柬埔寨楼市，是一场勇敢者的游戏！

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在我没有实地去到柬埔寨了解它的楼市之前，就已经通过一些开发商的朋友，了解到一些情况了。这样说吧，10个楼盘的话，有那么一两个从来没有想过去建起来；有那么一两个就算想也根本建不起来；剩下的里面有些承诺会打些折扣，有些不会。



因此我对于柬埔寨的楼市，在没去之前算是比较抗拒的。但是在去了之后，也算是发现了一些小小的可投资机会。当然最终在柬埔寨我也没下手，但是不妨碍，我把我这次的考察所见所得分享给大家。估计也再不会有人，能比我写的金边情况再详细了。



（1）刚刚开始的改革开放！




我这回考察的是柬埔寨的首都金边，大家都知道我有一个观点，那就是非人口大国，非政治和经济中心分开的国家，基本上就只看它的首都。这些国家如果首都都不能好的话，其它城市更加是给不了我信心了。



到过柬埔寨金边的人，都知道金边这座城市特别的小。有多小呢？我举一个例子吧，金边国际机场到它们的总理府开车是11公里。可能大家还不知道这个差别，泰国的总理府到曼谷的素万那普机场开车最短是30.3公里。



如果各自以总理府到机场的距离为半径的话，按照求圆的公式S = π×r2 ，泰国曼谷城区的面积是金边城区7.5个大的。反正是非常的小，小到大多数国人就没有看见过这样的首都。







而且不但如此，其实现在的金边建筑物是比较集中在一起的。所以其实呢，事实上来讲金边的真正城区面积要更小。



不过呢，如果大家了解柬埔寨历史的话，就不会觉得奇怪了。



1953年11月19日柬埔寨王国宣布的独立，之前是法国的殖民地。从1940年开始还被二战期间的日本占领过，然后再1970年朗诺发动了政变把西哈努克赶下了台。然后再1975年的时候红色高棉又上台了。特别要说到的是这个红色高棉，在它的统治期间就在柬埔寨这么一个小国就杀害了几百万人，现在已经挖出了150万个当时的骷髅。对于金边当时红色高棉发布过一项命令，那就是3天内必须全部撤离。因为红色高棉认为城市生活象征着资本主义的丑陋和腐朽。



然后虽然在1978年底越南出兵解放了柬埔寨，但实际上柬埔寨内部的纷争一直没有结束。柬埔寨什么时候真正结束国内军事冲突的呢？一直是到1998年洪森当上了总理，成立了以洪森为核心的政府，并且同年12月前民柬领导人乔森潘、农谢归顺政府，柬埔寨才真正进入到和平与发展的新时期。



然后真正发展也不是1998年开始的，是从2010年开始的。因为在1998年的时候，才刚刚结束掉军事冲突状态。在党派内部的政治上，洪森还并不是绝对唯一的权威。然后差不多用了十来年的时光，洪森逐渐的成为了柬埔寨党政军商四者最权威的存在，然后在2010年5月份的时候颁布了《外国人持有产权法》，算是开启了柬埔寨的改革开放时代。



也就是说在此之前啊，金边都是没有好好建设过的。这也就是金边城市这么小的原因。



如果你说柬埔寨具有非常多的机会，这句话我认。整个国家用百废待兴来形容，也不为过吧。确实是很多东西要啥没啥。就像是那个故事一样，两个推销鞋子的推销员去非洲，一个看到非洲人不穿鞋，认为没有市场走了。一个看到的是全非洲都是市场。



但是具体都房地产市场的机会来讲，因为它才刚刚开始，其实这个国家是没有什么房地产市场规范的。基本上来说，就是你买下块地，找人做出个规划图就可以开始卖了，付款方式也是开发商自己说了算。甚至有些样板间都没建。至于你接下来会不会去建，会怎么去建，根本没有什么强制性监督。这个跟东南亚的其它国家新加坡和泰国，有着运行了几十年的政府强力监督系统是完全不一样的市场。



