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一家城投董事长的借钱困境:今年的年关不好过哟#X1886

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发表于 2019-11-20 07:14:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
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以下为正文:
一家城投董事长的借钱困境:今年的年关不好过哟

困难
孙双喜所在的城区,在去年GDP是四五百亿级,一般财政预算收入是三四十亿级,考虑到土地出让收入,其综合可控财力能到达百亿以上。而那些金融机构也是觉得孙双喜所在区经济数据不错,城投又是老牌发债主体,一直正常还本付息,在资本市场上声誉不错,才愿意将钱借给他。

孙双喜也觉得,无论是GDP还是财政收入还是房地产市场和制造业基础,在西部区域看,都是很不错的。区里还有三家评级达到AA的发债企业,在过去,一直很受金融机构认可。但是其所在城投,在过去几年,大量举借非标,造成债务结构不合理,融资期限一般2-3年,短期内到期后要偿还的资金缺口太大。一旦再融资环境发生变化,后续融资接不上,困境就出现了。

这位过去意气风发的城投公司董事长,现在说话都有哭腔,意志很消沉,让一位前来催账的金融机构人士都不好说重话了。

经过四处找钱的阶段后,孙双喜决定和所有金融机构谈展期。展期就是本来2年期,展期1年,就是变成3年期,但需要非标产品的投资人同意,才能签署。

就在和金融机构展期谈判的时候,孙双喜每天的日程安排,基本上白天都在外面跑着找钱,晚上回公司通宵开会,处理各种紧急情况。“这样的日子,什么时候才是个头啊。但我只要在这个位子上一天,我就必须守好岗位。每多撑一天,我都有劫后余生的感觉。”

孙双喜此时所面临的问题是城投新增融资出现困难,原有项目的展期或者续做也有困难。他今年的所有精力,都在保兑付本息了。据他说,一整年,他所在的区基本没上新项目,在建的项目也基本都停了。马上年关了,农民工工资的事情,还不知道怎么解决。

上述金融机构人士告诉记者,城投公司没有兑付风险,只有流动性风险。现在孙双喜所在的城投,面对的就是流动性风险。而城投出现问题,固然有政策层面的原因,但更多的还是自身没有做好流动性管理,之前投资了很多收益不高的基础设施项目,从而收益回款周期长,收益规模也不大。

孙双喜也盘算了下为什么会出现困难?他说:首先很多非标的资金来源,是异地的城商行和农商行。现在监管规定,资金不能出省。这部分资金,就必须得兑付。其次,很多做非标的金融机构,踩过雷,现在自己处理窟窿还应接不暇,想续做也是有心无力。第三,就是少数同意续做的,又要求追加市级城投公司的担保,市里也困难。也有的机构要求我们先还一部分,剩下的部分展期。

“我知道,第三个条件一点也不过分,但是,我们确实是连先还的一部分都没有。就算签了展期协议,也履行不了。”孙双喜表示。

借钱的过程中,孙双喜甚至觉得因为他在西部,就被金融机构歧视了,他说:东部沿海某些地区的很多经济指标不如我们这里县,但是一直受金融机构偏爱,对我们存在地域偏见。而且我们这里城镇率还有很大增长空间,每年出让的土地面积和金额,远远大于某些沿海区域的区县,还有我们这里资源也丰富,劳动力成本也低,发展潜力还很大。

“投资,不就是投预期吗?我们城投的非标融资产品,给到投资人的收益普遍都在8%以上,投资人是在和我们一起成长,共同分享经济发展的红利。这么高又稳定收益的产品,一直拿着不好吗?”孙双喜自己觉得。

还有出路吗?
孙双喜以及他所代表的的城投还能找到新的出路吗?

其实,从2014年,43号文开始要求隔开地方政府和融资平台的关系,但是对于融资平台的出路,一直没有找到合适的道路,一位东部城投研究人士告诉过记者,他认为43号文之后,平台的数量应该减少才对,可是每次他出去讲课的时候,发现平台不仅没有减少,还有增多的趋势。

现在的融资平台面临的问题不是寻找未来的出路,而是在如何渡过眼下的难关。

为了还钱,2019年的专项债发行和2020年的项目申报,孙双喜都进行过努力,但是他所在省的专项债额度本来就少,于是他的努力白费了,报的项目都被打回来了。“商业银行参与债务置换的确在进行,但那都是明年的事情。我对明年是有信心的,关键是今年年底,我怕现在撑不过去呀。”

