ZT关于北京市场的一点看法

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首先是北京的学区房。
很多大神都比较质疑学区房的价值。而在北京学区房的价值极难撼动。
从教育供给方看，北京的教育遵循权力分布。北京最顶尖的学校，从小学到初中、高中都是公立校，私立学校相比其他城市发展明显落后。这些顶尖公立校基本布局在西城（中央及各大部委子弟）、东城（市政府）、海淀（各大院校）三大片区。这些无论是否体制外人员追捧，都是最好的学校，不在于私人投资交费的多少，这是决定于权力的投资。
从教育需求方看，北京对教育的需求非常旺盛。相比其他城市，北京中高收入阶层主体的构成有什么特征？公务员、事业编制人员、高收入的央企国企职员、高收入的外企职员……占比更高。而真正定居于北京的老板数量偏少。这些高收入公务员、事业编制人员（教师医生等）、职员当年都是各地通过高考选拔而来的，普遍认可学习的价值，大多数都愿意为了孩子学习而付出。即便是老板，多数也依附于体制内而生存，希望后代不再像自己这样做“伺候人”的工作，愿意后代进入体制内，而进入体制内学历便是一个门槛。

有些人质疑，说去了像实验二小史家这样的小学孩子就会受欺负，宁可上一个比较普通的学校。看到这个我想起那个老农讨论皇帝吃啥的故事。
曾有人举出学校调查父母所在行业及收入水平的例子。我想说，正是因为您孩子所在的学校不够高端，学校才会做这样的事情。
领导人子弟所在的学校，谁敢随便调查呢？领导也关注自己孩子的安全，不会允许这种无厘头调查的故事发生。一般老师也不会特别清楚每个孩子背景，只要把每个孩子都照顾好久可以了。

另外，有人说领导的孩子牛气哄哄总欺负其他人家的孩子。我想说，学校教育只是一部分，家庭对孩子的影响和教育是重中之重，而礼貌礼仪是高层的基本素养。一般欺负孩子的孩子，多数不是高层子女，您要是见过真正部局级以上领导的孩子，我想您应该知道，绝大多数的孩子都还是讲道理懂礼貌的，多数学习还不错的。

难道您孩子去一个普通甚至差一些的学校就没人欺负了吗？我回忆自己学生时代，最不讲道理爱欺负别人的孩子家里父亲是大卡车司机。

其次是想说说北京的多中心布局。
有句话说存在的就是合理的。北京楼市现在是这个局面应该有其合理性，只不过合理性在哪里不一定看得到。

大家都知道北京之所以是北京，是因为它是首都，是中--央--政--府所在地。那么中--央--政--府的核---心在哪里呢？是很多人说的天安门吗？是故宫吗
那个交钱就进随便看的地方，那是大清朝的权利核心，不是现在的核心。
搞清楚了真正的核心在哪里，环核心又有多个核心：
金融核心——西二环的金融街
贸易核心——东三环的国贸
创新科技核心——中关村
另外大家各展拳脚创出了一个一个中心，比如望京、比如亦庄，还有这一两年正式证实的北京市副中心通州

补充内容 (2016-9-28 14:51):
目标是搞清楚真正的城市核心在哪里。什么金融街国贸中关村都是次一级的核心。真正的核心的价值在于高安全边际。

当经济兴隆，大水漫灌的时候，无论哪个中心都有涨的道理，哪里都有成为10w+的理由
随着不同行业的兴起和衰落，各个经济中心轮流上，你方唱罢我登场，哪里都能热闹起来。
但当经济转冷大水退却的时候呢，只有真正的中心才会有更高的安全边际。至于真正的中心，大家回去查查2009、2014哪里最抗跌就知道了

很多人的问题是虽然在北京很多年，哪里是北京真正的中心都不知道。

曾经认真读过欧神的《上海楼市的三分天下》系列文章，感觉角度犀利，认识透彻，简单明了把市场分为几类人，每一类人价值取向特点、在房产市场上的偏好都刻画得入木三分。想对比着对北京市场也分析一下。后来发现真的好难（也许是本人认识不到位吧）。姑且把我的思考跟大家分享下，还请各位大神不吝指正。

