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文/顾天杰
和重庆火锅一样麻辣过瘾令人难忘的，除了当地人火爆耿直的性格，也只有在过去一年中暴涨的重庆房价了。 虽然各种限售限购和调控政策，过去一年房价依然飞涨。 2017年当地政府推出了数个政策，2017年9月23日发布，新房与二手房两年后方可上市交易；2017年5月9日，规定首套房认房又认贷，二套房首付比例不低于四成；2017年7月1日，规定本市居民限购三套房，外地居民限购一套；同时重庆财政局、国土局和房管局等六部门联合发布规定，对三无人员购房征收房产税等。 但是，依旧挡不住重庆楼市长达一年的火爆。这是什么情况？ 《叶檀财经》以目前公布2018年棚改计划开工数据的171个城市，综合2018年2月二手房同比/环比涨幅，进行排名分析。重庆2018年2月房价同比涨幅排名全国第五。
首先，重庆的经济体量绝非周边城市可比。 2017年房价大涨，原因在于多年的城市发展策略，尤其是固定资产投资与房价地价的背离。根据目前公布的2017年GDP，重庆排名全国第五，仅次于广州。重庆固定投资规模巨大，2016年固投规模为16048亿；2015年是15931亿，2016年北京的固定投资仅为7944亿。
可是重庆固定投资的大部分都在郊区和县域工业园，在开发商疯狂拿地的城八区，固投规模很小。但是当地消费并不低，甩开西部城市好几条街，最终造就了最近五年重庆房价的洼地。 这一块洼地，正在由中心向两边快速填平，回头看看五年前的房价，不知道当地人民是否会更怀念黄奇帆市长。 存销比3个月 房价比火锅更火爆 2016年以前，有接近六年时间，重庆几乎处于房价平稳期，地产政策相对平稳，并结合地票这一大胆创新进行调控。随着刚需不断扩大，2017成为重庆楼市起飞之年。 根据重庆市房地产开发协会数据，2017年供地主要在渝北区和巴南区。2017年重庆市主城区房地产类用地供应142宗，较2016年增加39宗；供应面积1404.82万㎡，较2016年增长40.48%；供应最大可建面积2971.99万㎡，较2016年增长36.66%。 市场供不应求，渝北区和巴南区成为新贵。 渝北区是全市最受瞩目的潜力区域，土地供应规模大；巴南区则由于自身土地储备丰富，加上周边区域土地供应不足，大大提升了土地价值，2017年土地供应显著增多；位于传统核心区域的渝中区、江北区、九龙坡区，由于区内可供开发用地逐渐萎缩，供地节奏缓慢。 全国地产商加速填埋重庆洼地，其实从重庆2011年以来的住宅存量、住宅建面均价和住宅年均存销比来看，自2017年3月开始存销比就一直在历史低位徘徊，在长达9个月的时间去化周期维持在3个月以内。
随着供地一同上升的，是不断走高的成交额和土地溢价率。 2017年主城区房地产类用地成交金额1200.09亿元，比2016年增长69.27%；土地折算楼面地价4645.01元/㎡，比2016年增长47.55%。土地供应节奏加快、开发企业土地储备不足，推升地价大幅上行，在主城区稀缺热点区域，频频出现土拍溢价率超过100%的情况。 核心区大幅补库存
开发商携手在城八区补库存，只管住宅不管商业。 根据重庆房地产开发协会的数据，2017年重庆地产新开工面积5680.04万㎡，较2016年增长16.51%。其中住宅新开工3759.63万㎡，较2016年增长25.37%；办公楼新开工94.86万㎡，同比下降41%；商业新开工768.1万㎡，同比下降14.65%，非住宅开发被抛弃。 从全市38个区县看，2017年新开工有22个区域上涨，其中主城9区有7个上涨，是新房开工增长最大动力，主城区供应短缺，但非主城区甚至有一半区县新开工低于2016年。 住宅开发带动了车库等物业兴起，2017年重庆新开发项目以中高端刚需和改善为主，停车难是业主最大痛点之一，于是车位配比大幅提升，多个项目户均车位比超过1。