上述金融机构人士告诉记者,即使分到专项债额度,也只能撑一时,专项债额度才多少,前几年的非标有多少。

孙双喜也知道还有几条道路可以选择,他告诉记者,金融机构和投资人是不看好我们区城投的。但是如果以区政府的名义出面,金融机构和投资人都是接受的。
我也向区书记还有区长汇报过。但是,财政部明文规定,地方政府不能为城投公司提供担保。所以区里领导们,就算有心,也不敢有所动作。

“我们哪里是要区政府给担保,我们只是希望区政府能出面说句话,给金融机构还有投资人信心。但是,哪个领导敢拿自己的政治生命去赌。”孙双喜感叹。

其实从43号文开始之后,财政部对地方政府违规举债一直是严加管理,无论是对地方政府违规出具承诺函和担保函还是之后PPP出现的违规融资,乃至在之前几年,财政部以及相关部委还处理了一批违规举债的地方政府官员和金融机构人员。

于是现在为了保兑付,孙双喜开始大量的使用调头资金,日息高达2分到3分。刚开始用几天,后来用几周,再后来都几个月的在用。现在,调头资金都不愿意借给孙双喜了,怕他还不上。

调头资金就是高利贷。过桥用的,用于暂时的资金周转。特别贵,按天算。

现在,已经有金融机构准备起诉孙双喜所在的城投,他告诉记者,金融机构这么做,我都理解。但是、假如,我也成了被执行人,连飞机、高铁都坐不了,我还怎么出去跑资金呢?怎么还钱?

虽然面临很多问题,甚至会被投资人起诉,但是孙双喜对他所在城投的未来,还是非常有信心的:“其实到了明年,我就很有信心了。我们的存量债务里,60%以上是报到财政部隐性债务系统里的,只要商业银行的债务置换逐渐到位,这部分债务压力就化解了。另外的部分,我每年还有新增授信,化解20%还是没问题。我们区的条件比较好,人口也多,房地产市场比较繁荣。之前有1000多亩地,已经卖给知名的房地产开发商了。但是房地产开发商一直不缴纳出让金。我们也知道房地产开发商难,一下子能接受1000多亩土地的房地产开发商也不多,所以我们也没有紧逼。如果明年房地产复苏,这部分土地的出让金一到账,债务问题也就化解了。”
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小区:皇冠国际
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总价:150万
贷款:138万  首付12万
参考价:1.70万/㎡
本套单价:1.29万/㎡
装修:清水
朝向:东南
户型:三室二厅二卫
产权年限:50年
建筑年代:2016年
按揭:外地三无贷款金额的3%,签按揭时付清。
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装修:清水
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板块:南岸区    南滨路
小区:武夷滨江
面积:135㎡
总价:170万
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参考价:1.70万/㎡
本套单价:1.25万/㎡
装修:精装
朝向:南北
户型:三室二厅二卫
产权年限:50年
建筑年代:2014年
按揭:外地三无贷款金额的3%,签按揭时付清。
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中介费:2%
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板块:沙坪坝区   陈家桥
小区:万达文化旅游城御林
面积:106㎡
总价:115万
贷款:100万  首付15万
市场参照价:1.28万/㎡
本套单价:1.08万/㎡
装修:清水
朝向:南北
户型:四室两厅两卫
建筑年代:2017年
按揭:外地三无贷款金额的3%,签按揭时付清。
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房源介绍:该户型为四室两厅两卫,建面106平清水房,朝向好,采光充足,南北通透,客厅带有大阳台,户型方正,合理利用房内空间毫无浪费;小区是207年建筑,小区设备墙面都非常新,绿化覆盖面积大。

房源五:金科公园王府81平精装修首付仅需12万
板块:渝北区    龙头寺
小区:金科公园王府
面积:81.91㎡
总价:135万
贷款:123万  首付12万
参考价:1.99万/㎡
本套单价:1.64万/㎡
装修:精装
朝向:东
户型:二室一厅一卫
产权年限:50年
建筑年代:2013年
按揭:外地三无贷款金额的3%,签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%,签按揭时付清。
中介费:2%
房源介绍:该房户型为二室一厅一卫,建面81.91平套内面积66.31平精装,可拎包入住;户型方正紧凑,合理利用面积无浪费,朝东的两居室,阳台是落地飘窗样式,两间卧室也都带有落地飘窗,装修走的是欧式风格,高楼层阳光充足,南北通透,小区环境优美。