也就是说在柬埔寨进行房产投资，最大的风险，并不是大家所想的什么有没有选对区域位置，有没有选对户型和楼层的风险。而是说，最大的风险是开发商靠谱不靠谱的风险。



当然了，这个问题我大致上能解决。因为其实在开发商老板这个群体里面，是没有不透风墙的，是没有秘密的。地价是多少？政府那边找的谁？准备怎么样子去运作？而且说不定你那还有以前的员工呢，最多打听不出来的楼盘就不买了。



哪个楼盘是靠谱的，对于我来讲，这根本不是打听不到的秘密。这也是我为什么还愿意来柬埔寨看一趟的原因。



（2）土地制度很具特色！




每个地方都有着每个地方楼市的特色，这也是为什么，我总是喜欢，哪怕看完了资料之后，也还要实地去好好走上一遍的原因。



像保护私有产权最好的是泰国，施行的是《城堡法》和《不退让法》，也就是自己的房子，风可以进雨、可以进、国王的脚步不能进。而且泰国的产权保护是比英美还要好的，因为在英美不动产每年都是要根据评估市值每年按照市值的百分点缴纳房产税的，如果哪年你交不起房产税了，你的房子是会被税务机关没收拿去拍卖的。也就是说，在英美哪怕你获得了永久土地，如果你家道没落没钱了，这土地也等于不是你的了。而泰国呢，是没有房产持有税的，也就是不存在这个问题的，所以泰国算得上是保护私有产权的全世界第一名。



但是到中国就不一样了。事实上你是没有土地所有权的，你有的只是70年土地使用权。虽然目前真正为人民办实事的伟大李总理已经说了，70年到期自动续期，但是至少法律里还是这么写的。你以为70年内就不会变吗？中国的拆迁办效率可是很高很高的。



到越南之后土地制度又不一样了。虽然也没有土地的所有权，但是土地使用权不再是中国的70年，而是对越南国民施行的是永久使用权，对外国人持有者施行的是50年。但是拆迁的这个事情，照样是存在的，不过呢，比起中国的拆迁办文明上千倍。



而柬埔寨呢，又是另外一个十分特殊的存在了。



因为红色高棉执政时期的主张是要消灭一切资产阶级和私有制的原因，在1975年到1979年期间，柬埔寨销毁了一切的土地产权记录。而且在此期间，红色高棉还施行了非常残酷的统治，导致了几百万人死亡，大量的人逃离出了柬埔寨这个国家。加上越南攻陷红色高棉过程中接收的户籍资料也是有缺失的原因。基本上柬埔寨土地之前归谁的问题，都变成了根本不可能搞清楚的历史问题了。



之后柬埔寨在土地问题上，是重新做了盘的。具体组成部分是在1989年的时候柬埔寨通过的《土地法》。在2001年的时通过的土地私人所有权的修订版，并创建了发行沿用至今的土地产权的土地注册系统。2010年通过的《外国人不动产权法》。



不过它们的产权还是很复杂的。一共是分为4种形式。



第一种是硬产权，是柬埔寨房产拥有权形式当中最强的形式。是由国家土地管理规划局颁发的的一种产权，里面记载着柬埔寨国土部门认可的详细信息。这种产权是最有保证的一种产权，也是能够得到金融机构贷款的产权。



第二种是软产权，也是在柬埔寨非常常见的一种产权的形式。不过这种产权证不是由柬埔寨国家颁发的，是由一些当地行政区域和办公室颁发的。有点相当于我国的小产权概念。但是这是柬埔寨这个国家历史上动荡，后面民众并没有及时去登记的一个遗留物。还有的就是一些租赁政府的地块，因为只是租赁发不出具有私有权性质的硬产权证书的，然后就由开发商来发一个凭证。包括买卖证明档、私人转让合约、开发商发出凭证、甚至地方政府的认证在内的这些所有形式都叫做软产权。是比较没有保障的一种产权形式，是根本不能对抗硬产权的。