金地、荣盛发展、碧桂园、中粮等一批房企新入驻重庆，本地的龙湖、金科、华宇等企业纷纷抢滩热点板块，2017年新成立房企288家，较2016年多76家。 房企业绩表现不俗，根据克尔瑞销售排行榜，百亿级房企从2016年的1家增至8家，融创以207.9亿跨入200亿房企量级。纵观前十名，融创、龙湖、鲁能、万科2017业绩涨幅70%以上，金科、恒大、保利、东原业绩涨幅超100%；旭辉涨势最明显，2017年销售业绩95.8亿元，同比上涨537%。 为什么黄奇帆一走 重庆房价就大涨？ 黄奇帆从2001年1月上任，到2016年12月离任，在重庆政府工作了15年11个月20天，任副市长9年时间，任职重庆市长近7年。 在此期间，重庆房价大约由每平方米2000多元上涨至8000多元（重庆一直按照套内面积计算房价），一碗二两重庆小面的价格由2001年的1.5元上涨至6元。 控制房地产市场，黄奇帆有五个法宝。 一是房地产投资占固定投资比例维持在25%左右，2015年2月，黄奇帆在重庆讲课时表示，“要求每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%，超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。”
二，土地的价格不能超过房价成本的35%。地价受政府的调节作用较大，不仅通过增大供应量来降低地价，也设置了土地价格的硬性指标。 三，建立地票制度，保证重庆土地市场的良性流动，重庆很少有像其他城市那样，拆迁、强迁、强征地的恶性事件发生，根源还是使用了合理的地票制度。 四，减少需求。对最低收入的5%提供廉租屋，对中低收入的30%提供公租屋，让这些人离开了商品房市场。这样就降低了对商品房的需求。 五，整顿开发商，关闭一定数量的地产公司，减少无效供给。太多地产公司造成乱竞价、乱出价、乱盖房子。对于进入招拍挂去竞价拍卖的地产公司，必须核查其资金来源。实力不强、需要借高利贷的，不准参与竞价。免得到时地王频出现象层出不已。 图片来源：视觉中国
2016年9月，黄奇帆透露，从今年开始三年内，重庆市每年将关闭500家房地产公司，3年关掉1500家。 黄奇帆走后，25%、3000家开发商的事情也就不了了之。 2017全年，重庆商品房住宅网签均价为10083元/平米，同比增长21.85%。这一轮重庆房价上涨的主题，是主城区供应短缺和刚需改善爆发。 品牌房企都在向中高端住宅倾斜，高品质精装修是卖点之一，各路房企的房屋储备价格一路走高，其中东原、香港置地货储量超80%货值在12000元/㎡以上。根据锐理数据，2017年重庆主城区商品房成交3214万方，存量去化周期已下降到8.8个月。两江新区高层成交占比居首，高层成交总量达287万方，占总成交的17%，巴南区次之， 占比16%。其中，大平层作为高层物业的高端产品，在2017年大爆发，全年共成交36万方，同比上涨263%，成为2017年增速最快的产品类型。 2017年主城区全年总计有30起地产企业并购收购，大户包括融创、万科、协信和蓝光，四家企业获得土地储备百万方以上，其中融创收购体量最多，总计达319.8万方，直接并购可以快速缩短开发周期，争抢市场份额。
重庆进入拓展二环时代
最近三年，深耕重庆的房企拿地区域来看，布局已经明显向外靠拢，内环之间涌现出多个热点板块，重庆楼市的重心正在向二环拓展。 想让重庆房价下跌，甚至像前几年一样温和上行，恐怕都不现实。 亿客舒 公众微信号：Yikeshuhupai 
