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有人问了我这样一个问题 在过去十几年,就算是一个普通的购房者,只要在一个城市待的时间稍微长一点,并且对房产比较关注的话,大概都能得出一个结论,自己买的房子涨得快不快,关键是看边上还有没有空地。 要是当年买的时候,价格比较便宜,买完之后,边上能拍一个地王出来,那就更美味了。 这个根本就不是什么秘密。 因为过去十几年,中国的城市建设取得了飞速的发展。 但是就算城市发展这么快,此空地和彼空地之间区别是很大的。 如果你买的房子,离城市中心非常远,周边空地也很多,但是很多年都轮不到开发的话,这空地也是没有什么用的。 所以,这个时候,就要关心一个城市中心覆盖到底有多远。 这种尺度到底是由什么决定的? 如果在网上看过相关文章的话,大概都知道一个一线城市中心覆盖的半径是大概是25公里左右,一个强二线中心覆盖的半径大概20公里左右。 其实,这个范围,每个城市都不太一样,所谓25公里、20公里只是一个大概的数字。 如果我们不知道这个数字是怎么来的,那么就可能生搬硬套,比如我们再问一下一个三线城市中心的半径到底有多大呢? 这个时候就要了解更底层的原理。 这个距离是怎么来的呢? 就是根据通勤时间估算出来的,比如中国大城市的通勤时间是单程1小时,往返2小时,极限是单程1.5小时,往返3小时。 只要考察自驾、轨道交通、公交车等等交通方式覆盖的范围,就能大致得出相关的结论。 这方面已经有很多的相关的叙述,本文就不赘述了。 抓住通勤时间,就已经抓住问题的关键了。 但是一些爱思考的小伙伴,可能觉得还不够通透,不能灵活运用。 这个通勤时间对每个城市是否适用,通勤时间是否会发生变化? 那么如果出现变化的话,应该是怎样的呢? 比如说,北京的朋友,很夸张的说,从天通苑挤地铁,要花半小时才能挤上去,那么这个半小时到底算不算在通勤时间之内? 比如说,南京的朋友,从南京的桥北上地铁,中间还有好几个换乘,那么这些时间到底算不算通勤时间? 比如说,有些城市是有多个副中心的,那么这些副中心覆盖的尺度到底有多大? 再比如说,一个地铁的终点站,它的周围是非常容易形成新的市镇的,那么这个地铁终点站到底要离城市中心有多远,这个地铁终点站覆盖的范围到底有多大? 有没有更底层的原理呢? 答案是:有的。 这就是著名的马尔凯蒂定律(Marchetti's constant)。 马尔凯蒂定律表明,人们每天日常出行的时间为一个常数,恒定为1小时。 不管你是住在古希腊的村庄,还是住在古罗马的城市,或者是现代的西欧城市,这个时间都是一个小时,注意,这是出行总时间。 马尔凯蒂是一个意大利的物理学家,他根据前人的研究成果,于1994年发表了相关的论文。 这是对古希腊村庄的研究,一直到现代的城市,都表明了这种规律。 无论这个城市的交通如何变化,这个时间都是恒定的。 马尔凯蒂据此推断,一个靠步行作为主要交通手段的村庄或者城市,最大的半径是2.5公里。 所以,当一个城市的交通手段变得更快更便利的话,这个城市的半径就会变大。 这里需要指出的是,当一个城市变得更大时,人们的节奏会变得更快,这个和城市的规模呈现出幂定律的特征。 就是说城市越大,人们走的越快,从交通来说,也是这样的。 那么,为什么人们日常出行的时间是一个恒定值呢? 这就是由人的生理极限决定的。 比如,你可以一天两天走的远一些,但是如果每天都是这样,就会进入亚健康状态。 想想一个在互联网公司工作的码农,日常工作时间996,每天下班都9点了,再坐1个小时地铁,到家已经10点多了,然后洗洗涮涮,就已经11点了,再东看看西看看,不到12点是没法睡觉的。 关键是,第二天还得起来。 坚持几年之后,人是头昏眼花,记忆力衰退的。 这里,我们还要解释一个疑问,为什么马尔凯蒂定律说每天出行的总时间是1小时,而我们国家的大城市的出行总时间是2小时呢? 除了城市规模导致的速度加快外,主要是因为中国人民的忍耐力强呗!(心酸) 把这个规律掌握了,再结合主要的交通方式,人们的忍耐力,周边买房人的口味,你就能判断某个区域大致是什么情况。 比如深圳龙岗大运中心,给大家作为案例练习。
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今日笋盘推荐(重庆): 房源一:北大资源.江山名门
区域:海尔路 小区名称:江山名门 建筑面积:88平米 套内面积:66平米 装修:清水 售价:108万 单价:12270 户型:二室两厅一卫 楼层:15/20 朝向:180度江景房,朝南 户数:3梯12户 产权证:差银行40万,客户解押 是否满两年:2019年6月满2年,配合满2年过户 看房:有钥匙 贷款金额:可贷款70—75万 要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口) 房屋简介:180度江景房,客厅、卧室、厨房、卫生间,都可以看江,视野开阔无遮挡 产权情况:2019年6月满2年,业主可以配合满2年过户。产权清晰无查封无冻结
