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前文:
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以下为正文：
可曾记得2008年楼市里的一件小事
故事不算是太久远，只算是在十年前的2008年，但那时候的一切又似乎历历在目就在眼前。
01
2008年的上半年，有一次在长沙做活动，一个小女孩让王石帮她参谋是否要购房。他问：“你准备结婚吗?”女孩说没有，但是担心三四年之后就买不起房子了。
王石脱口而出：“如果三四年之后你买不起了，那是市场的问题。”
又有一次，王石在深圳参加地产论坛，他在台上足足用了40分钟分析眼下的形势，劝大家不要抱幻想。
末了，一位老板站起来说：“王总啊，我求求你，你能不能在公开场合说房地产走势下滑了，我们吃不消啊。”
王石是“拐点论”的提出者，在他看来，现在的房价已经让他心惊肉跳，不再具有继续上涨的理性空间。
当然，万科也确实是这么做的，从4月开始，万科在杭州率先降价促销，继而在全国30多个城市推广
这引起了已购房者的愤怒，一些楼盘的预售处遭围堵，甚至被砸烂，而此时，所有人都站在了购房者这一边，警察来了，只站在一旁。
伴随着这样的趋势，万科的股价也应声下滑，到2008年9月，与2007年11月比较，万科的股价跌去 88%，可谓惨不忍睹。当然伴随着其他的股价也好不到哪里，保利地产跌去75%，碧桂园跌去87%，中海发展跌去70%
就在所有人都觉得一切或许会顺着万科的举措楼市快速跌入谷底的时候，不曾想意外发生了
02
这一年的9月15日上午10点，雷曼兄弟向纽约南区美国破产法庭申请破产保护。
很快也就是在9月16日下午，中国央行行长周小川出现在中央电视台新闻频道的屏幕上，用沉缓的语调宣布，央行决定下调金融机构人民币贷款基准利率，金融机构1年期贷款基准利率由7.47%下调至7.20%，同时下调个人住房公积金贷款利率。
有记者观察到，“一夜之间，周小川满头白发”。也就是从这一天开始，宏观经济政策发生了180度的大拐弯。
从9月16日到12月23日，央行连续五次降息。如果联想到上半年的四次存款准备金率的提高，其反复之迅猛和戏剧性为史上仅见。
与此同时，投资的闸门随即大开，国家发改委不断给各地打电话，催促上报项目，很多积压了几年的报告都得到快速批复，发改委所在的月坛街附近，所有打印店的生意突然一夜火爆，打印费上涨了四倍。
从2008年年底到2009年年初，发改委一口气批复了28个城市的城轨规划，总投资超过1万亿元。在此之前，国务院对申报发展地铁的城市基本条件是“地方财政收入在100亿元以上，国内生产总值达到1000亿元以上，城区人口在300万以上”
而在此次“大放行”中，申报条件大为降低。
为了刺激房地产消费, 10月22日，财政部宣布个人首次购买住房的契税税率下调到1%，并对个人买卖商品房暂免印花税、土地增值税；
同时央行宣布，首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7 倍，最低首付款比例调整为20%。此后，房产销售出现了王石始料未及的“反向拐点”。
这一次始料不及的是万科和王石，房地产行业出现了反向的拐点，市场寒冬没经历过多久就急速的反弹，一个经历过周期的操盘手对我说了一句话我印象非常深刻：我他妈的什么都没做，房子莫名其妙就都卖掉了
地产人感受到了老天爷给饭吃，从此也学会了一个词：保八
2008年，“保八”成为一种共识。根据专家们的测算，如果GDP增速降至6%或7%，经济发展的质量就会受到很大影响，进而牵扯到就业率，最终影响到社会稳定。
没人知道为什么，但是都在坚定的维护保八这个概念
03
这样的一轮波动，激活了很多企业，但是就在这样的浪潮里，不知道各位是否知道，后面的一个庞然大物差一点在这一轮周期中没有活过来，这家企业就是恒大
许家印出身于贫困乡村的河南人，有着符合这个时代的豪赌个性。他在村里开过拖拉机、淘过大粪、当过治安员,20 世纪70年代末恢复高考后，他每周靠一筐地瓜面饼和一瓶子盐当口粮，苦读5个月，如愿考入武汉钢铁学院。
1992年，在当了十年钢铁工人之后，许家印独身南下广州创业,1995年便涉足当时还毫无暴利特征的房产开发。在后来的二十多年里，许家印以大开大合的手段，逐渐成为南方的地产大佬。
2008年1月8日，恒大通过上百轮竞价，以41亿元取得位于广州员村的绢麻厂地块，这一价格超过标底价近8倍，楼面价约为每平方米13 万元，是当时广州市排名第二的地王。
让许家印措手不及的是，经济衰退突袭而至。到这一年的6月，绢麻厂附近的楼盘大幅降价促销，带装修的新房每平方米售价降到135万元直逼恒大拿地时的毛坏楼面价。
依照这样的市场行情，在这块“地王”上盖楼已根本不可能赚钱，多加一块砖都是增加一分亏损。《财新》在一篇《地王褪色》的报道中记录说，按照协议，恒大应在8月前缴清全部土地出让金，可是期限到来时，恒大仅缴纳了约1.3亿元土地定金。
