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11/6起，沈阳任意二手房0首付正式上线。
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前文:
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沈阳，大连，重庆，贵阳，昆明等团购持续火热进行中，加入各城市团购群请加KAI04，微信号：skadmin04. (之前加过KAI/KAI00/KAI01/KAI02/KAI03请勿重复加），（同一天加的人太多会被限流，如果没反应，加备用号：skadmin03)
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以下为正文：
别回老家买房！
导语
前几天，楼粉“希望的田野”喊话小陈“赶紧写一篇让大家不要回老家乱买房子的文章，功德无量”。
正有此意。
本文关键词：
1、返乡置业≠返乡投资
2、小城市房子为何会涨
3、珍惜购房和贷款资格，别在老家买房
过年了，小陈也要回老家过年了——老家坐标江西省某地级市（已经不知道是几线城市了），大多数亲戚常居住地已经不在江西省内，但都会回老家过年。
每个城市都是一面镜子，我想并不是所有小伙伴的老家都在一二线城市，而大多数人常居住地可能是一二线城市（昆明也是二线，弱二线）。
这也意味着春节，都是一场从一个城市到另一个城市的“短期迁徙”。
（2600元/㎡的房子，心不心动！）
老家房价涨得飞起，你妈喊你回去买房？
小陈老家的房子是我老爸当年单位集资的房子，1993年交房入住。放在现在来看，这是“明厨明卫一梯两户低密度住宅”——当然也改变不了“老破小”的事实。
由于靠近江边，还是市中心，2012年，老家房子以及周边的破旧广场+老式商场，都被某个浙江老板看上，大笔一挥，高档社区的规划跃然纸上，我妈打电话告诉我“老房子这里要拆了，要盖电梯房呢！”
当时赔付标准是1:1.08（按照面积赔付），每个月还有拆迁安置费打到我妈存折上，我家被光荣地打上了“拆迁户”的标签。
当时，临近的高档无电梯小区房价大概7k。
（这里是市中心比较贵的楼盘，那时候昆明的房价也才七八千，在此对比之下，小陈的老爸说同等价格肯定买昆明，所以小陈当时第一次有了在昆明买房的想法）
如果你觉得小陈还真变成了“拆二代”，可能你要大错特错了——6年过去了，房子拆了一半就“歇菜”了，安置费也没影子了。
跟昆明众多烂尾楼一样，电视台来采访了一拨又一拨，反正开发商是不知道哪里去了。
2018年，小陈原来那群挂着鼻涕同一条裤子长大的老朋友，开始在xx单位xx局上班，他们消息灵通地告诉我“你家那个老房子土地证xxx”（类似就是开始有动作的意思）
随后到了去年年底，又有开发商（也是浙江的一个老板）开始收购拆迁户的房子——一口价xxx万一套。
这时，临近的那个小区房价7500-8000。（注意，这里还是之前那个项目，现在是开了六期，但之前是无电梯6层洋房，现在是2梯4户20多层的高层）
跟其他小城市一样，楼盘越盖越多，也有碧桂园之类的大开发商项目，无一例外，越盖越远。
（就算是偏远的房子，房价也要5-6k，超过7k的算比较高档的名企开发小区了）
七大姑八大姨嚷嚷着“房价涨得太快了”，说要多买几套等着升值。
当然，城区在莫名其妙的被“扩大”，到底是房价真涨了还是假涨了，谁也说不清楚。
这期间七大姑八大姨家的老房子，又因为这样那样的原因，被“改造”了。
不曾想，一个基本月工资两三千的小地方，遍地都是碧桂园业主、中梁业主、恒大业主、绿地业主等。
我家的那些老邻居们，很开心，要住“新房子”了；看着房价飞涨，也让从一二线打拼回乡的“Tom”、“Jessica”、“Andy”有了“返乡投资”的念头。
为什么叫“返乡投资”？
返乡置业是指你从外地打拼回来，买一套房子，自住。
大前提是，你会常住老家，不再回你的大城市了，那就是这套房子除了意外，基本不会转手/出售。
自住，你买个乡村奢华大别墅也随你，因为你要住，你有需求，你喜欢，都是购房的理由。
返乡投资是指你从外地打拼回来，买一套房子，非自住。
可能你是买一套新房给家人住，也许是小换大，老换新等等，但等到过几年后还是得卖出去；或者，有房住，但就是要买一套房摆着，保值、投资之类（买一线城市无购房资格或者直接就买不起）。
投资是为了赚钱，此类，我不建议回老家买房投资。
小城市房子为何会涨？
我们来看大部分三四线城市的楼市发展路径：
1、棚户区改造（“老房拆迁”）
2、拆迁补偿居民（“天降横财”）
3、大房企入驻（“收割财富”）
4、城市变新（房价上涨）
5、拆迁户住上新房或者非拆迁户不一定买得起新房（一夜返“贫”）
原本四五千的普通小区越来越少，逐渐都是“智能化”、“全装修”、“高科技”的“高档”小区。
房子好看高档，整个城市面貌焕然一新，没办法的是工资依旧两三千。
拆迁（棚改），几乎是这类小城市能够产生购房需求，促成购房交易成功的最大利好。
在2015年以前，棚改以实物安置为主。