第三种是分契式产权，这是在2010年《外国人不动产权法》才新出现的一种产权形式。这是为了能够让外国人能够合法拥有高层公寓类硬产权的办法。不过这种分契式产权跟硬产权还是有不同的。

因为根据柬埔寨国家的法律规定。非柬埔寨国籍的人，是不能拥有柬埔寨土地所有权的，所以外国人在柬埔寨是不能合法买别墅的，同时你可以去看到柬埔寨

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项目的公寓一楼都是不卖给外国人的，因为一楼的房子是带土地所有权的。那外国人能拥有什么权呢？二楼以上的房子的永久使用权和永久居住权。同时也能抵押给银行，其它方面跟硬产权权利相同。这是就是分契式产权。







第四种是LMAP产权，这是由世界银行引入柬埔寨的。这种模式其实也就是再硬产权上加了一个全球GPS坐标。相对来说，在国际上的效力更强一点。







然后开发商用来开发地产项目的土地，一般来自于两种。







第一种是开发商购买的。虽然说柬埔寨法律规定土地所有权必须在柬埔寨人手里，但是避开的办法也还是有的。就比如可以在柬埔寨成立一家公司，然后找几个互不认识但你信任的柬埔寨人，共同持股51%。你持股49%。然后以这家公司的名义去持有土地。至于法律方面的风险，大的地产公司这方面一般情况有很完备的法律团队，会事先让那些柬埔寨股东签署一大堆的法律文件。然后还会让这家柬埔寨公司跟其它一些公司签署一大堆的法律文件。同时呢，柬埔寨还是个承认双重国籍的国家，而且还是花一大笔钱能够合理合法的取得柬埔寨国籍的国家。所以对于有一些再柬埔寨投资大的地产企业来讲，这条规矩根本不是事。



第二种是开发商向政府租赁的土地，因为柬埔寨的土地不完全是私人的。像江河湖海什么的，就都是国家的。其实没有发放出去硬产权的地方，说是国家的也不过分。这种土地一般租期是99年、70年、50年不等。而且土地租赁款还可以分期交付。开发商售出后发放的也是有产权期限的产权证书。















所以在我看来，柬埔寨其实是一个私有制和国家所有制混合的这么一个土地产权体制。因为柬埔寨它们的法律虽然规定，对于土地施行的是永久所有权制。但实际上因为红色高棉的原因，土地是彻底重新分配的。所有在实际上政府手里是控制着大量土地的。它在私有产权的保护和尊重上做的比中国和越南都好，但是柬埔寨政府也不缺乏能够对于土地市场进行调节的能力。比如对于租赁的土地在2015年初，柬埔寨政府联合工作组对上百幅成片开发土地进行检查。经过核查，没有按照计划和规划进行开发的土地一律收回，截至2016年8月已有33幅土地被没收。

（3）区域和户型

接下来给大家来讲一下，金边这座城
第一个想跟大家讲的区域是万谷湖，上面这张地图上，最上方的那个湖就是。不过现在呢，整个湖都被填平了。是的，你没听错，而且还是柬埔寨政府填的。因为根据柬埔寨法律江河湖海都是政府，那么把湖填完之后的土地也就都是政府的了。这边的周围非常的好，像是柬埔寨的总理府、国防部、财经部、新闻部、金边市政府、加华大厦都在这边。也非常靠近中央市场。

同时因为是全新的地块，政府非常好规划，大量的兴建摩天大楼的计划都放在了这个区域。
第二个想跟大家讲的区域是胜利纪念碑区域。这个区域呢，靠近柬埔寨的大皇宫这个金边旅游热区，而且外国大使馆基本上也都集中在这一个区域范围。外交部、国会也再这边。然后金边唯一一个合法的赌场（金界娱乐城）也在这边，而李嘉诚就在金界娱乐城的对面拿了一块地，计划要建一座111层的标志性建筑。如果说游玩的话，这是金边目前最好的一个区域了。著名的永旺1商场也就在下方。同时再往左边过去就是钻石岛，是金边另外一个富人区了。

