炒家80%的时间在干什么? 一)数学题 绝大多数人都难以置信。他们生活在一个《邪恶的媒体 #80》包围的环境中,文科生小编天天凭着臆想,天天造谣,污蔑职业炒家。 为什么22%就是上限。我们和你算一道数学题。 假设你把负债提高一倍。 假设一个亿元富人,他有10000W资产,22%负债。 如果我现在很努力,费尽各种各样方法,我尽全力“贷款倍增计划”[1],设法把“负债”增加一倍。 达到4400W。会发生什么情况。 你拿支笔算一算,“有借必有贷,借贷必平衡”。 如果你负债端增加了2200W,那么你的资产端呢? 或者说,你烧掉了2200W。可是钱呢,钱去哪里了? 你去澳门赌场赌输掉了 花天酒地花掉了 投资买了别的资产
我们看看上述列表。多军都是很“正正经经”的人,秉承着清教徒般的生活方式。 如果一年之后结账,发现账户负债多了2200W。 那么这2200W是用于消费/赌钱的概率,几乎为零。 “借贷必平衡”,最大的可能性,是你又增加了2200W资产。 所以你对应的,是4400W负债/12200W资产。 负债率:4400/12200=36% 且慢,“负债增加一倍”,绝对不是一夜之间可以完成的。 一笔贷款的流程,可能就要三四个月。这些事说说容易,可真要去做,都是案卷累牍做死人的文书事。 所以“贷款增加一倍”,你至少需要一年“时间”。 而一年时间,楼市又升了20%。等你做完了之后,房价又涨了。你的资产不是12200,而是12200 * 120% = 14640W 负债率:4400/14640=30% 此外,你的贷款总是在不停地归还中。本金始终在缩水,所以最终数字是29%左右。 这告诉我们的是,“哪怕你竭尽全力”,而且彻底做零首付,而且一年之内把贷款规模翻翻。 你的负债率,也不过从22%升到了29%。 而第二年呢,他又降下来了。 在真实的实战之中,“贷款增加一倍”是根本不可能的。 因为你的十几笔贷款,是经年累月积累下来的。是许多历史遗留,当年偶然的情况下才贷得出的。 现在让你再贷一遍,你都贷不足。更何况还要期待“翻翻”呢。 而真实世界,零首付也是不可能的。要搞这些贷款,资产只会增加得更多。 结论就是: 如果你是一个本本分分的人家,钱不是去赌博输掉,不是花天酒地。 纯粹地要靠投资运作,22%我已经绝望了。30%这辈子无望。
二)融资 言归正传,讲回本章的主题。 在上一节中,我们说到了; “若想要保持负债率不变,则贷款需要和房价一样迅速增长”。 知道了这个概念,才理清楚了你今后行动的“主线”。 职业炒家的主要工作是什么? 社会上对于“职业炒家”有着巨大的误解。 最底层下贱的看法,集中在一个“炒”字。 它们以为楼市是和股票一样,要翻来覆去“炒”的。 股票之道,要坐庄,要对敲。要制造新闻,要烘托热点。 要人为地营造交易量和K线图。 散户看见涨了,“因为涨所以涨”,跟风冲进来。大鳄才可以吃鱼。 于是最底层最低贱的那批媒体,把炒楼称为“炒”。好像职业炒家天天都泡在交易所,每个月买卖几十套,并且联手对敲价格之类的。 而第二层的看法,则是认为炒家以“笋盘”为主。 第二层的看法,炒家就是骑着一个小自行车,天天在大街小巷串来串去。 职业炒家每个月看几千套房源,对整个地块了如指掌。一旦有笋盘便宜货冒出来,第一个就扑上去。 对于“分答”咨询购房意见的。绝大多数也集中于这一类类型:“yevon_ou老师,您看哪个版块潜力更行”。
事情的真相呢。 真正的职业炒家,80%的时间, 在搞钱 嗯,差不多就是80%的时间,以及80%的精力心力资源关系。 还有5%的时间在交易。 还有15%的时间在看房。 职业炒家到了后期,全部的工作就是 去搞钱,去搞钱,去搞钱。 你要说什么“扫街,挖笋”,职业炒家是有,但不是重点。 你真的要问我,我都答不上来。或许比我更熟悉市场的人大有人在。 为什么会发生这种状态。因为“市场上不缺单子”。 市场上真的不缺单子,可以说简直就是“遍地黄金”。 市场上的投资和商机多到了如此程度,以致于我们随随便便拉一个单子出来,就能做到“单利100%” 具体单利100%,还是单利120%,其实也没多大区别了。 而限制你的瓶颈是什么呢。瓶颈是“没钱,没钱,没钱”。 行情如此好赚,随着上海楼市从80000/m走向250000/m的过程中,任何一套房子买进就是赚。 所谓“木桶短板”理论。整个系统中最短的一块板,是融资钱不够。 而至于买什么,已经不重要。