说说资金成本#X2445

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以下为正文：

说说资金成本

只有是在“过桥”（过桥2字不懂的童鞋自己研究意思先）的时候。

俗话说得好，“好钢要用在刀刃上”，刀刃是什么地方？就是最关键的时候（此处省略200字），尤其是申请的贷款已经拿到批复了，这种生死关头，去借一点钱又如何呢？赶快把事情做完才是最重要的，就算利率再贵，总体成本能占多少比例？

这里多说几句什么是正确的买房思路？

买房这事儿最重要是思路正确，抓大放小，大的方向、流程上一定要对，小的成本点，有时候是需要放松一些的，最后以顺利达成目标为第一要务。

看到真的很喜欢的房子，价格还可以，而且位置、朝向、楼层等都没有什么缺陷，这种时候就要第一时间想尽全力把它买下来，其他成本差不多范围内就可以了，不要太在意细节，有不少新手童鞋（尤其是女的）在细节上特别抠门，抠来抠去，在网上研究各种所谓套路技巧，摘录攻略……背后的用意都是想显示自己有多精明，而真正的精明是大智若愚。

重要事情只有三个字：买下来！

对于绝大多数童鞋来说，顺利买下来才是资金成本最优化的选择。

继续说首付款资金的机会成本问题：群主一般的算法是年化7.2%计息首付款的机会成本。举例子是最直观的：

一套房子假如600w，的区别在哪里那？下图是个精算表格，大家可以看看

首付3.5成和7成，

首付款按7.2%和10.8%算机会成本，

贷款利率3.85%和5.99%，

由上表可以看到几个点：

1：首付比例低是王道（也就是贷款成数要高）。

这一点是最好理解的，用专业名词的话，说起来就是负债率要高。群主自己包括自己周围的小圈子，都是极其在意现金的群体，做资产包模型这块，都是以高负债率为第一目标来申请贷款。原因无他：都是一群贪婪的狼。

2：一定要控制好自己的首付款成本。

就群主知道，其实很多很多童鞋，都有不同程度的借款，借款利率的高低，直接重度关联了你的呼吸节奏，高利率的长期借款非常非常的耗人心智，会让你的整个系统处于极端的不稳定状态。

群主遇到的新手童鞋，最大的特点就是没有计划性（当然也是因为意识不到买房这事要有前瞻计划），然后到了紧要关头，才开始和没头苍蝇一样去四处借钱，折腾下来经常是得不偿失外加成本高企。

群主经常的对白模板：“你为啥不早做准备？早做准备也不至于现在这么被动”

答：“不是不懂吗？也不认识群主之前……现在认识了赶快补课”

3：贷款提前准备择优的重要性远高于出租租金这块。

上图表可以看出，租金占比1.2%，有的童鞋会说，我分割出租下来能到2%甚至是3%，但是房子这事说巧不巧，市场受追捧的盘涨的快，租金上势必月租金趋于1/1000房产价格（1kw的房子租金加权后1w每月到手）。

既要涨幅好，又要贷款比例高，还要租金高 -----太难了……

群主这边多年实操下来经验：专注于起手先把贷款成数和利率搞成最优化，才是正道。上图表也清楚的可以看出：

成数最关键，其次就是贷款利率，这2点提前准备优化，才是效率最大化的工作重点。

租金这块，差不多就可以了，关键：租客按时交租金+爱惜房子+别来烦自己。

下节群主说说出租房

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