此后的2014年，央行开始定向发放的抵押补充贷款PSL，PSL开始承担提供棚改资金的任务——棚改变成了给“钱”。
以小陈家为例，原来的拆迁是给房子（2012年左右），但是由于开发商的原因拖延至今（但家里人一直认为是部分钉子户的原因），现在开始出现“一口价”给钱了。
2018年上半年，三四线城市房价上涨较快（在小陈的印象中，国家统计局数据中就有像遵义、岳阳等非主流三四线城市频频上榜每月房价上涨top10）。
棚改货币化政策是推动三四线房价上涨的最主要原因。
2008年，中央启动保障性安居工程以来，棚改一直处在加速阶段。
数据显示，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套，到2014年底，这一数字升到2080万套，而2015年到2018年则累计开工2442万套。照此统计，全国累计通过各种方式改造各类棚户房超过4500万套。
根据21世纪经济研究院分析师的不完全统计，在已经召开地方两会并公布政府工作报告的省市中，除甘肃、青海等少数省份，2018年棚改实际完成套数与目标套数持平或未完成以外，多数省份均“超额”完成任务。
（图片来自21世纪经济研究院，看看小陈的老家江西，去年棚改超额完成，2019年调低目标幅度却还是非常小；山西、安徽、河南、四川的幅度却最大，意味着棚改范围逐渐缩小，尤其是非省会城市，需要尤其注意了！）
（再看昆明，2018年棚改目标是8000套，如无意外，基本也是完成，甚至超额完成，图片来自昆明市文件《2018年全市城镇保障性安居工程工作要点》）
而根据云南省关于2018年上半年全省城镇保障性安居工程推进情况的通报：
“全省2018年上半年（截止到2018年7月10日），棚改项目开工8.46w套，完成国家下达的13.935万套任务数的60.71%。其中，楚雄、迪庆开工率超过80%，而西双版纳、普洱、玉溪、怒江、德宏开工率低于60%，尤其是德宏州，仍未实现棚改项目开工。”
（还好昆明目标只有8000套，在全省占比也不算太大。大家也可以猜测一下，哪些地州因为棚改的推行而使得房价有了一定上涨，而哪些地州的上涨并不是因为棚改！）
在昆明去年上半年的通报中，也是强调“超额完成国家下达计划任务，完成投资229亿元（棚改完成投资达到220.6亿元）。”
棚改在2018年迎来高峰，超额，代表“透支”了房价未来的上涨空间。
去年12月，在住建部下发的2019年的棚改计划中，明确提出，政府购买棚改服务模式将被取消。
对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。
而这个2019年棚改专项债，目前测算是有6000亿的资金缺口。
连棚改/拆迁都没钱了，还能接着拆迁吗？
拆迁停止了，房价还能接着涨吗？
我家老房子至今都还在烂尾状态呢……
小地方的房价还能涨吗？
拆迁/棚改就像一针房价兴奋剂，兴奋剂一停，该是什么实力就是那个实力。
1、经济不发达，GDP不行；
2、没有外来的人口持续进入；
3、国家政策基本没利好（没有特殊关照）；
4、在全国完全没有什么知名度的优质口碑和资源；
5、好吃懒做还好面子甚至成了本地人对自己的共识。
我想，这应该也是大部分小伙伴对“老家”的基本印象，虽然有妄自菲薄的部分，但这是我们普通人对一个普通三四线城市的基本判断。
第一，简而言之，缺乏房价上涨的基本动力。（此处大家需要自行带入老家城市的经济数据）
房价本来就不高，小地方更容易引发“新房癌”——要住二手房，面子上更挂不住了。
小城市/县城，基本没有二手房市场可言，怎么简单评判呢？你随意走到一条比较繁华的大街上，假设步行十分钟，大概1公里内都还没看到一家房屋中介门店，那就算了。
也就是说，谁来接盘二手房也是一个大问题。
一方面，很多在大城市打拼的小伙伴，都存在着给自己留一条“后路”的想法，也有很多人确确实实有着给老人“改善住房”的需求和孝心。
但这一点，不需要被“过年”和“返乡置业”绑架（等你考虑清楚自己和家人真的要住，再行动）
这是自住。
购房资格，这是第三点，也是最关键的一点。
假设你拥有一线城市or强二线城市的购房资格（比如社保连续已经缴纳了x年），我还是建议你把最宝贵的贷款资格和购房资格放在你能够得着的最强城市。
管他自住还是投资，进可攻，退可守。
站在一线或强二线的城市角度，连昆明甚至都算乡下。
这是投资。
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水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水 库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数60人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王 乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数1500人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。）
