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2023年以来，政府收入持续大幅下滑，加上各类政府债务及隐性债务的还本付息压力，不少地方政府早已严重收不抵支。
今年城投债负面舆情频发，4-5月，贵州，内蒙古，云南等地接连出现违约情况。 房地产有崩塌的风险，这直接波及到财政风险。
要知道，过去的二十年，房地产市场在中国经济发挥了重要作用，为中国留住了大量资本，是中国货币的重要传导渠道。 中央最关注的，就是风险，这一次不再提“房住不炒”。
这次的定性，就是要防范化解重点领域风险——房地产，对房地产行业进入新阶段进行官宣。 并且“加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险”（全国各地的中小银行，特别是以城市命名的中小银行）。
将第二个风险-地方债务，从“严控隐性债务”，改变成“有效防范化解地方债务风险”。 （三）高能级城市 这几年，真正刺穿的是信心，但是信心不可能在短期内恢复。
这次会议的表述，显得非常克制，没有具体的细节（还没到通告天下的时间点），关键词只有防风险，因城施策。
这是顶层给的总基调总原则，给市场定心丸，起到稳房地产市场预期的作用，为之后陆续推出了政策措施做铺垫。 国际走向就不说了，但对于房地产来说，以后相当长一段时间的主旋律，是继续一二线向上，三四线向下。
这是这个阶段的经济，城市操作思路和就业趋势决定的。 2022年，在拍地城市能级结构上，高能级城市土地市场，已经呈现出低流拍率（9%），高溢价率（8%）的现象。 最近又再次限定了城市和规模，城中村改造仅在超大和特大城市进行（涉及城市21座），每年地产投资规模占全国投资总额的30%-40%。
未来实际是能全国投资的城市，越来越少，现在就已经不超过8个城市（不是超大城市名单里的前8）。 旧城改造，就是在存量的基础上做事，尤其是超大城市还有足够接盘力量，可以推动旧城改造这种事。
而2022上半年拿地金额前20企业中，国央企拿地金额累计达到TOP20房企拿地总额的72.1%，占比超七成，混合所有制企业占比14.7%。
民营企业只占比13.2%，除此之外，9家央国企房地产公司被要求通过收购项目资产的方式为问题房企提供流动性支持。
专门处理不良资产的国有资产管理公司（AMC）也开始介入民营房企的清算重组过程。
房地产开发的企业增量也没有了，房地产已经进入存量博弈时代。 随着人口的总量不再增长，年轻人口会被相对更有活力的城市吸纳，其它大部分的城市都将沦为“人口净流出”城市。
这一轮的政策，是“优质大城市”掠夺其它城市的过程，平衡发展，将成为过去。
最后就是随着投资收益越来越不成正比，以前新城区建设更能体现政绩，因此各地政府不断投资新城区，这个态势以后也在扭转。
为了保证货币的效率，货币将投向基建和人口相对集中的区域中去，这也是核心逻辑发生的转变之一。 人口停滞的弱线城市投资有房的，在未来10年有最后一个套现离场的窗口期，一定不要试图挣最后一个铜板（大幅度的降低房贷利率可以作为风向标之一）。
至于手上有好筹码的，现在世界各国解决危机，还是靠通胀，好的房地产依然是很好的可以承载通胀的资产。
一切调整，优化，改革，稳定，刺激的最终只有一个，就是涨价，毕竟没有人会买价格不断下跌的商品。
让子弹再飞一阵，静静等待就行。 （四）结语 随着7月的会议宣布，房地产的窗口期在打开。
现在的局面最担心的不是通货膨胀，“资产负债表衰退”远比通胀更可怕。
不能用日本九十年代的激进策略，房地产是不能有暴跌风险，会引发连锁反应，基本面在不断弱化，更是加剧了种种不确定性。 搞科技，得遵循科学规律，搞军事，得遵循战争规律，搞经济，得遵循经济规律，不以个人的意志为转移。 房地产也是经济的一部分，经济要符合经济规律，当务之急，是提振信心，重塑预期，才是真正的救市之道。
这一次提出了”推出一揽子化债措施“，正面回应了市场对房地产及地方债问题的担忧，打消硬着陆预期。 之前出台的限制性政策会逐步取消，房地产短期内转为支持而非限制，给予房地产政策在地方刺激上更大的空间，开启松绑。
而这一次窗口期过后，五年内风险依旧远大于机遇，暗礁遍布，大家筑牢城墙，等待未来的到来。<--END-->
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发表于 2023-7-26 12:22:22
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