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以下为正文：

原来，官方对楼市的预判是这样的……

上图是2007年以来历年卖地收入情况。2022年的66854亿元，不仅比2021年大幅下降，也低于2020年、2019年，大约相当于2018年的水平。但需要告诉大家的是，2022年卖地收入里有不少水分，有将近一半是地方政府“左手倒右手”。以22个集中出让住宅用地的大城市为例，其中42%的出让额，来自地方国企（下图）。这些地方国企，大部分充当了土地接盘侠的角色。因为2022年市场非常惨淡，愿意拿地的民企非常少，基本上是央企和国企在玩。
一些城市为了解决财政困难，让城投平台贷款拿地，勉强撑起了2022年土地出让的门面。但对于地方政府来说，其“隐形债务”（主要是各种城投债）继续膨胀。上图是2021年末主要省份的债务率（债务÷当年财政总收入）、负债率（债务÷当年GDP），“广义”就是包含了城投债，非广义是指计算了标准化的地方债。可以看出，有些城市的债务已经相当于3到5年的地方财政总收入，这是非常令人担忧的。如果再把2022年卖地收入中的一半（地方国企接盘部分），大约3.3万计算进去，情况可想而知。
于是，国家开始限制地方政府在土地出让中“左手倒右手”，但很难限制大家“转亲”（甲城国企买乙城土地，乙城国企买丙城土地，丙城国企买甲城土地）。所以，让楼市回暖，让真正的房地产开发企业自主拿地，才是最重要的。
修复优质房企的资产负债表，银行给授信、贷款，允许发债，允许成立不动产私募基金等，都是为了卖地。而只有土地真正卖出去（不是左手倒右手），才能真正降低地方政府债务，促进经济发展。
从这个意义上说，虽然今年卖地收入没有增加，只要能挤出“左手倒右手”的“水分”，也将是重大胜利，也相当于实际卖地收入大幅增长了。最后总结一下：官方对2023年卖地收入的预期不高，增长目标接近于零。这意味着，虽然官方希望2023年楼市显著回暖，成交量放大，但不希望出现大反转、大牛市。
这个卖地目标是留有余地的，考虑了减少地方国企当“卖地接盘侠”的因素，也充分考虑了经济复苏的复杂性。毕竟，主要经济体仍然处于加息周期，全球性的需求在紧缩。所以2023年楼市的回暖，应该是结构性的、局部的。
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