第三个想讲的区域是钻石岛，这是由柬埔寨总理洪森最好的生意生意伙伴华人富商方侨生旗下的加华集团主持开发的一整座岛屿。并且根据计划这里将建成高档商用写字楼、商用住宅楼、五星级酒店，会议展览中心、大型的超级市场、医院、学校、健身娱乐设施等等。还会有一座55米高的游览观光塔。简单来说，作为洪森最好的生意生意伙伴华人富商方侨生，想把这里打造成为柬埔寨的国际中心城区。为此他已经得到了柬埔寨政府和金边市政府的大力支持，钻石岛成为了完全的成为了金边一个特别行政区的存在。第四个想讲的是奥林匹克区。根据计划2023年，柬埔寨将作为东道主举办第32届东南亚运动会，参加运动会的各国人员将达1万人，7000多名运动员，以及各国高级官员、体育组织和代表团等约3000人。会给这个区域带来很大的机会。同时这个区域呢，也不是一个新区域，算是金边的老城区了，在西哈努克大道以内，算得上金边的一环以内了。







第五个想讲的是水净华区，也就是鸭子岛。这是一个为了容纳更多金边人口而设立的区，因为有着大量的土地的原因，现在岛上正在大量的做着各种开发。因为非常接近金边中央商业区，还算是值得期待的。







但是其实呢，像是森索区也非常值得关注，很多的柬埔寨本地开发商在这里建造大量的联排，买单的本地还不少。永旺二期商场也在这边。发展的区域被柬埔寨人称之为“新金边”。







最后再送大家一份公交线路图吧，相信有的人能从公交线路上研究出一些东西来的。







（4）卖什么面积？




你在柬埔寨一定要问的是，卖的是套内面积，还是建筑面积。这个跟泰国完全统一卖得是套内面积是不同的。因为是这样，一般柬埔寨本地开发商报的都是套内面积，然后外国开发商，其实也就是中国开发商啦，报的都是建筑面积。不过呢，颁布的产权证书上写的都是套内面积。中国开发商的合同上也会注明套内面积是多少，一般情况下公摊率是25%。



也就是说，其实呢。中国开发商的3000美金每平方，相当于的是套内4000美金每平方这样。这个大家一定要在脑海里懂得换算。



然后整个金边主要的公寓成交单价的范围，大概是建面1800到3000美金之间，根据地理位置和档次的不同，当然比这个便宜的也有。但是在这里我想强调一下，那就是拿现在的纽约来讲，最贵的和最便宜的，单价差价是100倍以上的。在永久私产制度下，房价的差距是越拉越大的。像我们国内那种同样一个城市房价差距不会超过10倍，在永久私有制度下是做不到的，不切实际的。



然后在持有期间，跟泰国无房产税不同。柬埔寨是有房产持有税的国家，然后是税率是0.1%。虽然少，大家千万别忘记交了。



然后还有的一个风险是，柬埔寨法规已起草了要征收20%的资本利得税(即买卖房地产等所获得收益需缴纳的税)，但该法规尚未实施。

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（5）说说租金吧


先给大家看一个东西吧，柬埔寨的历年法定最低工资表。







没错，2017年的柬埔寨最低工人薪资标准是在170美元左右。当然这只是最低的，普遍的能拿到200到300美金每月。如果是一些办公室白领工作的话，能拿到300到500美金每月。当然你是经理职位，根据所负责重要程度会更高，薪资会是500美金到1500美金的区间吧。



在这种情况下，大家觉得柬埔寨的租金水平会是多少？我不想跟大家去说租金回报率，我只想跟大家谈社会薪资水平。薪资水平确实跟房价是无关的，但是跟租金可是息息相关的。房租来讲占收入是三分之一是合理的，最多占到一半，否则人们就会承担不下来了。