许家印曾与广州市国土房管局协商退地，并不惜付出罚没定金的代价，可是地方政府不愿意，因为它也同样陷在困局里。
许家印曾谋求在香港上市，连公告都发了，但在最后时刻功亏一篑原因是“国际资本市场现时波动不定及市况不明朗”。很快，至少有四家内地房产公司的上市申请遭到联交所的拒绝。
为了输血自救，许家印像疯了一样地在香港和深圳到处找人借钱，但吃到的全是闭门羹。9月，恒大在全国11个城市推出13个项目，开盘即打八五折，试图迅速回笼资金。
很快，有关恒大资金链即将崩断的新闻甚嚣尘上，有媒体称，恒大的负债率已经高达97%，很多人扳着手指算，许家印肯定过不了2008年的冬天。
04
然而，就在这一时刻，四万亿开始启动之后，仅仅半年前还无人问津的房子，突然在一夜之间被疯抢。
正在生成的货币泡沫造成了民众贬值的心理压力，房子再次成为其中的抵抗性商品。在这个意义上，如果说信心比黄金更重要，那么，与信心相比，恐惧显然是更大的生产力在许家印的记忆中,200年的春天也许是他一生中最明媚的一次。
在春节过完之后，全球金融危机寒意正浓，中国的房地产业却率先走出低谷。有关机构公布的第一季度数据显示，全国30个重点城市中有24 个城市的住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅更是超过50%。
把许家印拉出泥潭的，还有无数双来自银行的大手，不久前还冷眼以待的行长们开始排队请他吃饭。
数以万亿计的银行资金徘徊于实体经济门外不敢进入，转而投身与房产公司结盟，在地方政府的默许“共谋”之下，迅猛抬高土地的价格，一场土地争抢战全面爆发。
4月29日，杭州拍出上城区南山路一地块，楼面价超过4.6万元/平方米，这是今年叫响的首个“地王”。此后，高价成交的土地在各重点城市遍地开花。土地总价从10亿、20亿级迅速跃升至40亿、50亿级。
在北京，从5月到12月，“地王”纪录一再被打破。5月，广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元收入囊中，成为北京实施招拍挂制度以来成交单价最高的土地。
6月，广渠路15号地争夺战落下帷幕，最终中化方兴以406亿元击败SOHO中国等强敌拍得该地块。7月，大兴黄村19号地被绿地集团以30.25亿元竞得，大兴区楼面单价纪录40分钟内被两次刷新。
11月，大龙地产以50.5亿元的价格竞得顺义区一块土地。12月，中建国际联合保利地产以48亿元包揽奥体公园三块土地，远东新地以48.3 亿元拿下亦庄新城地块，溢价率高达467%
年底的数据显示，全中国土地出让金总金额高达1.5万亿元，占到GDP的44%，这是前所未见的惊人比例。
杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市，北京以928亿元排名第三。在卖地浪潮中，一度捉襟见肘的地方财政顿时缓过劲来，绝大多数大中城市的土地出让金占地方财政收入的比例接近五成。
2009年11月5日，恒大地产再次申请在香港联交所挂牌获准，其股票受到热捧，公开发售部分超额46倍。
一年前还被看成是“倒霉鬼”的许家印，此时的资产一举飙到422亿元，在《福布斯》中国富豪榜上赫然排名第一，成了当年度的中国首富。
若说造化弄人，没有比这个更富戏剧性的了。如果许家印回忆起那段时光的话，应该每次都有“劫后余生”的感叹。
05
但是这样的故事背后，藏着中国房地产的一种发展模式：依赖投资驱动的地产发展模式
在2004年，中国的铁路投资只有516亿元,02006年之后开始大规模启动高铁建设，铁路建设资金年年加码，其后三年的投资额都在200亿元到3000亿元之间。
2009年，随着“四万亿计划”的实施，铁路投资成为主力项目，一次性获得1.5万亿的投资额度，当年度的投资就翻番至6000多亿元,2010年更达7091亿元
同一年一部连续剧也火遍了大江南北，《蜗居》，它讲述了一对姐妹，来到上海一心希望可以拥有自己的房子却遭遇无数挫折的无奈故事。
其中有个片段，妻子为攒钱买房，天天给丈夫吃挂面，丈夫终于受不了了，要求能不能吃一顿方便面，妻子对丈夫说：“一亩土地两头牛，老婆孩子热炕头，但是你得先有土地呀，有了土地有了牛，才能招来老婆才能生孩子呀，连农民都懂的道理。”
从此，房产开始变成全民热议的话题，而这个话题一直持续到如今都没有停下来的意思
06
2008年的这一轮趋势，救了很多人的命，但是却没有让足够多的人受到教训，甚至不少人连为什么有地产这碗饭吃都意料不到。
每每到了楼市艰难的时刻，总有一些人等着盼着说，或许是在下一个季度，政策就会放松了
而当我们深入去看2008年那一轮的逆转，有多少的抵挡起伏劫后余生，哪怕如今的庞然大物，在大趋势面前也曾有过不堪一击
再回首，如今任何一家企业在地产周期里经历过的任何事情，都只能算是小事，没有伟大的企业，只有伟大的时代和行业
敬畏市场、敬畏周期，或许这才是如今的我们最需要领悟的东西