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房源三：前卫江畔（北滨路一线江景，地铁房） 建造年代：2010年 建筑面积：119平 套内面积：99平 装修：清水 售价：112万 单价：9400 楼层：32/33 朝向:东南 客厅阳台朝东 主卧阳台朝南 参考首付（仅供参考）要求客户必须要有社保连续有一年（全国任何一个地方的） 没有社保首付提高 首付：三成：46万 二套：首付 55万 贷款：首套贷款：66万 二套贷款：57万 中介费：2个点 贷款服务费：贷款金额的1.5个点 税费：5万左右 周边配套： 紧挨这华润中央公园，华润公园正门就是商业街里面有银行和华润万家超市、农贸市场等。能够满足你的日常生活需求。小区到北滨路只有50米距离，东北面就是鸿恩寺公园登山步道入口。 小区北面800米就是东原新新PAKE商圈，里面有一个大型的新世纪商场和其他娱乐设 施。读科技实验小学、203中学! 交通简介： 小区门口就是轻轨5号线忠怒坨站。 预计19年通车！前门后门均有公交车站 106路;270路;546路;615路。到观音桥步行街 沙坪坝，渝中区，南岸区。小区到观音桥商圈步行街 6公里。 推荐理由： 低于市价，周边配套齐全，小区品质较好，小区环境优越。北滨路上。出行便利，到各个大区都只须10分钟车程。户型，朝向。楼层采光 都很好。高楼层 视野无敌
房源四：帝豪名都（单价6000电梯房，地铁口） 板块: 九龙坡陈家坪 面积: 170平 总价: 113万 单价: 6640 户型：三室一厅一卫，板式结构可随意改 房龄:2007年 楼层：23楼/总楼层31楼，视野无敌 装修：办公精装修，带办公家具 租金:市场租金5000左右 税费中介费自理 中介费:两个点，贷款服务费:贷款金额的1.5个点 首付金额（参考金额）要求客户必须要有社保连续有一年（全国任何一个地方的） 首付三成：首付36万，贷款77万，月供4500 首付四成：首付47万，贷款66万，月供3900 推荐理由： 1.交通：杨家坪立交旁，交通四通八达，到江北区 渝中区 南岸区 沙坪坝区10分钟车乘内都能到达，楼下就是公交车站，直达各个区，门口就是地铁口（地铁环线在建2019年通）升值空间巨大 2.带办公装修，办公家具电器全赠送，无需再花钱装修接房即可就有收益 3市场租金在6000千左右，租金高于月供，正现金流，零压力。可遇不可求！ 4.周边生活 医疗 教育 配套完善 生活便利 5视野无敌，无遮挡，客厅超大落地窗采光超级超级好！
房源五：华润中央公园 （北滨路品质盘） 建造年代：2014年 建筑面积：136平 套内面积：114平 装修：清水 售价：183万 楼层：22/33 朝向:西 3梯6户 参考首付（仅供参考）要求客户必须要有社保连续有一年（全国任何一个地方的） 没有社保首付提高 首付：三成：60万 二套：首付 77万 贷款：首套贷款：123万 二套贷款：106万 中介费：2个点 贷款服务费：贷款金额的1.5个点 税费：没满两年大概8万左右 物业：华润物业，物管费2.2元/平。 清水半价 小区介绍： 华润公园由世界五百强华润置地打造，定位为品质公园式全封闭小区，人车分离。物业为华润自己的物业公司，保安24小时巡逻，设有门禁，密码锁，闭路系统，而且小区保安认真负责。小区内设室内篮球场，羽毛球场，游泳池，塑胶人行步道与健身器材等休闲运动设施 周边配套 华润公园正门就是商.业街里面有银行和华润万家超市、农贸市场等。能够满足你的日常生活需求。小区到北滨路只有200米距离，东北面就是鸿恩寺公园登山步道入口。小区北面500米就是东原新新PAKE商圈，里面有一个大型的新世纪商场和其他娱乐设施。 周边配套：
