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一大波牛X城市，这回真急了！
在接下来的数月当中，松绑限购的大名单绝对远远不止这些！ 合肥、苏州、杭州、成都、武汉等等，似乎每座重磅强二线城市，此刻都在磨刀霍霍…
硬核城市扎堆松绑为哪般？ 2022年，全国各地大小松绑已经出台了600多次； 但既是硬核城市，又集中落在需求端的情况属实罕见！ 近期楼市的一系列重磅利好，与当前的宏观环境脱不开关系，本质上是政策性利好进入兑现阶段的表现—— 首先，集中松绑是对“国民经济支柱”定位的回应。 高层近期多次提到“房地产是国民经济的支柱”，也多次提出“支持购房需求”。 狭义的房地产占国民经济比重高达7%左右； 若加上建筑业的6.8%，广义房地产占GDP比重，则接近14%。 截至2022年上半年，中国房地产业就业人口大约有7072万，占全国总就业人口的10%，占城镇就业人口的15%…
就这，还没算上下游的原材料、物流运输、商业、教育、娱乐等关联行业的情况。 在120万亿的经济体量中，广义房地产的份额一旦缺失，连可以取代的项目都找不到。 从这个角度上说，好城市相继开启松绑，才能更有力地回应“国民经济支柱”这一定位。 其次，房地产担负着拉动经济与修复金融的使命。 基于2022年的基数效应与当前疫情全面放开的双重影响—— 经济学家普遍预测：2023年的经济增长有望维持在5%上下。 也就是说，到2023年底，我们的经济总体量很可能达到126万亿的规模。 按照广义房地产14%的比重计算，其产值规模就有17.64万亿！ 要实现这样的增长预期，如果没有需求端持续发力，那相当于扯了个寂寞… 而且，土地出让金收入与房地产相关税收，依旧占据着地方财政的半壁江山。 相当一部分城市，如果没有这两项收入来源撑着，怕是连路边的街灯都亮不起来。 特别是最近一年半以来，相信许多地方已经感受到了囊中羞涩！ 鉴于这样的地方财税来源结构一时半刻很难改弦更张； 因此，新的一年，上述两项财税收益在新的一年几乎不允许出现差池！
另一方面，房地产相关贷款依旧是各能级银行资产负债表中，最优质的那一部分—— 其一，房地产约占城镇居民家庭财产的比重，长期维持在67-70%左右； 其二，与房地产有关的贷款规模，约占全部贷款余额的40%。 选在这个节骨眼上救楼市、稳楼市，既关乎我国居民的财产安全，也关乎系统性金融风控… 往大了说，这是维稳的需要！ 最后，房地产将兑现当前城市化的潜在红利。 “我国的城市化仍处在快速发展时期，城市化率仍有较大的提升空间…” 当前，我国的城镇化率总体规模约64.72%，若发展至持平发达国家的75%，则对应着约1.4-1.6亿人口。 若以年均1个百分点的速度递增，那么，我们的高速城镇化周期则妥妥超过10年。 这部分人口极有可能汇合当前的三四线城市居民一起，成为未来相当长一段时间里，一二线楼市的核心购买力。 如果将下一轮产业升级的红利考虑进去，那么，我们的城市化率不排除捅破75%的天花板… 要彻底释放这部分需求，不仅要打破当前的“四限”壁垒，更要不断地为需求端输送信心。 而信心，要么来自于相对快速的增长周期，要么来自于城市自身的基本面！ 很显然，高层已经把需求端彻底玩明白了： 下一轮快速增长周期，只能来自于强基本面城市，散兵游勇已经不好使了！
到了该出手的时候吗？ 最近这些日子，强二线城市的松绑进程，快过真人版“羊了个羊”。 不得不说，眼前的景象，仿佛让时间秒回2015年前后！ 还记得今年国庆期间，我在一次直播中曾提到过—— “买对房胜过不买房，不买房胜过买错房…年末年初的几个月，不一定适合马上出手，但一定适合密切观望。” 说白了，最最值得密切观望的，就是好城市何时打开限购！ 对于普通人来说，这个机会似乎已经摆在眼前了！ 众多好城市打开限购，本质上是抹平了众多重量级城市的准入门槛，进而为三四线城市的朋友提供绝佳的升舱机会！ 回望上一轮周期，这些城市集中在2016年Q4-2017年Q3陆续关上了大门。 时隔5年再次开启，确实机会难得！ 至于价格方面，早已调整得有够亲民—— 像一线城市广州；强二线代表苏州、南京；大湾区的制造业巨擘佛山、东莞… 众多刚需房源套均价格维持在100-200万元之间； 若预算能打到250万以上，其投资价值较老家省会明显可观得多！ 更直白地讲，三四线城市的朋友将自家房源填进去，人均足够上车。 条件允许的话，墙裂建议给孩子在好城市留颗苗… 当然，如果你已经在强二线以上城市上车，那当下就是个不错的改善自住的好机会！ 一方面，新房优惠与次新二手房互卷，为改善标的物赢得了足够多的议价空间； 另一方面，当下4%左右的贷款利率，将信贷成本打得足够低，为低杠杆置换提供可能； 逮住置业顾问，尽管放下面子聊折扣；
见着次新二手房东，只管认真看房、往死压价；
碰到银行信贷人员，直接拉下脸来谈利率…
完整地经历过上一轮周期的老炮儿们，相信懂得都懂，不用我在这儿赘言。 在这儿只多说一句—— 我们的结婚率、出生率乃至居民杠杆率确实表现出一些消极因素； 但所有数据均是放在全局来考虑的，换句话说，沉浸在悲观情绪实质上是忽略了个体差异！ 人是会用脚和钱包来投票的，往往越是新增人口不足、居民杠杆率总体放缓，头部城市在K型分化中的优势就越是明显！ 接下来，大伙儿可以集中精力去做两件事—— 一是在目前已大幅松绑的城市里把房子看起来； 二是继续耐心等待能级更高的城市松绑限购门槛… 但完全有理由相信：眼下，距离出手抄底的“行动日”已经越来越近了！
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发表于 2022-12-28 07:38:54
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