那么就普通工人200到300美金每月的收入来讲，如果是情侣合租，它们能承担的就是120美金——300美金这个区间。这应该是当地最普通住房单间的一个每月租金价格。



然后当地白领收入是在300到500美金。那么情侣合租的话，就可以承担的区间180到500美金这个区间。柬埔寨红色高棉时期施行的是农民光荣政策，后面一直到1998年整个柬埔寨都事实上处在内部军事冲突当中。当地人受教育水平有限，这个群体的人数应该也是有限的。



当然经理级别的工资是在500到1500美金之间，但是呢，很难得会有夫妻两个都是经理的，一般都是一强一弱。按照经理+白领是情侣合租的话，能承担的租金在240到1000美金之间。不过这样的家庭会稍微的比较稀少一点了。



当然了，外国人去柬埔寨工作呢，哪怕是最低级的业务员工作，给的都是当地经理级别的工资。也就是他们租房基本上就是在经理级别这个租金承受范围之内。



然后我去了相关的租房网站，还是专门给中国人看的网站上了一眼，大致上是符合我的判断的。





这种情况下，很多柬埔寨楼盘宣称的10%租金回报，这件事情就是一件很难达到的事情了。因为柬埔寨金边的一个大概楼价范围已经到建面1800到3000美金每平方的地步了。



不过这件事情，我在没去之前就有预料。很简单，两件事情。凡是中国制造业工厂喜欢外迁的海外国家，都是人工特别便宜的国家。凡是中国房地产开发商喜欢扎堆的国家，租售比都高不了。你见过国内哪个房地产开发商卖过10年就真正真实回本的项目吗？哪一个不是用包租的手段忽悠一下，真实的起码要15到25年。



这个租金回报水平是根本没有办法跟泰国的曼谷比的，泰国是有着180万欧美在那养老的，每年3500万人次在那边旅游的。曼谷常驻本国人口在2010年官方统计就是达到1200万的，这些年增长包括常驻的外国人有公开新闻说是达到了1700万人的，而曼谷一间小银行的普通职员都是可以到拿到一千美金每月薪水的。



金边呢？根据百度百科上的显示，截至2015年，它的人口数量是220万。不过已经占到了柬埔寨总人口1576万的14%了。泰国的总人口是6900万，那么曼谷占比就是24.6%。按照这样的一个比例的话，也就是金边未来人口是有望增长到387万的，还有的空间是167万。不过呢，柬埔寨还在大力发展一个叫做西港的城市，所以是不太可能像曼谷一样占有一个国家那么大比例人口的。



但是呢，大家有没有去关注过金边每个楼盘。究竟是建多少套，这回事。这和在曼谷看到的是完全不一样的景象，曼谷土地私有神圣不可侵犯，比欧美保护的还要严重。所以曼谷市区开发商只要获得那么一小块土地就立马开始造楼了，当然只够造一栋的。但是在金边可不是啊。这边活跃的都是中国开发商，一个个的都是造小区，甚至造城的。动不动就是个上千套，或者几千套。



大家不要想着游客来住，这个和曼谷是完全不同的。柬埔寨的旅游资源在吴哥窟，不在金边。然后按照规定的话，年租金收入的14%是需要缴税的，柬埔寨本国人这一税收比例是10%。当然法律规定是一回事情，收不收得到又是另外一回事了。



（6）国情




好几个粉丝群里，都问过我，柬埔寨什么生意最好做。然后我的回答是，帮助柬埔寨官员移民海外，非常大的需求。



有些人以为我开的玩笑，不是的，是真的！



首先柬埔寨是一个法律承认双重国籍的国家。第二原因跟柬埔寨的历史有关。柬埔寨的以前呢？是个小国，经常的被以前的南越（现在的越南）欺负。然后在1863年被法国殖民了，陷入的就是殖民战争和反殖民战争。1940年还被日本占领过，也就是还经历过二战的苦痛。好不容易熬到1953年建国了吧。1970年国家陷入政变，1975年干脆就是红色高棉上台了，死了好几百万人。然后到了1998年才事实上结束掉内部军事冲突状态。但是现在呢，还是处在强人统治当中，而不是一个真正可以很自由的状态。