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房源六：西信.洲际花园 （7.5折笋，低于市场价近30万，限全款） 建面:150平 售价：119万 单价：7930 户型：三室两厅两卫 楼龄：2006年 楼层：2/30 梯户：三梯八户 装修：清 产权情况：证在银行，客户解压 税费：自理。中介费：成交价2%， 支付：仅限全款 此房在半年左右才能过户，因是抵押给银行的，因急需钱要预交80%房款，剩下20%在过户当日付。快来抢购！只有两套！只有两套！机会难遇！ 推荐理由： 【小区环境】 小区环境优美，人文素质高，物业管理完善，小区治安好，属于低密度社区，非常适宜居住。 【周边配套】 交通：轻轨1、2号线；公交402路、462路、135路、118路、114路、412路、718路 学校：巴蜀幼儿园、重庆市29中、巴蜀中学、奎星小学、重庆渝中山城老年大学 商场：重庆百货、新世纪百货、大都会、雨田百货
医院：重医附二院、重庆渝中区精神病医院 、重庆儿童医院、重庆市渝中区人民医院 银行：工商银行、交通银行、兴业银行、农业银行 其他：群鹰广场、新东方女人广场、海逸酒店、新华书店
房源七：宏声阳光绿洲（南滨路，弹子石 轻轨旁，学区房） 建筑面积:116.15 套内面积:94.29 装修:简装 售价:150万 几室几厅:三室两厅两卫 楼层:8/33 朝向:朝中庭 3梯8户 证是否在手:是，无需解压 是否满两年:是 有没有钥匙:有 参考首付（仅供参考）
首付:首付首套房三成60，首付四成73万左右万左右，首付四成78万左右 贷款:7成90万左右 物业费:1.7元/平 中介费2%，按揭服务费1.5% 推荐理由: 超高性价比，周边同品质楼盘及同小区同类型户型，建面均价都在14500-16000/平米，此房位于南岸区CBD，轻轨环线旁（年底开通），带弹子石小学教育指标，中学有重庆名校十一中。项目南侧南滨路，视野开阔，空气清新，小区环境优雅；朝中庭，住家安静；品质物业安全有保障。 商场:永辉超市，重客隆商场；银行:邮政银行，兴业银行，华夏银行都在小区商业内；公园:滨江公园，龙头寺公园，黄山公园，洋人街。月租金:3500-4000。
房源八：阳光100国际新城（南滨路，低首付江景房） 面积:104.68平米
总价:121万 单价:11559元/平米 户型:三室两厅一卫（2房2卫可改3房1卫） 装修情况:清水 户数:三梯八户 楼层:中间楼层（侧看江） 房龄:2010年 满两年需要解押 解押贷款金额:20万 首套三成:按揭贷款84万，首付只需37万；按揭贷款80万，首付只需要41万 二套:按揭贷款72万，首付只需49万 中介费2%，按揭服务费1.5% 推荐理由:南滨路一线江景 绝无仅有的低首付房源，商业配套齐全，交通便利（滨江路还不堵车哦）小区门口就是公交车站。 此房源与重庆朝天门广场隔两相望，看来福士广场。两江交汇，一面公交两站可到长嘉汇购物公园；一面公交两站可到东原1891，南滨路烟雨公园；步行400米到重庆五院。
房源九: 东方家园（单价8700） 板块: 江北区观音桥 区域：北滨路观音桥黄金地段 小区名称：东方家园 2004年建成 建筑面积：188.52平米（另外有赠送面积20平左右没有上证） 该房单价:8770元/平。隔壁保利天汇单价:20000元/平 房屋售价: 仅165万 户型: 四室两厅两卫两阳台 房龄: 2004年 楼层: 1楼共26层 朝向:朝东（朝保利天汇） 梯户: 2梯6户 装修:精装修，可直接出租持有成本大大降低，大露台，采光超级好。 看房：看房方便。 租金:市场月租金4500～5000元/月。年租金达5.4万。做民宿收益更高5500+ 投资持有成本降低 推荐理由: 1.地理位置牛逼，观音桥商圈附近，交通便利，升值空间巨大 2.房屋带装修 可直接出租 持有压力小 3.业主诚心出售，业主自己可以解押，交易方便。 首付金额: 按揭贷款：125万（具体以客户资质为准） 按揭首套首付：40万~45万（有社保或500强可贷7层） 按揭二套首付： 58万~63 万 全款付清再抵押可贷款:125 万左右 税费：以实际核税价为准 按揭服务费：1.5％，中介费: 成交金额的2个点 交通: 观音桥到北滨路沿线的房子，交通非常方便，小区门口有公交车15余条。 