中介是一个充满了谎言的行业 ------ yevon_ou
一)小伎
前二天有一个朋友问我,+3/-3%是什么意思。
这句话的意思,是譬如一套55㎡,138w的房子。中介报出来,通常是57㎡,135w
上一次聚会吃饭的时候,我和xingu说,中介是一个充满了谎言,绝望的行业。
中介目前最大的问题,是上家于下家的心理价差非常非常地大。一般超过20%。以至于完全无法成交。少数情况下,如果上下家的心理价位差距是15%,该中介回去一定写报告给店长,“本客户极有诚意,我有很大的把握主攻此套一定成功!”
那么,中介在具体操作中,一个常用的技巧,就是+3/-3%
譬如说,把55平米,虚报成57平米,看似毫无区别,其实面积在这里就已经虚增了3.64%
然后,把总价,从138w虚报成135w,看似毫无区别,其实价格又悄悄上涨了2.22%
这种短斤缺两的做法很简单。因为诚意客户,去购买之前,都会拿个计算器算一下。135w,57㎡,对应的单价是23700元/㎡
而138w,55㎡,对应的单价则是25100元/平米
看似不知不觉,其实价格已经上去了6%
上一次吃饭聚会,xingu十分迷惑地对我说,中介一开始给他报价135w,后来签看房确认书时,却是138w。
我和他说,接着还会有迷糊呢。面积还会莫名少掉二个平米,而中介对此的说辞,则是记忆不好,没看清楚。谁会为了一个平米,而斤斤计较呢。
然后再说到第二个问题。中介通过“短斤缺两”的手册,凑弥补了7%的价差,接下来是否就能成交呢。
xingu同学依然保持着一贯的纯真,他说“这套房子铁定必能成交,你不买别人也会买”。因为中介已经写给了领导的保证书,拍胸脯有信心了。
中介是一个充满了谎言的行业。
这个谎言,不仅仅包含对买家,对房东。这个谎言,也包括了对领导。
所以他连领导都骗。这个“15%差距一定卖出去”,依然是谎言。
二)中介末路
那么,这个15%意味着什么呢。意味着中介真是穷途末路。
很久之前,我让别人来猜。一个中介经纪人,一个月可以成交多少笔交易。俺LP那个傻妞,最初猜是30笔。
然后她说是10笔。
然后她说是3笔。
我告诉她是0.5笔。
中介行业的惨状,产能严重过剩,交易成本太太太太高,这些都严重地限制了中介的生存。
上海一年只成交8万套二手房。上海有15万中介从业人员。
也就是说,从平均来看,每人每年才成交0.5套!
即使我们扣除很多打酱油的,打零工的,在门店做三个月就做不下去走人的。纯粹以“入行二年”以上为界限。中介的平均成交,也不过每个月0.5笔。
或者说,中介是很难很难很难根本无法成交房子的。
所以,一旦出现了一个“稍微”有一点意向的买家客户。中介就如获至宝。哪怕心理价位价差15%。
心理价位价差15%,其实成交概率已经非常稀薄。大致不到10%的可能。
但对于中介来说,已经是如获至宝。已经足以他在他的工作报告中写道:“该客户极有诚意,本月会集中精力主攻此套一定成功”。
顺便,我们又捎带一句“吃差价”的问题。
吃差价是老问题,是篱笆菜鸟喋喋不休说了几十个月的问题。
我们可以毫不客气地说,“不存在”吃差价,一套也没有。
因为目前的市场,已经极难极难极难成交。抓住一个买家<卖家85%的客户,都已经千难万难。
而如果你想要吃差价,至少得要买家>卖家110%,这是绝不可能的。