[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]   3月份，深圳二手房网签录得量5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，中介这两年到处在传这个消息。不仅创下3年来新高，也一举突破5000套的市场荣枯线。 这个5000是合同数，实际成交量是3840套，较于网签数据少了1300多套，有滞后性。
退一步来说，即便按实际成交量，也是去年4月以来的新高，只比去年3月少一百多套，这个成绩已经相当给力了。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买家们选这个时候入手，说明在他们看来价格基本上见底了，再跌也跌不到哪去了。 过去两三年，深圳二手房价普遍跌了百分之三四十，泡沫基本上被挤的差不多了，当跌无可跌的时候就是空翻多的时候，继续观望下去反而有踏空的风险。买家也都比较务实，以刚需自住为主，只要价格跌到预算之内，基本上就没什么犹豫的。比如3月深圳二手房90㎡成交量占比超6成。这种情况也符合一线城市楼市的大逻辑：改善置换、买一卖一。所以二手房市场回暖、置换堵点打通后，也会对一手房形成利好。像3月底开盘的前海时代3期、中洲迎海、金众云山海公馆几个改善网红盘，去化都非常不错。3月份我们咨询师团队收到的咨询量非常大，我的团队在市场一线，感知是最敏感的，这毋庸置疑。
除了深圳，我们再看下北上广的数据：
3月，北京全市二手房网签量为14280套，环比上涨125.5%，不仅是近一年最高点，也远高于1.2万套的“荣枯线”。但同比下降35.7%。
3月，广州二手住宅网签9373宗，环比上涨93%，同比则下跌24%。
上海3月二手房成交达到2万套，环比上涨174%，但与去年3月的2.3万套比还有差距； [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 
再从新一线数据看，很多新一线城市，跟北上广也差不多，同比去年小阳春不如，相比去年下半年，确实回暖。
南京是去年跌的最惨的一个城市，3月二手住宅成交8563套，创出去年下半年以来的第二高，相对去年3月份是跌的。
成都去年爆火，去年成交量也一直全国第一，今年的3月份小阳春第一个月成交量比去年3月份行情也下来了，但是改善型新楼盘仍然非常火爆，青羊的西派，麓湖都是日光盘，华润的金三热度也爆炸，越贵的盘越有人抢。
3月杭州二手房的成交量8098套，虽然不太明显好转，也站上了6000套的市场枯荣线，杭州再看看吧。......
其他城市的数据可以自行查阅，限于篇幅，不一一列举，有变好的城市，可以在评论区补充。 总之，今年一线楼市的置业逻辑有两个很大的不同：一是有调控放松及进一步放开的利好刺激，买房预期发生反转，市场再差也很难比现在差了。接下来四五月份的行情，很大程度上还是要靠政策来续命。
3月底时，北京、上海、深圳都传出了小道信息，虽然靴子最后没有落地，但我认为最终还是要出的。一方面，北上广深都拿到了尚方宝剑；二是地方刺激楼市的主动性，也比去年强很多。二是房价经过这几年的回调，市场确实跌出机会了，二手房东已经“认命”，一手房开发商也变得现实起来，折扣优惠给力，降价跑量求生存。这些都会刺激买家进场，这也是今年结构性行情从高能级城市启动的底层逻辑。
一线城市成交放量、市场回暖，也是高层比较乐见的局面。领导们非常清楚，楼市再怎么刺激，都不可能回到2017年那种鸡犬升天的普涨局面，但又要稳楼市、防风险、拉经济，怎么办呢？结构性发力，就像这一轮化债，中央代替地方加杠杆一样，理想的操作就是：让有着明确赚钱效应的一线楼市先启动起来，刺激富人买房，然后先富带后富、大富带小富，再把市场热度传导给新一线及其他二线城市。只有这样才能把躺在银行里的钱重新流动起来，带动就业和消费，而且风险相对可控。另一方面，一线也具备了“让商品房回归市场”、放开价格管制的条件。过去几年，之所以一线城市调控最严，不仅是因为上一波行情中房价暴涨。更重要的是，一线城市保障住房体系建设缺失，商品房价的上涨产生了巨大的民生问题。但现在这个问题正在解决中，像深圳这两三年来就有大量保障房入市，随着保障房的空缺填补，商品房市场也会彻底走向放开。总之，楼市的发展自有其规律，房地产在国民经济中的地位，从不以个人意志为转移。大家千万别带着情绪看楼市，死空头、死多头，都要不得，最后都会被市场教育的。切忌，不要跟市场赌气！！！！
在结构性行情中，基本面扎实、要产业有产业、要人口有人口的一线及新一线城市，楼市只会做俯卧撑，我们能做的就是顺势而为，抓住结构性的波段机会，先人一步。至于三四线，记住，每一次回暖都是出手换仓的机会。总之，樱桃不吹不黑，也不知道为啥昨天发的经济数据在变好，如此多人不信，可能也有gong...xin...li 问题，但是樱桃个人分析楼市，尽量做到不唯空，不唯多，只唯实。
我写公众号的初心仍然是希望为买房人提供客观的数据和逻辑，希望所有买房人都能在买房路上都能省到钱，赚到钱。<--END-->
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发表于 2024-4-3 10:08:39
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