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以下为正文：
楼市眼下最大的不确定性！
1
我看了一份中国房地产企排行榜，感慨良多。
用港商的思维来说，比如说嘉里、新鸿基、新世界，则是用慢的精神，用颇具远见的规划来做社区，做产品。
但对于龙湖来说，这些都不是，龙湖对长期主义的定义应该是安全边界。
如何建立护城河，如何活的更久，如何更慢的倒下去。
针对安全边界，另一种叫法是第二增长曲线，对此开发商们各有门道，恒大的汽车，碧桂园的机器人，融创的冰雪世界、建业的旅游、合生创展做的电竞……
这个名单很长很长，但是在危机来临的时刻，你会发现所谓的这些第二曲线没有一个有用的，不但没用，反而又反噬主业。这让一切都成了悖论。
而龙湖选择的天街，却成了。天街不仅成了龙湖增长的第二曲线，还成为了危机时刻，给龙湖带来源源不断现金流的奶牛。
类似的另一个案例，是新城的吾悦广场。
这时我们明白，所谓的第二增长曲线，比如说恒大的汽车产业园和童世界；融创的冰雪世界；在更多的意义上，是用来圈地的，用来拿廉价土地的。
而核心城区的商业，则靠的是费尽心力的运营，靠的是长久的投入和养商业。
这就是长期主义者的核心要义吧！
4
这份排行榜中最大的黑马，是滨江，位列全国第9，紧贴龙湖之后。
滨江和其他前10最大的区别，是它只是一个区域开发商，除了个别项目在长三角之外，大部分都集中在杭州。
很多时候，人们都会把杭州的滨江和郑州的建业放在一起比较，因为这是中国最典型的两家区域性开发商。
但不同的是，建业早已经陷入危机的边缘，卖资产、卖股份，艰难自救；而滨江却在危机中逆势生长，第一次进入全国前10的门槛。
可以对比的是：
2019年，在这份榜单中的排名建业是25，而滨江是35；
2021年，滨江前进至21，建业退至58；
2022年，滨江前进至12名，建业41；
而此刻，滨江第一次排名第9，而建业后退至74。
尽管我们可以质疑具体销售金额的准确与否，但至少这个排名的趋势是可参考的。
滨江和建业的分水岭就在2019年，这一年，它们两个同一时间挤进了千亿阵营。不同的是，这一年是滨江辉煌的新起点，而对于建业来说，却成了顶点，之后便是一路下坡，直到地方国企入股救助。
命运的不可捉摸就在于此。但为何会如此呢？为何会产生如此大的命运差异呢？
当我们像剥洋葱一般，层层解剖两家企业时，我们发现，这是两家气质迥异的开发商。
滨江有三大核心战略，成就了今天的滨江。这就是首位度、标准化、高品质。
首位度，将杭州作为自己的核心大本营，并牢牢的掌控市场的主动权，这是滨江的第一大战略。我们只说2019年，钱江世纪城是杭州的网红新兴版块，滨江直接砸下重金拿下区域内能拿下的所有宅地。在这个被誉为杭州新市中心的区域，滨江土地储备高达37万平方米。
在杭州市市所有土拍中，你永远会发现，所有的核心土地，最积极的身影永远是滨江。这导致滨江在杭州拥有着绝对话语权。
标准化。4+2.5+1，这是滨江体系内通行的7个半月开盘战略。
从拿地到开工用4个月时间；从开工到样板房开放用2.5个月；再加一个月用来蓄客。
这加速了公司回款的速度，使得滨江可以有充裕的现金流，而滨江的净负债率，也一直非常，很多年份还是净现金。
对于大多数中小开发商来说，现金流是比规模更重要的要素，它直接关系着生死存亡。
如果再加上一个，那就是聚焦，聚焦于地产开发，聚焦于杭州，聚焦于住宅品质，聚焦于美誉度。
这就是滨江的护城河。
5
有意思的是，建业走的正好是滨江的反面。
建业身上有着所有能让人警示和接受教训的素材。
第一，彻底丧失主城郑州首位度，从而失去了对冲能力。
很长时间以来，人们对建业的成为一直是河南老大，而不是郑州老大。这是因为，建业已经失意于主场郑州了。
在建业身后，一干本土开发商甚至将建业在郑州的份额挤出了前五的位置。这和滨江和杭州的依存意义截然不同。而失去主场，丧失核心主场的首位度对建业意味着什么？我想今天已经很明白了。
第二，激进的多元化，从而造成大量的短债长投违背商业规律。
2015年6月，建业开始实施新蓝海战略。
建业由地产开发迅速向外辐射，足球、商业、酒店、农业、旅游、电影、教育、文化……
我亲耳听到胡葆森的挚友冯仑劝过一句话：
建业现在一直在做转型，但是这里我想对老大哥说一句话，就是公司不管怎样转型都好，但是一定好好抓住根本，这个根本是什么呢？就是房地产，盖房子。因为对于一个房地产公司来说，你一切都是建立在这个根基之上的。
这个善意而又委婉的规劝和提醒，老胡只是笑了笑，没有回答。
但一切都已尘埃落定，就在2022年，在建业最危险的时候，建业新蓝海以来所有的明星项目都卖了。
这成为建业对于2018年冯仑规劝的最悲痛的回答。
第三，也是压倒建业的最后一根稻草，是无序扩张。
建业地产2016年的整体规模是200亿，2017年实现了370亿规模，2018年规模是724亿，2019年则直接突破了千亿。
在短短三年，建业几乎每年都是100%的增长率，这是建业地产最高光的时刻。
但是如今看来，建业地产今天所有的结局，也许正来源于这个时刻。
因为建业和国家政策背道而驰。
建业继续向左走，走路径依赖的高杠杆、旗下分公司上市、高利息之路；
而宏观政策则一直向右，淡化地产的路上越走越坚实。
最终通过三道红线和一系列的资金端、需求端政策，将房地产彻底放血瘦身。
最终，这造成了建业历史上最严重的一击。
不仅是建业，很多开发商都是死在了这一条背道而驰的路上。
如果你仔细对比，你会发现，现在所有的陷入危机的开发商，犯得都是建业的这三大错误，要么是其中一个，要么是三项全占。
这时你会发现，所谓的企业战略和经营战略，其实都是来自于房企自身对国家政策走势的揣测，以及对于行业前景的揣测。
而当国家处于巨大的变局中时，就算是集合了精英分子和众多高薪者，甚至是著名经济学家的开发商，在对宏观政策的预判上，其实也并没有比常人更高明多少，甚至一点都没有强多少年。
这导致一直到今天，开发商依然是买房最大的不确定性之一，大多数依然陷入在前期战略误判的泥沼里艰难前行，或者苟延残喘。
眼下又到了地产外债的还款高峰期，如山的压力一点都没有比之前好多少，很多企业摇摇欲坠，而对新的购房者，增加了一定的风险。
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发表于 2023-6-13 10:50:00
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