北京市场大面上和上海有一致性，基本分为本地人（老本地人、新本地人）、外地人（白领、劳动者）、外国人三种。与上海明显不同的地方，就是本地人区分为老本地人和新本地人。
一、2015北京常住人口（2200万）
北京人口有多少？2015年末，北京全市常住人口2170.5万人。1980年，北京市常驻人口仅904万人，25年增长140%。
（一）户籍与非户籍
2015年北京户籍人口1345万人，占比62%；常住外来人口823万人，占比38%；。
1980年北京市常住人口904万人，其中常住外来人口仅18.6万人，占比2%，估算户籍人口885万人。
（二）城镇与农村
2015年末，北京市常住人口中，城镇人口1878万人，占比87%。
1980年，北京市常住人口904万人中，城镇人口521万人，占比58%
从数量看，1980年北京市常住人口中乡村人口383万，2015年乡村人口293万，绝对数量占比明显降低。
（三）理解
数据如何解读还请大家各抒己见。

金融街核心难撼动，国贸现在风头不如之前10年，被北四环五环抢了很多风头。主要是新IT技术导致的变革。

二、本地人
北京与上海明显不同的地方，就是本地人的区分，北京本地人没有像上海一样一个抱团的本地人团体，而是有明显分类，各类人对待事物有不同的看法，存在不同的价值观。
（一）老本地人（900万）
北京是首都，在战争年代更不是一个稳定的地方。总有人来来去去，但也总有人固守本地。
这里说的“老本地人”是指八十年代已扎根北京的那些人。这个人群有多大？大约900万。但这900万也没有形成明确的力量，因为内部有明显分化——老北京胡同人，大院人。
这里是按照住所不同分类。老北京胡同人多是住胡同的，从事职业多是体力、文艺方面的工作。北京聚集了各大机关部委、科研院所、医院部队，每一个单位都有一片明确的划片，单位用围墙围起来，上班下班生活都在大院里面，大门口有卫兵站岗或是有传达室管理。大院人多是祖辈或父辈从各地聚集到北京，他们生长在大院里，但受北京本地文化影响小，更多受本院人影响，多数大院人学历高于同期北京市平均水平，大院人多数人生轨迹就业多是念书-上班，比较简单。
现在无论是胡同人还是大院人都不掌握话语权。
（二）新本地人（450万）
真正掌握话语权的就是新本地人。指的是九十年代末二十一世纪初来到北京并取得北京市户口的人。也是我们现今所指的“第一代移民”。
北京众所周知是中---央所在地，每一位大---领---导进京，都会带来一批自己人，这些人，往往能够顺利解决户口，并直接安排在北京市一些中层岗位，而这些人的亲属，往往直接安排在央企任职。孩子也可以上最好的学校。
北京不像上海，没有一个抱团的本地人人群，政府中高层岗位很少由本地人担任，因此看北京各项政策，惠及“本地人”的不少，但仅惠及“老本地人”的并不多。

网上总能看到不少拆迁拆牛了的本地人，我想说一句，真正的拆迁政策看一下


补充内容 (2016-9-28 14:53):
有兴趣的可以找真正的拆迁政策来看一下，基本对老本地人并没有什么倾斜优惠。

补充内容 (2016-9-28 14:53):
那些拆迁得了几十套房子的不是没有，关键是人家没拆迁的时候就已经是地主了

补充内容 (2016-9-28 15:56):
老北京人一个特点，就是无论是胡同人还是大院人，对“城里”的概念比较一致

三、外地人（800万）
1、外地人白领
能通过读书来到北京并留在北京工作的人群，整体素质不错，相当比例的人，由于不占据城市话语权、主动权，很多心理和思维上并不认可北京。
处房情节比较多发。
2、外地人劳动者——包括小企业主和工人
带有非常浓郁的家乡色彩，无论是语言还是思维方式。工人数量不少，但小企业主这一人群在北京比例相比上海就十分有限了。


