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以下为正文：
炒房者永不还贷！！
而这时的转折点就在，要不你能优化你的生意模型，让生意更稳定，让规模的边际效用减小，还能再继续放大，同时保持利润。
又或者优化现有成本，砍掉无效的板块，该裁员的别手软，把成本降下来，也一样能换取一些成长空间。
当然也有可能按我们自己的才华，已经没有办法再优化这个模型了。已经是这家企业的天花板了。
那就别再想着扩大经营规模了。
开始进入融资成本的优化方向，把高息的借款换成低息的借款，留下更多的利润。
进入所谓的稳定期。
02兢兢业业说回房子，如果你把房产当作一项投资，你不要告诉我什么保值，保值不叫投资。
所有叫你只考虑保值的，除了坑就是坑。就像你看到的理财产品一样。
你贪他利息，他图你本金。用形式上的证券套你的本金，才是理财产品的本质。
既然是投资，那就只有一个目的--增值。
而且要有足够速度的增值。
不然这钱，你还不如花掉。
因为连通胀速度跟跑不赢的投资，你还不如花掉。一只烧鹅的美味，比你存100块1年给你3块钱利息更有价值。
房圈人为什么一直缺钱，你可能以为是月供。
这是错的，房圈人缺钱的原因，就只是因为扩张。
因为这摊生意利润深，无论是因为一年里面能跳出来的几套笋盘的利润深度。
还是因为，我们持有这些有增长潜力的房子足够长时间后的利润反馈。
都是大步超过我们的利息成本的。
虽然这钱赚的不容易，你赚一波之后，可能又要苦等3年，才能等到再下一波。
期间必须兢兢业业，不能乱花销。
必须等到一波大涨，你才能允许稍微的奖励一下自己。
当然这里面的限制条件就是你必须抓住能接到通胀的水的房子。
有人看房两百套，都看到山卡拉地方，那种苍蝇飞过去都能被晒到脱水的地方去了。
这种就不要玩房了。
只有大城市有房地产。
水是从中心往两边扩散的。
而在水中心的地方，一套房子赚钱的速度大概就是M2的对等值。（约8-15%）
你把利息除掉后，剩下的就是利润。
这才是有动力一直借钱的原因。
所以这钱，能继续借，就不会想着还。
那回到前面说的，如果像经营贷之类满10年怎么办呢？
简单的说，找原来银行结清原来的贷款，再找新的银行把钱再借出来就可以了。
而且因为房子涨了，你再借出来的时候，是把涨了的那部分也一起借出来了。
留一部分奖励自己，剩余的继续让它在这个生意里面维持周转，甚至扩张。
这才是这摊生意的思路。
没足够的钱还这个本金还原来的话，要知道有过桥公司这种生物的存在的。适当付费就能解决的问题，不是问题。
房子这个东西就相当于一个赚钱机器，借钱赚钱只是一个技巧。重点是借钱的成本要低于你的总利润，扣掉成本后能留下足够的净利润。
这事才能是可持续的操作。
03风控意识还有就是需要有风控意识，并不是一路都是扩张，或者一停就不动了。
每一轮行情，都需要计算好自己扩张计划。
买1套还是2套，建仓完后要留有多少资金。
单笔负债的成本应该控制在多少，总负债成本负债应该在多少，要算清楚。
这时有新资金，或者新笋盘，你都能知道自己吃不吃得下。
而不是见什么都入，把自己玩爆了。
比如1000万的总负债包，你的组成是：
500万的4%
300万的8%
100万的12%
100万的15%
整体负债包成本是7.1%，最后几个资金成本已经是很高了。
这时就算有笋盘，也不建议入了。
因为低成本的资金，你都已经用完了。
你再借要不就是继续在12%-15%的资金，要不就要更高成本的资金。
虽然整个负债包利息不高，但借这些高成本的资金，你的利息也是一样急剧攀升。
更重要的是，当你把所有高利息的资金用完后，你万一有突发事故，你相当于一点后路都不给自己。
当你借到高成本资金的时候，你就相当于在打自己最后的子弹。
你这时的精力不应该去想怎么买笋盘，而是更应该去找更低成本的资金。
把高成本的资金释放出来。
因为就算是现在这种确定各级政府会卖了老命帮忙托楼市、逼涨房价的时候，我也不确定到底是哪个时间点大涨。
万一他们就是那么无能呢？原来救半年就疯涨的楼市，他们救了一年才开始涨。
这时你连点月供都打出去了，所有资金都借完了。
那你就等着死吧。大涨与你无关。
但你留着一些，可借资金池，就算他慢点，你也有极长的容错时间。
再慢也拖不死我，无非就是成本高一点。
我不死，钱就一定到我口袋里。
苟得好，才是高手。
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发表于 2023-9-30 10:45:23
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