商业配套:东方家园，位于江北区观音桥到北滨路之间，重庆最具发展潜力的观音桥北滨路核心区域，是东宏实业集团成功打造观音桥核心区域园林小区品质楼盘，总建筑面积约32万平米，小区绿化好非常适合居家，小区门口10多条公交路线，交通四通八达出行非常方便，步行6分钟到观音桥步行街，小区附近超市、菜市场、医院、银行、便利店、各种小吃店、米亭子小区、徐悲鸿中学……配套十分完善，还有品牌物管24小时为业主提供五星级服务。 学校: 米庭子实验小学，徐悲鸿实验中学，划片区。 物业：东宏实业管理有限公司，物管费1.0元/m²/月
房源十: 国兴北岸江山西区 板块: 江北区北滨路 区域：江北嘴滨江路沿线
建筑面积：125平米
该房单价:13200元/平
周边均价:13900元/平
房屋售价: 仅165万
户型: 三室两厅两卫两阳台 带书房（可变4房）
房龄: 2014年
楼层: 22楼共31层
朝向:（朝中庭）
梯户: 4梯6户
装修: 清水房
看房：看房方便。
租金:做民宿收益更高5000+ 投资持有成本降低
推荐理由:
1地理位置距离观音桥商圈不到3公里，滨江路楼盘，紧靠江北嘴。
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3教育盘，国兴新村实验小学打照未来重庆前十重点小学。初中为鸿恩寺实验中学重点中学。
首付金额: 按揭贷款：100万（具体以客户资质为准）
按揭首套首付：65万（有重庆社保或500强可贷8层）
按揭二套首付： 77万
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周边商业：3公里半径范围内有：星光68、远东、茂业、 金源时代购物广场 、新世纪、香港城、北城天街、UME国际影城、国内外一线知名品牌服饰；多家星级酒店：君豪酒店、 金源酒店 、小天鹅宾馆、 和府饭店 。
周边公共交通：交通路网更为完善，便捷地通达各大核心商圈。商圈车程距离统计：距离观音桥不到3公里，只需要5分钟车程。距离解放碑约8公里，只需要15分钟车程，距朝 天门广场 9公里，只需要15分钟车程；距离沙坪坝商业圈三峡广场6公里只需要10分钟车程，距离江北国际机场27公里需要30分钟车程，距离龙头寺火车站8公里需要15分钟车程现有交通工具：106(猫儿石—观音桥)、135(猫儿石—新华路)未来交通工具：轻轨5号线(前卫厂站)，轻轨3号线(华新街站）规划轻轨9号线（李家坪站）步行仅3-5分钟。
学校: 国兴新村实验小学，鸿恩寺实验中学，划片区。
物业：财信管理有限公司，物管费2.50元/m²/月
房源十一: 东原D7（高品质次新楼盘，精装） 板块: 江北区 鸿恩寺 大石坝
面积: 113.5平 总价: 175万 单价: 15400 卖方产权证在手，无需解押，产权清晰。 户型：三室两厅两卫 梯户：三梯六户 房龄：2015年 楼层：10/33楼 装修：住家精装修 带家具家电 朝向：朝南 看中庭 学校：科技实验小学 203中学 中介费税费自理 中介费：成交价的2% 贷款服务费：贷款金额的1.5% 税费：房子满两年2.8万左右 贷款金额（仅供参考具体看客户资质） 首付三成：首付65万 贷款110万 首付四成：首付80万 贷款95万 小区介绍： 东原D7区建筑面积为约100万方，是集高档 高层住宅、酒店、写字楼、SOHO公寓等于一体的大型综合体。项目自身打造了一条约30万方的步行街，配有5700个车位。小区内配套有、游泳池、健身会所、篮球场、足球场、羽毛球场、小区楼间距60米-200米之间，私密空间可以说是很多楼盘达不到的，该楼盘是东原品牌实力开发，建筑质量也是细致监工完成，小区绿化面积38%. 周边配套： 东原商圈、东原新新PAQK、新世纪百货、永辉超市、星美国际影城。医院：骑士医院、江陵医院。银行：建设银行、招商银行、农村商业银行、民生银行、农业银行、工商银行。