你重仓在一线,你的净资产从2017年3月到现在基本就止步不前了。无论你在二线赚了多少钱,也就刚刚够支撑一线三年的持有成本。一线城市的高溢价还能持续多久,下一波三年五年还是八年?一线房产融资获得的资金何去何从。 其实,在炒房客眼里A9是毕业的标志。在资本的市场里,A9依然是韭菜,初出茅庐。 No.7 专业投资人A9-A10
1、除了企业经营贷,别的科技树基本不需要了; 2、成为了银行和机构的直接下游,收购不良资产和债权; 3、不在乎城市了,只要在中国,在自己搞得定的地区,价格够便宜就行; 4、不关注单体杠杆率了,关注资产获得的风险和成本; 5、关注的是利润和风险,所有者权益的评级,系统性金融风险的承受能; 6、关注的是目标资源的金融属性和折扣率,是什么、在哪里不重要了; 7、围绕自己的核心资源持续建立负债和扩大资产; 8、核也不需要搞了,就只需要搞钱了。政治正确,合理合法的融资。 中国的上市公司80%的利润来自于银行,房地产以及基建、能源等房地产上下游相关的产业链。银行的利润贡献占50%,而银行贷款最大的业务都是围绕砖头展开的。 核心城市的房产,永远都是组成这个社会信用的基石。 而有钱人到底在干什么?依然在赚差价。无论你是做那个行业,都不得不围绕资源、钱、人,作为自己的核心竞争力,在价值交换的过程中产生利润。合理合法的升阶,途径非常有限,真正从房产投资领域发家起家的,目前也就止步于A10了。也许AMC的民间化会带来一些升阶的新通道吧。 No.8 大佬A10-A%%
1、基金,信托,一切金主欢迎交流; 2、政府、国有资产的下游,买到最便宜的东西,捂到天荒地老; 3、不再关注国家了,东南亚也可以,原因,呵呵呵,吃赵家人的饭压力有点大; 4、思想有多远,杠杆就能有多大,买块99年的土地,活到99岁; 5、只要政局稳定一切不是问题,买买买买买; 6、开个银行也不错,需要钱时总用得上; 7、还有哪些国家首富没中国人去做呢,再看看? 8、党领导人民,国家主权高于一切,一个世界一个中国。 此部分纯属虚构,如有雷同,一定是你抄我的。 以上八个点,随笔写的,对应简单总结了一下能力值分类。
1、杠杆能力:信用卡、信用贷、按揭贷、抵押贷、机构借款、民间拆借
2、多核能力:夫妻核、直系亲属核、亲戚核、朋友核、朋友发展的核 3、建仓能力:新房、二手房、药单、法拍、不良处置 4、升阶潜力:经济学、市场学、政治学、心理学、价值观
打个样
-欧成效 A10- 1 杠杆能力99 2 多核能力99 3 建仓能力99 4 升阶潜力 ?? 为什么最后一个值不写呢,因为我没有A11,因此我的评价没有任何意义。 你当前处于什么段位?悟道到了什么程度?
我们相信人人都能有到达A8的融资能力, 配合水库心法和正确的实操方法, 人人都可以快速升阶!
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水 库A8.5群--入群需验证净资产5000万。(目前人数60人,众神之神欧老师,某著名连锁地产老板季老师,每次买30套(频率接近为月)的南京大魔王 乐老师,哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师,喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神,半年14套的福州大神,东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了,还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女)
水库A8群--入群需验证净资产1000万。(目前人数1500人,8本产证众人迷校花,创业做到A10的陈总,单月现金流400万的公寓大王,凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。)
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