水 库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数3000人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡 30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中重庆，昆明，贵阳最热门。
水库信用贷信用卡交流群--交流各种信用贷信用卡大额申请技巧，使用技巧，撸羊毛实战凑首付技巧。
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目前有水库重庆团购一群到九群，水库昆明团购群，水库贵阳团购群等。
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今日笋盘推荐（重庆）：
房源一：华润凯旋天地
区域:南岸区弹子石CBD核心
小区名称:华润凯旋天地
建筑面积:125.8平米
套内面积:93平米
装修:清水跃层
售价:200万
单价:15800元/平米
几室几厅:三室两厅两卫/可改四室
楼层:7/33
朝向:朝中庭，主西南朝向
户数:3梯8户
证是否在手:差银行60万。客户解押。
是否满两年:是
有没有钥匙:有
一次性优先，按揭可贷款120-130万，抵押贷可高评贷款140-150万左右
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费2%-7%！签合同时需付服务费2%。
房源二：北大资源江山名门
区域:江北区海尔路
小区名称:北大资源江山名门
建筑面积:138.76平米
套内面积:120.25平米
装修:清水
售价:200万
单价:14413元/平米
几室几厅:4室2厅2卫
楼层:4/6
朝向:主西南朝向
户数:1梯2户
证是否在手:证在银行，差60万，客户解押。
是否满两年:是
有没有钥匙:有
贷款金额:可贷款100-120万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用2%！按揭黑科技4%-7%！签合同时需服务费2%
房源三： :聚景园
区域：渝北区黄泥磅
小区名称 :聚景园
房龄：2005
户 型:3房2厅2卫 1阳台
房 号: 5/18楼
梯户数：2梯4户
面积：137平
装修情况：中装
价格：155万，可按揭，全款优先
单价：1.1313元/平
评估价：1.2700元/平
参考首付：（支持外地三无）
首套首付33万贷款122万左右
二套首付51万贷款104万左右
（具体以客户资质为准）
税费：2.5万左右
中介费：2%
按揭服务费：1.5%（本地户口） 3%（外地客户）
房屋简介：正规三房两厅两卫带衣帽间，采光充足，东南朝向，朝中庭住家安静，中装保持良好，家具家电全送，现空置，可租2500左右
产权情况：满两年，证在银行，业主方解压，产权清晰无查封无冻结，可放心交易
房源四：鸳鸯北湖郡
板块：渝北鸳鸯
小区：鸳鸯北湖郡
建面：192.5平
楼层：11楼 复式
户型：5室2厅3卫
装修：精装房
朝向：东南
售价：全款175万，按揭180万
单价：9090
市场价：12000
楼龄：2008年接的房
小高层带电梯
外地三无首付参考：首付三成55万左右，首付四成首付70万左右，具体首付金额以银行审批为准！
定金：25万
说明：水库平台购房服务费2%，无中介费，购房服务费需在签购房合同的时候预付一个点，待过户时补齐剩余一个点服务费，如房子未能成功交易，服务费则全部退回！
房源五: 半山华府
板块: 江北区观音桥
区域：观音桥步行街北滨路
小区名称：半山华府 2013年建成
建筑面积：123平米
单价：14472元/平
总价：178万
户型: 4室2厅1卫2阳台
房龄: 2013年
楼层: 8楼共33层，
朝向:南(小区中庭）
中介费税费自理
中介费：成交价的2%
贷款服务费：贷款金额的1.5%（三无需增加贷款服务费
税费：房子满两年3.5万左右
贷款金额（仅供参考具体看客户资质）
首付：三成：35万 贷款：143万
首付：四成：56万 贷款：122万
房源六: 国际社区C座
◆片区：南岸
◆小区：国际社区C座
◆面积：44㎡、49㎡、79㎡
◆单价：11000左右/平
◆市价：15000
◆首付：全款
◆户型：5梯24户 总32层
◆楼层：中间楼层
◆装修：办公装修
租金：租金50块钱一个平方
中介费：成交价2%，( 中介费签合同时付清)
项目优势：
弹子石CBD中心核心位置
弹子石CBD 核心商圈
成熟地段，人气旺，最后购买机会
水 电 气三通 ，三通通，三通
二手流程，包卖方税费，买家只承担购买买方税费
房源七: 梦幻21
◆片区：江北
◆小区：梦幻21
◆面积：198.45㎡（跃层）
◆总价：210万
◆单价：10582/平
◆市价：14000
◆首付：首付50万 贷款160万
◆户型：4房2厅
◆楼层：21楼
◆装修：精装