房源六:聚丰江山里 临近轻轨站 清水四房可看江 同户型最低价
板块:南岸区 南滨路
小区:聚丰江山里
面积:141.97㎡
总价:153万
贷款:首付29万 贷款124万
参考价:1.3万/㎡
本套单价:1.09万/㎡
装修:毛坯
朝向:南北
户型:四室两厅两卫
产权年限:50年
建筑年代:2008年
按揭:外地三无贷款金额的3%,签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%,签按揭时付清。
中介费:2%
房源介绍:该房户型为四室两厅两卫,建面141.97平,采光通透,交通出行便利,周边配套设施齐全,室内的格局诠释着家的情调,安逸而幽静,背倚南山万亩翠林碧海,有黄桷古道历史人文的岁月沉淀,眼前即是浩瀚长江一览无余。

房源七:招商晶公馆 清水正三房三轻轨 视野开阔 住家首选
板块:渝北 太湖东路
小区:招商晶公馆
面积:114㎡
总价:168万
贷款:首付18万 贷款150万
参考价:1.65万/㎡
本套单价:1.47万/㎡
装修:毛坯
朝向:西
户型:三室两厅两卫
产权年限:50年
建筑年代:2016年
按揭:外地三无贷款金额的3%,签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%,签按揭时付清。
中介费:2%
房源介绍:
该房户型为三室两厅两卫,建面114平,朝向西,户型方正,视野开阔,安静舒适光线充足,处于三北中心,龙头寺地段,占尽重庆高铁先机,距离重庆北站仅300米直线距离,与公交枢纽无缝衔接,尊享城市级尚圈生活。

房源八:武夷滨江 视野开阔正看来福士 品质一线江景 户型方正
板块:南岸 南滨路
小区:武夷滨江
面积:164.14㎡
总价:200万
贷款:首付20万 贷款180万
参考价:1.7万/㎡
本套单价:1.4万/㎡
楼层:5楼
装修:毛坯
朝向:南
户型:四室两厅两卫
产权年限:50年
建筑年代:2015年
按揭:外地三无贷款金额的3%,签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%,签按揭时付清。
中介费:2%
房源介绍:该房户型为四室两厅两卫,建筑面积164.14平,套内面积135.85平,南北通透,视野宽敞,整个结构是板式结构,通风采光效果都不错,环境安静,适合住家,房子目前是毛坯房,可以按照自己喜欢的风格装修。

房源九:首付仅需8万购品质笋盘  临近轻轨  住家安静
板块:南岸区    丹龙路
小区:城市江山
面积:133.41㎡
总价:122万
贷款:114万  首付8万
本套单价:0.91万/㎡
市场参考价:1.29万/㎡
房号:B栋1单元1-6
装修:简装
户型:三室一厅两卫
按揭:外地三无贷款金额的3%,签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%,签按揭时付清。
中介费:2%
房源介绍:该房为,建面133.41平装修为简装,双门把关,入户就是超大阳台,住家可以重新装修,种植花草营造小清新脱离世俗生活氛围,往内就是客厅,储物间;左侧是双卫和两间卧室,卧室B带有弧形落地窗,浪漫优雅其他两间卧室都较为常规,卧室面积也很大,自居舒适,投资增值。

房源十:融景城郦苑
◪板块:江北北滨路
◪面积:152
◪总价:225万
◪单价:14800(市场评估16500)
◪户型:3室2厅2卫
◪朝向:北向
◪电梯:有
◪房龄:2015
◪装修:清水
   楼层:高楼层
推荐理由:开发商自带地暖,高品质园区,双地铁,临九号线刘家台站300米,十号线鲤鱼池站800米,生活配套成熟,步行六七分钟即可欣赏北滨路景观,教育成熟,新村小学,字水中学,东方剑桥国际双语幼儿园为孩子的成长保驾护航

房源十一:鲁能星城10街区
◪板块:渝北区渝鲁大道
◪面积:127
◪总价:175万
◪单价:13700(市场评估17500)
◪户型:3室2厅2卫
◪朝向:南向
◪电梯:有
◪房龄:2010
◪装修:精装
   楼层:高楼层
推荐理由:低首付买高品质园区核心精装三房,评估价17500,小区环境优美,商圈成熟,高楼层,住家安逸,生活氛围浓重,买到就赚