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水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水 库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数60人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王 乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
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今日笋盘推荐（重庆）：
房源一：华润凯旋天地
区域:南岸区弹子石CBD核心
小区名称:华润凯旋天地
建筑面积:125.8平米
套内面积:93平米
装修:清水跃层
售价:200万
单价:15800元/平米
几室几厅:三室两厅两卫/可改四室
楼层:7/33
朝向:朝中庭，主西南朝向
户数:3梯8户
证是否在手:差银行60万。客户解押。
是否满两年:是
有没有钥匙:有
一次性优先，按揭可贷款120-130万，抵押贷可高评贷款140-150万左右
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费2%-7%！签合同时需付服务费2%。
房源二：北大资源江山名门
区域:江北区海尔路
小区名称:北大资源江山名门
建筑面积:138.76平米
套内面积:120.25平米
装修:清水
售价:200万
单价:14413元/平米
几室几厅:4室2厅2卫
楼层:4/6
朝向:主西南朝向
户数:1梯2户
证是否在手:证在银行，差60万，客户解押。
是否满两年:是
有没有钥匙:有
贷款金额:可贷款100-120万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用2%！按揭黑科技4%-7%！签合同时需服务费2%
房源三： :聚景园
区域：渝北区黄泥磅
小区名称 :聚景园
房龄：2005
户 型:3房2厅2卫 1阳台
房 号: 5/18楼
梯户数：2梯4户
面积：137平
装修情况：中装
价格：155万，可按揭，全款优先
单价：1.1313元/平
评估价：1.2700元/平
参考首付：（支持外地三无）
首套首付33万贷款122万左右
二套首付51万贷款104万左右
（具体以客户资质为准）
税费：2.5万左右
中介费：2%
按揭服务费：1.5%（本地户口） 3%（外地客户）
房屋简介：正规三房两厅两卫带衣帽间，采光充足，东南朝向，朝中庭住家安静，中装保持良好，家具家电全送，现空置，可租2500左右
产权情况：满两年，证在银行，业主方解压，产权清晰无查封无冻结，可放心交易
房源四：鸳鸯北湖郡
板块：渝北鸳鸯
小区：鸳鸯北湖郡
建面：192.5平
楼层：11楼 复式
户型：5室2厅3卫
装修：精装房
朝向：东南
售价：全款175万，按揭180万
单价：9090
市场价：12000
楼龄：2008年接的房
小高层带电梯
外地三无首付参考：首付三成55万左右，首付四成首付70万左右，具体首付金额以银行审批为准！
定金：25万
说明：水库平台购房服务费2%，无中介费，购房服务费需在签购房合同的时候预付一个点，待过户时补齐剩余一个点服务费，如房子未能成功交易，服务费则全部退回！
房源五: 半山华府
板块: 江北区观音桥
区域：观音桥步行街北滨路
小区名称：半山华府 2013年建成
建筑面积：123平米
单价：14472元/平
总价：178万
户型: 4室2厅1卫2阳台
房龄: 2013年
楼层: 8楼共33层，
朝向:南(小区中庭）
中介费税费自理
中介费：成交价的2%
贷款服务费：贷款金额的1.5%（三无需增加贷款服务费
税费：房子满两年3.5万左右
贷款金额（仅供参考具体看客户资质）
首付：三成：35万 贷款：143万
首付：四成：56万 贷款：122万
房源六: 国际社区C座
◆片区：南岸
◆小区：国际社区C座
◆面积：44㎡、49㎡、79㎡
◆单价：11000左右/平
◆市价：15000
◆首付：全款
◆户型：5梯24户 总32层
◆楼层：中间楼层
◆装修：办公装修
租金：租金50块钱一个平方
中介费：成交价2%，( 中介费签合同时付清)
项目优势：
弹子石CBD中心核心位置
弹子石CBD 核心商圈
成熟地段，人气旺，最后购买机会
水 电 气三通 ，三通通，三通
二手流程，包卖方税费，买家只承担购买买方税费
房源七: 梦幻21
◆片区：江北
◆小区：梦幻21
◆面积：198.45㎡（跃层）
◆总价：210万
◆单价：10582/平
◆市价：14000
◆首付：首付50万 贷款160万
◆户型：4房2厅
◆楼层：21楼
◆装修：精装
租金：房屋现在出租中，租期10年每月租金4500元／有递增
房屋满两年，税费自理，协商解压