租金：房屋现在出租中，租期10年每月租金4500元／有递增
房屋满两年，税费自理，协商解压
中介费：成交价2%，贷款服务费2个点( 中介费签合同时付清)
房源八: 锦绣丽舍
◆片区：渝北
◆小区：锦绣丽舍
◆面积：128㎡
◆总价：117万
◆单价：91406/平
◆市价：11000-12000
◆首付：首付27万 贷款90万
◆户型：3房1厅
◆楼层：11楼
◆装修：宾馆
租金：目前租给别人做宾馆，目前租金3200一个月
中介费：成交价2%，贷款服务费2个点( 中介费签合同时付清)
房源九: 钱塘玫瑰湾
区域：渝中
板块：钱塘玫瑰湾
面积：161平
总价：175万
单价:10869/平（市场价在12000~13000）
户型：4室2厅
电梯：三梯六户
楼层：24楼
楼高：32
装修：清水
首付： 首付40万 按揭贷款可贷135万
中介费：成交价2%按揭服务费2个点( 中介费签合同时付清)
可垫资全款过户
房源十： 红鼎国际（首付20万）
区域：观音桥商圈
小区名称：红鼎国际
建筑面积：105.8平米
该房单价:12470元/平
小区均价:15000/平
房屋售价: 130万
户型: 两室两厅一卫两阳台
房龄: 2008年
楼层: 10楼共33层，
朝向:东南朝向，视线非常不错
装修: 装修带家具家电，带3500/月的租金持有成本大大降低。
看房：看房方便。
推荐理由:
1.地理位置牛逼，观音桥红鼎国际，交通四通八达，到轻轨站两分钟，升值空间巨大。位于观音桥步行街大融城楼上。
2.房屋市场租金4000左右，另外房屋改造打造成民宿租金收益8000+，
3.业主诚心出售，交易方便。
（参考首付及费用）
首付三成：首付20万 贷款110万
首付四成：首付36万 贷款94万
税费: 2万左右
按揭服务费：1.5％（外地三无按揭服务费需增加）
中介费: 成交金额的2个点
交通: 观音桥商圈内的房子，闹中取静，交通非常方便，步行到轻轨站只需3分钟，公交车20多条。
房源十一： 华润中央公园
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：华润中央公园
建造年代：2013年
建筑面积：110平
装修：精装带家具家电
售价：163.5万（全款）
单价：14800（小区均价17000）
楼层：13/33
要求全款
后期做抵押贷款可以做138万左右出来
中介费：2个点
税费：未满两年
物业：华润物业，物管费2.2元/平。
房源十二： 新欧鹏教育城（巴南区）
楼盘名称：新欧鹏教育城（巴南区）
楼层总高：32层
装修情况：清水（新房）
户型情况：平层（99平米 109平米）（跃层105平米）
物业费 ：2.4元/平米
接房时间：2020年3月
单价 ：建面8200/平米（售楼部当期开盘建面9000/平米，且现在没有房源，等下期开盘估计9以上）
楼层 ：6楼
流程 ：一手流程，直接认购，每个户型只有两套，必须全款。
特别注明：免服务费
交通：轻轨2.3号线金竹站（直线距离几百米）另有公交线路多条。
学校：小区内，巴川中学，小学，幼儿园
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳所有房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区
区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里
2.房子是南朝向，采光好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等
学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学
银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园
板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平
房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟
2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间
4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城
板块：大东区
区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供
2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 吉祥市场 东站商城
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便
发表于 2019-1-31 07:57:05
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