房源十二:阳光一百城市广场
◪板块:五里店
◪面积:87
◪总价:110万
◪单价:12700
◪户型:2室2厅1卫
◪朝向:东南向
◪电梯:有
◪房龄:2009
◪装修:精装
   楼层:高楼层
推荐理由:低首付买五里店核心精装双房,评估价15000,小区环境优美,商圈成熟,距离地铁五里店站800米,高楼层,住家安逸,生活氛围浓重

房源十三:国兴北岸江山东区
◪板块:江北北滨路
◪面积:79
◪总价:116万
◪单价:14600(市场评估16500)
◪户型:2室2厅1卫
◪朝向:东向
◪电梯:有
◪房龄:2015
◪装修:精装修
   楼层:中楼层
推荐理由:位于北滨路嘉华大桥西侧,2015年次新盘,学区房,教育配套成熟,开发商自带新村国兴国际小学,徐悲鸿中学,两所国际双语幼儿园,距离李家坪地铁站300米,可高评,低首付


今日笋盘推荐(沈阳)(沈阳绝大部分房源可做0首付):

房源一:克俭小区
板块:皇姑区
区域:皇姑区北行商圈
小区名称:克俭小区
建筑面积:62平米
楼层:2/20
该房单价:4354元/平
小区成交均价:6500元/平~8000元/平
房屋售价:27万,可以贷款
户型:二室一厅一卫
房龄:2005年
朝向:南
梯户:2梯8户(电梯)
产权情况:70年大产权,有房本。
装修:中等装修
推荐理由:
     1.性价比高,周边配套齐全,珠江桥下,一环里
      2.房子是南朝向,采光好,交通便利
      3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式:贷款全款均可;
                     贷款首付40%,贷款手续费5000元
                     贷款首付30%,贷款手续费8000元
贷款首付20%,贷款手续费12000元
                     贷款首付10%,贷款手续费20000元
                     纯零首付,贷款手续费30000元
中介费:成交金额2个点,签合同时付清。
商业配套 医院:虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
              购物:家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等
              学校:127中学 雨田实验中学 勋望小学
              银行:建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等
             交通:出小区就是公交站,公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线,地铁9号线

房源二:黎明东馨园
板块:大东区

区域:大东区吉祥商圈
小区名称:黎明东馨园
建筑面积:90.21平米
楼层:5/27
该房单价:6318元/平
小区成交均价:9500元/平~12500元/平
房屋售价:57万,可以贷款
户型:二室一厅一卫
房龄:2010年
朝向:东南
梯户:2梯6户(电梯)
产权情况:70年大产权,有房本。
装修:精装,拎包入住
推荐理由:
       1.性价比高,周边配套齐全,距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟
       2.房子是东南朝向,装修好,楼层好,交通便利
       3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间
       4.封闭园区,24小时安保,供暖能达到26度以上
交易方式:贷款全款均可;
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                     贷款首付30%,贷款手续费8000元
                     贷款首付20%,贷款手续费12000元
                     贷款首付10%,贷款手续费20000元
                     纯零首付,贷款手续费30000元
中介费:成交金额2个点,签合同时付清。
商业配套 医院:第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴
              购物:华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街
              学校:辽二小学 博才中学 第五中学
              银行:中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
             交通:出小区就是公交站,公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线

房源三:东方俪城
板块:大东区
区域:大东区华润万家骨科医院
小区名称:万恒东方俪城
建筑面积:58平米
楼层:11/22
该房单价:6551元/平
小区成交均价:8500元/平~11500元/平
房屋售价:38万,可以贷款
户型:一室一厅一卫
房龄:2008年
朝向:西
梯户:3梯15户(电梯)
产权情况:70年大产权,有房本。
装修:精装,拎包入住
推荐理由:
       1.性价比高,周边配套齐全,园区在建三个地铁口,租金抵月供
       2.房子是西向单间,楼前无遮挡,全天采光,装修好,楼层好,交通便利,赠送停车位
       3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间
交易方式:贷款全款均可;
                     贷款首付40%,贷款手续费5000元
                     贷款首付30%,贷款手续费8000元
                     贷款首付20%,贷款手续费12000元
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                     纯零首付,贷款手续费30000元
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              学校:辽二小学 博才中学 第五中学
              银行:中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
            交通:出小区就是公交站,公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线,地铁10号线,小区周边三处在建地铁口,出行极其方便




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