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眼下，“租赁住房贷款支持计划”在重庆落地，无疑给整个西部地区打了个样。 下一步，重庆将按照小步快走、分批实施的原则，组织收购主体和房地产开发企业洽谈，协调解决收购过程中存在的困难和问题。 拿后脚跟想也知道，本次收购的7个项目、4200余套房源只是道开胃菜，真正的重头戏还在后面… 02 央妈的1000亿“租赁住房贷款支持计划”真可谓老谋…不是，真可谓深谋远虑、一举多得！ 首先，国家队下场收购商品住宅，给去库存提供了一条全新的思路。 以重庆为例，高库存、天量供应与投资预期不足，导致楼市中短期筹措资金明显不足。 最明显的表现，就是重庆在售项目流速偏慢、去化压力过高。 2023 年，重庆中心城区供应商品住宅约 499.2 万㎡，同比下降 14.7%；同一时期，成交商品住宅约 628.8 万㎡，同比小幅增长 4.9%。 看起来，事情在向好的方面发展。 但是！截至2023年底，重庆中心城区商品住宅广义存量4650万㎡，其中有效库存4091万㎡，去化周期已经干到了78个月。 就这个局面，你把小李子从[color=var(--weui-LINK)][url=]《华尔街之狼》[/url]里揪出来，让他卖房去都不好使… 从新闻通稿中我们注意到，这次国企下场收购的项目，几乎都集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区… 也就是说，连这些地段的房源去化问题都需要国家队出手了。 另一方面，重庆二手房挂牌压力巨大、以价换量、越卖越多等问题，同样是国家队加码的重要原因。 目前，全市累计挂牌存量超20万套，而2023年重庆二手房总共销售10.73万套。 国家统计局最新数据显示：2023年12月重庆市二手住宅销售价格指数同环比均下降，其中环比已连续8个月下降，同比降幅也有所扩大。 根据贝壳研究院的统计数据来看，2023年重庆二手房库存房源单价为13996元/平方米，同比下跌6.2%，涨价房源占比仅4.7%，同比下跌17.7%。 一位在重庆链家门店工作的老妹儿电话里吐槽说：“140-150万总价的房子，降价8-10万卖的很普遍…” 与此同时，重庆的住房空置率同样居高不下—— 根据贝壳研究院的报告，2022年上半年，国内28个大中城市的平均住房空置率为12%，重庆的住房空置率位居前四，超过15%。 住宅交易终端的情况，显然已经影响到了新房市场的整体预期，进而拖累去化流速。 此外，近年来重庆土地出让金收入降幅明显。 2023年，[color=var(--weui-LINK)][url=]重庆市中心城区[/url]全年共成交27宗涉宅地块，总占地面积约2238亩，总出让金额约227亿元，超过80%的地块是底价成交！ 2022年，重庆土地出让收入为1561.9亿元，同比下降23.6%，2023年的情况，麻烦老铁们自己百度一下子，杀伤力有点大… 再说个扎心的事儿，2022年重庆市付息成本达到1125.0亿元，同比增长9.3%。其中，城投付息成本为784.8亿元，占比69.8%。 月月不开张，还顿顿麻辣烫…马斯克也经不起这么玩啊！ 既然土地市场和新房、二手房市场走到了这一步，下猛药去库存当然也就成了必然选项—— 既能改善项目去化情况与房企现金流，又能通过压缩商品房供应优化预期，何乐而不为？ 2016年涨价去库存，2024年回购去库存… 这玩意儿确实有搞头！
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另一方面，国资下场收购存量商品房，确实可以解决部分中低收入家庭的住房问题。 不少老铁听到这儿，我估计都懵圈了—— 重庆房价不高啊？有必要这么玩吗？ 伙计，那你是不知道重庆的租赁市场规模有多大！ 截至2022年底，重庆中心城区常住人口1047万，另有流动人口约262万，约占全市流动人口的54.4%。 而这262万人当中，房屋自有率约为28%，也就是说有188.64万人需租房； 这还不算完，重庆中心城区常住人口的房屋自有率约95%，约合52.35万人需租房。 放在一起算，仅在重庆中心城区就有超过240万人要靠租赁解决住房问题。 所以，解决重庆新市民及中低收入家庭住房问题那是相当迫切。 坦白来说，这240万租户里的绝大多数短期内是不太有本地购房计划的。 住房问题没能彻底解决，有多少会持续留在重庆，不清楚。 让这部分新市民安心留在重庆，对于这座城市而言，立竿见影的好处有两个—— 一是可以提升本地消费，二是为未来的商品房市场储备购买力。 截至2023年底，重庆市城镇居民人均可支配收入47435元，人均消费支出31531元。 无论哪个数，放大240万倍都是一笔天文数字。 安居才能乐业，一旦这部分老乡的住房问题得到解决，重庆市稳住的可不是一年的消费份额！ 另一方面，这部分老乡里有相当一部分人迟早会流入住宅市场。 若按之前统计的28%房屋自有率计算，这240万租房居民未来或将消化约62.7万套商品房住宅及二手房住宅。 理论上说，当前租户可释放的中长期购买力约能覆盖现有存量二手房的2.5倍之多。 横向对比来看，重庆市的跨省吸引人群主要来自四川、贵州、湖北、河南、湖南，其中，四川籍占比约53%； 常年在重庆工作、在本地有稳定住房的，必然是所有人群中对重庆房产价值认同感最高的一类，他们的潜在去化战力无人能及！ 站在重庆的角度上，用保租房解决租房家庭的后顾之忧，让他们在本地安居乐业，绝对符合城市发展的长期利益。 如此来说，当前国资出手收购的4200余套存量房源转为保租之用，显然是远远不够的。 前面咱们也说了，这样的模式从商业的角度是具备可持续性的—— 因此，无论是租赁端还是存量房源供给端都可以保持更大的期待。
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当前，高层经济工作会议对房地产工作大致有这么三个关键词： 一是防风险； 二是三大工程与新模式； 三是淡化房住不炒。 这意味着“市场的归市场，保障的归保障”将真正全面落到实处。 包括重庆在内的诸多二线城市这一把国资收购存量商品房源，本质上是将去化存在客观压力的商品房迅速转化为保障性租赁住房。 既能缩减开发商的天量供应压力，也能满足各地抢人留人需要。 长远来看，有利于在解决中低收入家庭、青年人、新市民等群体住房问题的基础上，重新赋予商品房市场金融属性，有利于稳市场、稳房价、稳预期。 重庆的4200余套回购商品房像是撕开了一道口子！ 待1000亿“租赁住房贷款支持计划”全部兑现后—— 究竟会给商品房市场以及全国各超大、特大城市的抢人格局产生多大的影响？ 大家不妨拭目以待…
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发表于 2024-3-2 08:54:42
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