房源二:绿地海外滩 区域:观音桥商圈 小区名称:绿地海外滩 建筑面积:120平米 套内面积:99平米 装修:清水 售价:155万 单价:12900 户型:三室两厅二卫+书房 楼层:20/33 朝向:西南 户数:3梯8户 产权证:证在手 是否满两年:满2年 看房:有钥匙 贷款金额:可贷款115—120万 要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口) 房屋简介:正规三室二厅二卫带书房,低于市场价20万出售 产权情况:证在手上,产权清晰无查封无冻结
房源四:中海北滨华庭 区域:北滨路 小区名称:北滨华庭 建筑面积:103.77平米 套内面积:85.3平米 装修:精装 售价:130万 单价:12600/平 户型:三室两厅二卫 楼层:14/32 朝向:东 户数:2梯6户 产权证:证在手 是否满两年:满2年 看房:提前一天预约 贷款金额:首套首付:30万 二套首付:44万 要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口) 房屋简介:正规三室二厅二卫,赠送面积大,预计可出租2500/月,距离轻轨站近 产权情况:证在手上,产权清晰无查封无冻结
房源五:保利香雪 区域:盘溪路 小区名称:保利香雪 建筑面积:97.55平米 套内面积:78平米 装修:精装 售价:150万 单价:15400 户型:三室两厅二卫 楼层:8/32 朝向:西南 户数:3梯7户 产权证:欠银行37万,客户解押 是否满两年:满2年 看房:有钥匙 贷款金额:可贷款105—110万 要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口) 房屋简介:正规三室二厅二卫,保利品质楼盘,很好出租,地铁站口 产权情况:证在银行,产权清晰无查封无冻结
房源六:万象时代 区域:观音桥核心商圈 小区名称:万象时代 建筑面积:119平米 套内面积:103平米 装修:中装 售价:152万 单价:12800 户型:三室两厅二卫 楼层:27/31 朝向:东南 户数:2梯6户 产权证:证在银行,业主自己解押 是否满两年:满2年 看房:提前预约 贷款金额:可贷款115—120万 要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口) 房屋简介:观音桥核心商圈,高租金
房源七:龙湖春森彼岸 区域:北滨路核心地段 小区名称:春森彼岸 建筑面积:91平米 套内面积:71平米 装修:清水 售价:162万 单价:17800 户型:二室两厅二卫 楼层:5/58 朝向:看江,朝南 户数:6梯17户 产权证:欠银行30万,客户解押 是否满两年:满2年 看房:有钥匙 贷款金额:可贷款105—110万 要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口) 房屋简介:江景房,朝南,单价该小区最低 产权情况:证在银行,产权清晰无查封无冻结 房源八:国兴北岸江山 区域:观音桥商圈 小区名称:北岸江山 建筑面积:86.7平米 套内面积:67平米 装修:精装 售价:138万 单价:15900 户型:二室两厅一卫 楼层:9/33 朝向:中庭,朝东北 户数:3梯7户 产权证:证在银行 是否满两年:满2年 看房:提前预约 贷款金额:可贷款90—95万 要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口) 房屋简介:小区门口地铁站,带租约,2500/月
房源九:保利江上明珠乐园 区域:观音桥商圈 小区名称:保利江上明珠乐园 建筑面积:114平米 套内面积:96平米 装修:清水 售价:162万 单价:14200 户型:三室两厅二卫 楼层:17/32 朝向:看中庭,朝西南 户数:3梯8户 产权证:欠银行58万,客户解押 是否满两年:满2年 看房:有钥匙 贷款金额:可贷款120万 要求:税费自理,购房服务费2%,按揭费用:1.5%,(本地户口)3%(外地户口) 房屋简介:朝中庭,品质楼盘 产权情况:证在银行,产权清晰无查封无冻结 房源十:阳光100国际新城 区域:南滨路 小区名称:阳光100国际新城 建筑面积:94.26平米 套内面积:79平米 装修:中装 售价:108万 单价:11400 户型:三室两厅一卫 楼层:20/33 朝向:南 户数:3梯9户 产权证:证在银行 是否满两年:满2年 看房:提前预约 要求:税费自理,购房服务费2%,业主要求一次性付款 房屋简介:品牌物业,南坪路核心地段,低于市场价20万
今日笋盘推荐(沈阳)(沈阳部分房源可做0首付):
房源一:克俭小区
板块:皇姑区 区域:皇姑区北行商圈
小区名称:克俭小区
建筑面积:62平米
楼层:2/20