学校：203中学（大石坝校区）科技实验小学 交通出行： 东原小区门口公交有、127、112、113、114、115、202、210、801、863、872、882、148、181、183、201等30多条公交线路，东至观音桥，嘉洲。西至沙坪坝 南桥寺，向南走就是北滨路，开车至观音桥 、渝中区等可以直接走鸿恩寺隧道快捷又方便。地铁5号线大石坝站也即将开通。 推荐理由： 1、地理位置优越 交通便利 升值空间巨大； 2、视野开阔，户型方正； 3、离观音桥5分钟车程。 4、小孩就读学校方便； 5、视野和釆光非常好； 6、小区绿化率高 适宜居家； 7、小区品质管理； 8、周边生活 医疗 教育 配套完善 生活便利； 9、精装带家具家电出售可直接出租，租金可达4000一月，可低70%-80%的月供大大减轻了持有压力 10：地铁5号线大石坝站即将开通，即将升值
房源十二: 华创国际大厦 区域：江北区 步行街旁，地铁车站旁， 洋河片区 小区名称：华创国际大厦 建筑面积：69.89 套内面积：53.73 装修：办公装修 售价：72万 楼层：22/33 参考首付（仅供参考） 首付：三成：26万 贷款：贷款7成：46万 首付：四成：30万 贷款：贷款6成：42万 税费：大概3万 物业：2.50元/平米·月 中介费2% 按揭服务费1.5% 银行担保服务费‰5（外地三无银行收取 按贷款金额计算） 小区地址：江北红黄路10号(红旗河沟转盘旁) 交通状况 红旗河沟轻轨站、红旗河沟东站、红旗河沟南站、红旗河沟转盘 周边信息 幼儿园：苗本幼儿园、白鸽幼儿园 中小学：重庆江北实验小学、重庆市观音桥实验中学 大学：江北区老年大学 商场：日用百货、易初莲花、大中电器、重庆市江北区艺渝商场 医院：计生医院、江北区第二人民医院 邮局：鹞子丘邮政所 银行：工商银行、中信银行、工商银行 其他：海洋公园、洋河体育场、观音桥步行街！ 房源十三: 红鼎国际 建筑面积：104平米 该房单价:12692元/平 小区均价:13600元/平 房屋售价: 按揭132万，全款130万，客户全款优先。 户型: 两室两厅一卫两阳台 房龄: 2008年 楼层: 16楼共33层， 朝向:东南朝向，视线非常不错 梯户: 4梯18户 装修: 出租装修，可直接出租持有成本大大降低。 看房：看房方便。 推荐理由: 1.地理位置牛逼，观音桥步行街中心位置红鼎国际，交通四通八达，到轻轨站两分钟，升值空间巨大。位于观音桥步行街大融城楼上。 2.房屋市场租金4500～5000，另外房屋改造打造成民宿租金收益8000+， 3.业主诚心出售，交易方便。 交易方式: 全款优先，全款130万按揭132万。 按揭首付：82万（82万用于解押）， 全款付清再抵押可贷款:95万
税费: 2万左右
按揭服务费：1.5％ 中介费: 成交金额的2个点 交通: 观音桥商圈内的房子，交通非常方便，步行到轻轨站只需3分钟，公交车20多条。
商业配套:红鼎国际，位于江北区观音桥商圈内，重庆最具发展潜力的观音桥商圈内，商圈总建筑面积约60万平方，新世界百货、新世纪百货、永辉超市、重百超市、苏宁电器、好吃街、超五星金源大饭店、麦当劳、肯德基、星巴克，轻轨3号线观音桥站、建行、工行、农商行、民生银行、中信银行、招商银行，……数不尽的商业配套，强大不可复制的成熟商业配套价值远远高于价格。全市第一大商圈——观音桥商圈提供最强大的后备支持，便捷的立体交通网络畅达全市各个角落，
学校: 蜀都小学，蜀都中学，划片区。
物业：万科物业有限公司，物管费1.8元/m²/月
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发表于 2018-4-3 07:24:52
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