不值得花太多的精力关注了。 三)持久的贫穷 多军的特征,是持久的“贫穷”。 以前我有个兄弟,大富,做实业的。 他看我整天愁眉苦脸的,问“烦心啥呢”。 我说,“缺钱,还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车”。 他说,“缺多少呢”。 我说,“300” “哎,那愁什么呢。哥借你300,一醉借千愁”。 过了几个月,他又见到了我。见我愁眉苦脸的。 “烦心啥呢”。 “缺钱,还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车” “缺多少呢” “300” “不是刚给你300么”。 “缺600” “得了,600”. 再过了几个月,他又见到我。见我愁眉苦脸的。 “烦心啥呢”。 “缺钱,还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车” “缺多少呢” “300” “不是刚给你600么”。 “缺900” “行,我算是了解你了。给你哪怕再多的钱,你永远都不够的”。 “你丫就是个无底洞”。 为什么不够呢。 不够的原因,主要是现金的回报高,单利100%。 以前有个匈牙利人,在《资本论》的第279页,注解栏写下这样一段话,“如果为了200%的利润,许多人就不惜…………” 炒楼这一行,最关键最大最大最大的痛苦,就在于“回报太高”。 同时,他又是单利。不是复利。 因为宏观调控的阻隔,你不舍得把房子卖了。套现就有+25%的亏损税。 这就导致了你永远没有现金。 现金的回报既然如此之高,你肯定把所有的子弹都打光的。 而你眼睁睁地看着还有大量的80~100%年回报项目漂在眼前。 心在滴血。 四)跪着借钱 职业炒家80%的时间和工作,是“去搞钱”。 相对于“多买二套”的诱惑,“深度优化”的单套意义并不大。 所以我们主要的精力,都要放在资金运作上去。 如何融资,主要有三条管道; 1)信用卡 2)银行贷款 3)私人借贷 如果以此为纲领的话,则接下来几篇,会逐渐进入《信用卡卷》《银行贷款卷》《拆解借款卷》,此为纲目。 五)值得 最后一个问题,是“这样做是否值得”。 我们的回答是,看清楚了,“完全不值得”。 可以见下图表格; 这张表格,显示的是“完全没有负债”“负债10%”“负债22%”三种情况下,财富的增长速度。 假如楼市升20%的话,一年之后他们的“净资产”增长分别是20%,21.7%,24.2% 复利。 你仔细看这个结果,发现“差别”并不大。 如果你使劲地维持着“22%”的负债率,年复一年使得负债跟随着房价的速度在上涨。 这是一件极端极端艰难的事,充满了痛苦。充满了绝望。 而你的回报呢,微不足道,大致也就是“20%”和“24%”的区别。 其差别,仅仅是4%四个百分点。 复利每一年。 4%看似很多,但如果放十年,我也就比你多+50%净资产。 和这个过程中遭遇的苦难相比,“坚持完美”收获幸福回报几乎微不足道。
因为你资产规模非常非常庞大之后,你的贷款没办法也变得很大。 如果仅仅22%的杠杆率,那和0%也没什么区别。也就跑快了一点点吧。 值得么,亿元富人真的差这几百万么。 你设想一下,假设你是一个“亿元富人”。 在某一个机会,你抵押出了400W。去买一套笋盘,抵押再加七成按揭。 这套单子可以算做得非常之“完美”。一段时间之后,400W就变成了800W,你净赚400W。 一枪头猛赚400W,这个在任何一台“老娘舅”电视节目之中,都是值得吹嘘的大话题。 如果是市井弄堂,大概可以吹三代人。 爷叔们喝着老酒,赤膊马甲抽香烟。 侃着你如何无中生有,传奇式的经历先是套取现金出来,然后买入笋盘,斗智斗勇。 最后放大杠杆按揭,房价如期望般的大涨,赚钱如流水般的容易。 OK,这些都不错。这些都很激动人心。 可是,then? 如果你不是棚户赤脚滚地龙,不是“四百万改变人生”的阶层。你是一个拥有10000W的人。 再多400,相当于10400W,SO WHAT! 净赚400W这种事味同嚼蜡,真的一点意义也没有。 真心烦,懒得干。 努力维持着22%的负债率得不偿失。“空手套白狼”去赚400W得不偿失。 这是一种很复杂的精神境界。 在目前还很初级的阶段,说了你们也不懂。 在以后会慢慢展开知晓吧。
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