这种情况下，本国国民是很缺乏安全感的。有权有钱之后，他们的第一选择就是弄一个海外身份和海外置业。同时呢，他们也很方便。因为当年那么长时间的乱局，很多的柬埔寨人都是逃往邻国的，像是泰国和越南，也就是它们在海外有着大量的亲戚。



就比如柬埔寨人最喜欢买的一个楼市就是泰国曼谷，因为邻国泰国的政治几百年都是很稳定的，而且几百年来都是跟世界大国都交好，哪怕整个世界打着热火朝天的一战二战，泰国国内都没发生什么严重的事情。



所以大家能在柬埔寨发现一个很奇怪的现象，我们看到的大多数盘都是一堆子中文销售，什么楼市，还是大幅广告语都是中文的。因为柬埔寨当地人对于那种有土地的别墅/联排有兴趣外，对于公寓，他们宁愿去曼谷买的。这次在柬埔寨机场就有碰到去曼谷买楼的柬埔寨人。你在金边的售楼处里很难见到柬埔寨本地人的，这个和在曼谷不提前预约楼盘只能提供英文服务是完全不一样的。



所以真的是帮助柬埔寨的官员移民，获得海外身份和海外置业。这才是柬埔寨真正最赚钱的投资。



（7）卖什么面积？




你在柬埔寨一定要问的是，卖的是套内面积，还是建筑面积。这个跟泰国完全统一卖得是套内面积是不同的。因为是这样，一般柬埔寨本地开发商报的都是套内面积，然后外国开发商，其实也就是中国开发商啦，报的都是建筑面积。不过呢，颁布的产权证书上写的都是套内面积。中国开发商的合同上也会注明套内面积是多少，一般情况下公摊率是25%。



也就是说，其实呢。中国开发商的3000美金每平方，相当于的是套内4000美金每平方这样。这个大家一定要在脑海里懂得换算。



然后整个金边主要的公寓成交单价的范围，大概是建面1800到3000美金之间，根据地理位置和档次的不同，当然比这个便宜的也有。但是在这里我想强调一下，那就是拿现在的纽约来讲，最贵的和最便宜的，单价差价是100倍以上的。在永久私产制度下，房价的差距是越拉越大的。像我们国内那种同样一个城市房价差距不会超过10倍，在永久私有制度下是做不到的，不切实际的。



然后在持有期间，跟泰国无房产税不同。柬埔寨是有房产持有税的国家，然后是税率是0.1%。虽然少，大家千万别忘记交了。



然后还有的一个风险是，柬埔寨法规已起草了要征收20%的资本利得税(即买卖房地产等所获得收益需缴纳的税)，但该法规尚未实施。

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（8）先说一些好消息





根据国际公开消息的报道，柬埔寨在陆地和海洋上已发现了25块油田，可达到年产500万吨石油的目标。并且在2020年就可以实现石油量产了，是由在新加坡上市的一家石油公司进行的开发。







也就是说，柬埔寨马上就要富得流油了。困恼着柬埔寨发展最大的瓶颈——资金问题有望彻底得到解决。也因为这样的原因，柬埔寨在这两年宣布了很多的大规划，基本上都是围绕着金边展开的。







比如建地铁。然后虽然金边现在一条高架都还没有，不过呢，根据公开新闻，日本地铁已经中标，将耗资8亿美金来修建。不过不是我们这边再地下跑的，是在天上跑的，叫轻轨。















同时宣布的还有金边新国际机场的修建计划，在柬埔寨金边市的南边。







而且听这次见过的一个柬埔寨官员介绍，柬埔寨事实上的统治者洪森，已经在邀请法国方面的设计力量在给金边重新做一份新的城市规划了。







不但是轻轨，高铁，柬埔寨也是准备建的。柬埔寨国务部长兼公共工程运输部部长孙占托再今年跟媒体公开表示，目前，运输部已完成2条高铁项目的考察，第一条是金边市-暹粒省-卜迭棉芷省波比市，第二条是金边市-柴桢省巴域市。