中介费：成交价2%，贷款服务费2个点( 中介费签合同时付清)
房源八: 锦绣丽舍
◆片区：渝北
◆小区：锦绣丽舍
◆面积：128㎡
◆总价：117万
◆单价：91406/平
◆市价：11000-12000
◆首付：首付27万 贷款90万
◆户型：3房1厅
◆楼层：11楼
◆装修：宾馆
租金：目前租给别人做宾馆，目前租金3200一个月
中介费：成交价2%，贷款服务费2个点( 中介费签合同时付清)
房源九: 钱塘玫瑰湾
区域：渝中
板块：钱塘玫瑰湾
面积：161平
总价：175万
单价:10869/平（市场价在12000~13000）
户型：4室2厅
电梯：三梯六户
楼层：24楼
楼高：32
装修：清水
首付： 首付40万 按揭贷款可贷135万
中介费：成交价2%按揭服务费2个点( 中介费签合同时付清)
可垫资全款过户
房源十： 红鼎国际（首付20万）
区域：观音桥商圈
小区名称：红鼎国际
建筑面积：105.8平米
该房单价:12470元/平
小区均价:15000/平
房屋售价: 130万
户型: 两室两厅一卫两阳台
房龄: 2008年
楼层: 10楼共33层，
朝向:东南朝向，视线非常不错
装修: 装修带家具家电，带3500/月的租金持有成本大大降低。
看房：看房方便。
推荐理由:
1.地理位置牛逼，观音桥红鼎国际，交通四通八达，到轻轨站两分钟，升值空间巨大。位于观音桥步行街大融城楼上。
2.房屋市场租金4000左右，另外房屋改造打造成民宿租金收益8000+，
3.业主诚心出售，交易方便。
（参考首付及费用）
首付三成：首付20万 贷款110万
首付四成：首付36万 贷款94万
税费: 2万左右
按揭服务费：1.5％（外地三无按揭服务费需增加）
中介费: 成交金额的2个点
交通: 观音桥商圈内的房子，闹中取静，交通非常方便，步行到轻轨站只需3分钟，公交车20多条。
房源十一： 华润中央公园
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：华润中央公园
建造年代：2013年
建筑面积：110平
装修：精装带家具家电
售价：163.5万（全款）
单价：14800（小区均价17000）
楼层：13/33
要求全款
后期做抵押贷款可以做138万左右出来
中介费：2个点
税费：未满两年
物业：华润物业，物管费2.2元/平。
房源十二： 新欧鹏教育城（巴南区）
楼盘名称：新欧鹏教育城（巴南区）
楼层总高：32层
装修情况：清水（新房）
户型情况：平层（99平米 109平米）（跃层105平米）
物业费 ：2.4元/平米
接房时间：2020年3月
单价 ：建面8200/平米（售楼部当期开盘建面9000/平米，且现在没有房源，等下期开盘估计9以上）
楼层 ：6楼
流程 ：一手流程，直接认购，每个户型只有两套，必须全款。
特别注明：免服务费
交通：轻轨2.3号线金竹站（直线距离几百米）另有公交线路多条。
学校：小区内，巴川中学，小学，幼儿园
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳所有房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区
区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里
2.房子是南朝向，采光好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等
学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学
银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园
板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平
房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟
2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间
4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城
板块：大东区
区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供
2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 吉祥市场 东站商城
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便
发表于 2019-1-2 08:01:46
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