补充内容 (2016-9-28 17:13):
由于控制人口的政策要求，很多政策对外地人是不公平的，比如教育。没有北京市户口即便买了学区房，也排在后面。

补充内容 (2016-9-28 17:17):
所以很多没有北京户口的高收入白领，买房都选择了朝阳区。因为朝阳区入学排位顺序（有房有户--有房无户--有户无房）对于外地白领来说是最优选择

好吧，我承认，在微观上，我也看不太懂这个市场。
我不明白，如果朝阳区双井地铁站附近房价的上涨是由于离国贸很近（只有1站地），那么为啥距离地铁站更近的百环家园单价只有5.5万，而距离更远的首城国际却到了9万多？
如果告诉我说是因为楼龄，首城是2010年交房，百环是2004年交房，那为什么十字路口对过的富力城A区也是2004年交房，为啥能卖9万多？
如果告诉我说是因为百环是回迁房，要交税，可怎么加税，由于税收造成的差价也没有这么高啊，而且首城国际当年也是以回迁房立项的，车位配套水平并不高
如果说是因为户型，那么百环也不是个个户型都是渣，也有好的，可是好的户型价格也并没有到8-9万
……

我现在能想到说得通的就两个原因：
一是学区差异，这三个小区对应的小学校不同（可差距也没那么大，百环是普小，可首城国际的小学校刚成立几年，区重点都是传说，到现在一届毕业生都没有呢）
二是房子还太便宜，给大家太多挑挑拣拣的空间

gaoyan0425

文章写的很不错，代表了作者深入的思考。我是一个北京东城土著，最近我也观察了一下。最爱买东西城学区房的，其实是新北京人，而不是北京土著。新北京人主要是75年后为主，他们是第一代通过在北京上大学，本科、硕士甚至博士、博士后身份留京，都是各地精英。精英比较注重教育，这样的精英多在国企、事业单位工作，工作单位多在东西城附近，他们非常非常重视子女教育。因此，工作在东西城，购买东西城学区房，比较顺理成章，一举二得。

gaoyan0425

我说的75后，大概1997年大学本科毕业，是最早留京并取得京户的一批人，新北京移民。随着之后北京户口管控越来越严格，对于学历的要求也一路升高到博士后。跟作者说，新北京人是90年代末，21世纪初来到北京并取得户口的，时间层面完全完全一致。这些人今年40岁左右，已经成为各国企、事业单位中层管理人员，未来的上升空间依然也不少。北京土著，则实在不抱团，优秀的土著其实也有，就是太散。

gaoyan0425

百环家园价格远低于旁边的理由：1、百环家园是大塔楼，塔楼得房率特别低，物业比较差，而且户型也不好。塔楼意味着户型是北、西北、东北、西、西南、南、东南、东，根本没有南北通透的户型。这些户型到今天来看，居住体验感很差了。卖目前，北京房市已经进入改善阶段，改善的人一般不会选择百环家园这样品质的房来改善；2、百环家园房龄是老，2004年，经济适用房性质。即便这套房满五唯一，税费很高的哦，除了契税外，需要补交的综合地价款是网签价格的10%哦。如果一平是55000，100平，550万，补的综合地价款将达到55万，这是一笔巨额税费。让很多人望而却步的；3、不光是百环家园，只要是经济适用房，价格都远低于旁边商品房的30%，主要是因为税费制约的原因；4、假设旁边富力城也是2004年，但是户型不一样，品质不一样，学区不一样。再说了，富力城一期是2004年，滚动开发了好几年。富力城可是说是东三环附近的改善大盘，位置，环境，品质，户型，学区，都带，因此，它的价位当然比较高；5、如果说富力城卖10万一平还可以，首城国际为什么卖那么贵，我真是百度不得其解。首城国际密度很大，学区也是刚建，为什么受到市场热捧，难道因为它2010年，楼龄比较新？