同时呢，未来柬埔寨的高铁是有望接入中国的泛亚高铁网的。昆明到曼谷的这一段已经在修了，预计2021年能够试运营。然后按照我国的规划图，金边会修一条高铁到曼谷，从而跟实现跟我国高铁网联通的目标。







下图是如果泛亚铁路全部修通的的规划图。有的人说，这不是打造以曼谷为核心的东南亚吗？没办法，不光全世界大国都放心泰国，整个东南亚也是。虽然高铁回源源不断从各国抽血进一步的壮大曼谷，但还是会给到这些国家首都带去很多发展机会的。至少它们对于本国人口和资源吸附能力在高铁帮助下会得到更大加强。















这些东西如果能够实现的话，不说赶超谁吧，至少对比目前来说，金边还会有着很长一段的发展期。再加上柬埔寨是一个外汇自由国，计划真成功了，柬埔寨会成为一个很牛逼的存在。要知道柬埔寨的外汇自由，那可是美金用，超市商品直接美金标价的啊。







（9）再说一些不好的





政治决定经济，经济决定社会，社会决定一切。而不管从国际政治，还是从柬埔寨国内政治来讲，都有着一些很严重的问题。







从国际上来讲，柬埔寨跟中国的关系太亲了。除了在众所周知的工程领域、工厂领域之外，关于结算货币领域今年8月份传出一个消息，那就是柬埔寨要推行人民币交易了。















简直吓尿了，好吗？在越传越凶的档口，柬埔寨央行赶紧出面否认！















幸好否认的快，否则任由流言蔓延不管，被很多人误以为是真的话，柬埔寨估计要迎来史上最严重的外资跑路潮了。















要知道柬埔寨资产最吸引人的一点就是它以美元计价。甚至于柬埔寨的有些超市里面标注的是美金，而不是柬埔寨货币。它们社会里面所有物资的报价都是美金，你要付柬埔寨货币的话，根据当时汇率折算付就好。







同时，这其实也是美金在全世界各国真正的状态。除去在中国、朝鲜这种极端管制外汇国家外。在其它的国家美金都是可以直接拿出来付账的。它是一种真正为全世界人民接受，并且通行的货币，阿富汗山区那些一辈子没出过大山的老妇女也认它，在叙利亚战场坚定不移反美的恐怖分子也认它。在像是柬埔寨、越南，还有很多非洲、南美的小国，本国货币跌成狗，从来不是事，因为不管这些国家货币是什么，资产的交易大家习惯都是美金单位。







美金有在全球老百姓的心中有这么深的信誉，甚至大于了它们的祖国，这是因为美金发行的严格纪律性。而你引入人民币，这种能超发到GDP两倍的货币进来。这是会让大家恐慌性出逃的呀！那些好不容易出国了资金，要避开的就是人民币币值大跌的风险，你现在又把它变成人民币？国外可不像国内，有外汇和资本管制这样的强制性手段进行不管是否三七二十一的维持。







太亲了，有什么后果呢？















你没看错，欧美带领着全球48个国家在今年7/8月份左右宣布说，要联合起来制裁柬埔寨。大家不要以为这种制裁会没什么效果，因为美国对中国商品加征关税，大量的工作岗位正在从中国转移到那些没有被加征关税的国家。本来作为比较靠近中国的一个邻邦，很多的工厂是会搬到它们那去的，这样的一个制裁政策下，谁还会搬？而且因为这样的原因，很多设在柬埔寨的外贸代工厂正在加速搬出。