该房单价:4354元/平
小区成交均价:6500元/平~8000元/平
房屋售价:27万,可以贷款
户型:二室一厅一卫
房龄:2005年
朝向:南
梯户:2梯8户(电梯)
产权情况:70年大产权,有房本。
装修:中等装修 推荐理由: 1.性价比高,周边配套齐全,珠江桥下,一环里 2.房子是南朝向,采光好,交通便利 3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式:贷款全款均可;
贷款首付40%,贷款手续费5000元 贷款首付30%,贷款手续费8000元 贷款首付20%,贷款手续费12000元 贷款首付10%,贷款手续费20000元 纯零首付,贷款手续费30000元 中介费:成交金额2个点,签合同时付清。
商业配套 医院:虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物:家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等 学校:127中学 雨田实验中学 勋望小学 银行:建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等 交通:出小区就是公交站,公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线,地铁9号线
房源二:黎明东馨园 板块:大东区
区域:大东区吉祥商圈
小区名称:黎明东馨园
建筑面积:90.21平米
楼层:5/27
该房单价:6318元/平
小区成交均价:9500元/平~12500元/平 房屋售价:57万,可以贷款
户型:二室一厅一卫
房龄:2010年
朝向:东南
梯户:2梯6户(电梯)
产权情况:70年大产权,有房本。
装修:精装,拎包入住
推荐理由: 1.性价比高,周边配套齐全,距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟 2.房子是东南朝向,装修好,楼层好,交通便利 3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间 4.封闭园区,24小时安保,供暖能达到26度以上 交易方式:贷款全款均可; 贷款首付40%,贷款手续费5000元 贷款首付30%,贷款手续费8000元 贷款首付20%,贷款手续费12000元 贷款首付10%,贷款手续费20000元 纯零首付,贷款手续费30000元 中介费:成交金额2个点,签合同时付清。 商业配套 医院:第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物:华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街 学校:辽二小学 博才中学 第五中学 银行:中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通:出小区就是公交站,公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三:东方俪城 板块:大东区 区域:大东区华润万家骨科医院
小区名称:万恒东方俪城
建筑面积:58平米
楼层:11/22
该房单价:6551元/平
小区成交均价:8500元/平~11500元/平
房屋售价:38万,可以贷款
户型:一室一厅一卫
房龄:2008年
朝向:西
梯户:3梯15户(电梯)
产权情况:70年大产权,有房本。
装修:精装,拎包入住
推荐理由: 1.性价比高,周边配套齐全,园区在建三个地铁口,租金抵月供 2.房子是西向单间,楼前无遮挡,全天采光,装修好,楼层好,交通便利,赠送停车位 3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间 交易方式:贷款全款均可; 贷款首付40%,贷款手续费5000元 贷款首付30%,贷款手续费8000元 贷款首付20%,贷款手续费12000元 贷款首付10%,贷款手续费20000元 纯零首付,贷款手续费30000元 中介费:成交金额2个点,签合同时付清。 商业配套 医院:骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物:华润万家 吉祥市场 东站商城 学校:辽二小学 博才中学 第五中学 银行:中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通:出小区就是公交站,公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线,地铁10号线,小区周边三处在建地铁口,出行极其方便
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