不过呢，我也看到了另外一个消息。根据法新社2018年11月21日的报道，洪森儿子说，东盟或终将在中美之间选边站。再加上19日洪森否认北京要在柬埔寨设立海军基地的表态，表明洪森在欧美的制裁下，在中美站队的问题上会从新慎重考虑。















对于国家来讲，柬埔寨站在我国这边绝对是好消息。但是对于投资来讲，不是的。只要他坚定的站了，立马面对的就是铺天盖地的制裁。连我国都扛不住美国一个国家的一个单纯的加关税举措，柬埔寨经济怎么扛得住欧美48国联合制裁的举措呢？那个时候前面所说的，石油收入也好，地铁计划也好，机场计划也好，全部是镜中花水中月。柬埔寨经济断崖式下降将会是必然的。







这也是我总是不太愿意碰，中美俄欧这四大国际玩家铁杆小弟国家房产的原因。总是会成为对手国家练手靶子的，直接对大国出手有顾忌，先拿你的小弟玩一玩还是可以的。收益没有宗主国高，风险比宗主国还大。简直就是担着卖白粉的风险，赚着卖白菜的钱。这也是为什么我那么/那么青睐泰国的原因，这个方面，它是绝对不会犯错误的。跟所有大国都是一般好，你实在要逼我，我就投降给你看，超级稳定得不得了！







然后柬埔寨国内政治风险呢，就是洪森。它是党政军商四权一把抓的存在，可以说是柬埔寨国家存亡系于一身。他已经66岁了，虽然说他在各个方向都放了自己人，甚至现在掌握柬军队还是自己儿子。但是变幻万千的国际政局下，一旦出事是否能掌控，是一个未知数的。这也远远没有像是泰国体制那么的稳定，总理随时可以换，哪怕是国王都有着好几个王位顺序的接班人。







当然了，66岁，对于一个国家的领袖来说，还是一个很年轻的年纪。不发生意外的话，再执政个20年不成问题。







（10）总结









如果你问我，在柬埔寨有没有看见心动想买的楼盘呢？看过几十个楼盘之后，还真有，在那一个楼盘磨蹭了好久。选了楼层和户型，让人家算了价格，现在还拜托人家先帮忙留着。







但是实话实说，我下不了决心买。柬埔寨楼市内部的坑，凭借着人脉和情报，我能够做到基本避过。但是对于柬埔寨国家政治上的一些问题，我太没有把握了。而政治决定经济，经济决定社会。







同时没法像泰国曼谷那样，确定性的给我很实在的租金回报和每年房价涨幅。并且泰国曼谷那个涨幅是很符合泰国每年旅游人数增长和旅游收入增长区间的，也就是是非常的良性和健康的。这种情况下我会更加愿意买分红稳定、房价增长可靠的白马股。







有些人可能会说，我的要求太高了。但是我想说的是，在任何时候都能保持政治、经济、社会、外汇、人身的全面开放和稳定，这将会是各国房产最值钱的地方。想想在二战期间香港、曼谷这样安稳无战火城市得房价，在当时是不是一个天价？一些小国小地方的富豪甚至求一套房子而不得。















当然了，整体上来说柬埔寨还算是一个很有机会的国家，这个国家人口的平均年龄才27岁，30岁以下的年轻人占到了国家的70%。莫欺少年穷，这个国家每一个青年，未来都是大有可为啊！







以上这就是我考察柬埔寨金边楼市的心得。然后我之前还考察了泰国、香港、越南这几个地方。考察报告在下方，蓝色字体的就是，可以直接点击就可以跳转阅读。







中国人如何买泰国房子（全介绍）



香港楼市正在经历生死劫！



越南很繁华，但房子却难以入手！







接下来还会去到菲律宾、马来西亚、新加坡、缅甸去考察。争取在未来一到两年之内，会把允许中国人持有任何签证都可以买房的国家，都跑一个遍。同时我也会继续秉承着事实求是的精神，把每一个国家楼市的真面目呈现到大家面前。