未来房东会是最好的职业吗

水库2019

先给大家讲一个我的前行业的故事。我老本行是建筑行业的，在我们那个行业有一个听上去特别好的一个证书，叫注册设备工程师，在十多年前的课堂上，老师每次提起那个证书都会显得特别兴奋。



那个证只要考下来，当时的市场价是三年可以拿到四十多万，而且还不影响正常的工作。考证要求是必须要有几年的工作经验。这在十多年前，听上去确实很有吸引力，那时我的很多同学都如获至宝，觉得未来充满了希望。那时，一个省也只有几个人有那个证书。



工作几年之后，我的很多同学都在努力考证，觉得把证考下来之后，虽然不能说高枕无忧吧，起码一年有了十多万的兜底。



现在的情况是，我有几个同学已经考下来了，多数都没有考下来。那几个把证考下来的，想要往外挂，也没那么容易，一般情况下都是挂在自己的工作的设计单位，也什么钱。往外挂的需要把社保也转过去，这对于很多在稳定设计院的人来说，一般不可能。



运气好的，是可以一次性挂出去三年的。价格虽然没怎么变，但是时间上，十多年已经过去了……你说那个证贬值没贬值呢？十多年前，四十多万可以在北京偏点的地方全款买套房子，现在连个首付都不够。



在对待未来的态度上，很多人都善于捕捉下那些对自己有利的信息，而忽略掉对自己不利的信息。



在十年前看上去非常好的一件事，如果你花了十年的时间去努力，十年后你可能达到了目标，但这个世界变了。很多事都是这样的。



接下来我们说一下“房东是最好的职业”这个话题。



现在中国的房地产如果从周期角度去看，应该到了中后期，也就说从开发商角度，最好的开发楼盘的时代已经过去了，现在是淘汰期；从买房人角度，买房赚钱最好的时代也已经过去了，未来还有多大的涨幅这个是存疑的。



在现在这个时期，对于那些有几套房的人来说，把房子租出去收租金，利润相对来说还是比较可观的。当然如果和现在的房价比，很多人会觉得中国的租售比不高，其实说真的这都不算什么问题。现在那些收租的房东，房子都是前些年买的，如果有贷款的话，现在的租金抵掉过去的那点月供是完全没有问题的。



如果和发达国家比，租售比确实是有一些差距的，假设现在的房价不再大涨，那么未来的租金势必还有很大的一个涨幅，才能够达到租售比相对均衡的状态。



很多人都觉得等到了那个时候，当房东一定是非常幸福的。



实际上当然未必，我给大家讲下美国的现状。



去年我在的一个微信群里有一个移民美国的大哥，大家都对他们这些人很好奇，想听听他们的生活状态，于是群里的人就开始各种发问，那个大哥也挺有耐心，基本上我们问的问题都能给回复。



聊天内容我节选一段给大家总结分享一下：



有人问，你那边的房子是不是买的，按揭还是全款，全款的话多少钱？

大哥说，房子是租的。

追问，租金大概有多少？

大哥说，租金占收入的三分之二，吃饭占收入的五分之一。

别人一看每月支出这么高，就接着追问，如果有意外情况付不起租金，房东会不会赶人？

大哥说，房东不能强迫租客搬，只能通过法院，让法院来判。而且法律一般保护弱者，即使交不起房租，如果理由充分，是可以不搬的。







…………



美国的这种租客与房东之间的关系，就可以作为一个很好的参考，虽然我们还没有发展到那个阶段，但是美国早就进入了那样的阶段，社会的整体演化结果值得思考。



这种过程是如何发生的呢？



当房地产的周期进入到末期，这个时候，不论是政府，还是开发商或者个人，想要从房子和土地上得到增值收益，难度越来越高。到了那个时候，房价处于高位，买房的资金成本也会大大增加。



社会资本很大程度上被沉淀了下来，政府一定不会让这种资本闲置，所以那个时候一定会有房产税，政府会从存量住房上获取一定的收益。除了房产税之外，还会有各种其它的成本叠加进来，综合来看就是房子一方面不怎么增值，另一方面就是持有成本很高。



（关于其它成本，可预见的是随着房子的老化严重，对于房子的维护成本会越来越高，要知道中国的城市都相对年轻，楼龄也比较小，所以现在还没有遇到大面积的维护问题，再过十年二十年，这种问题就会大面积出现了；物业成本也会大大提高，随着老百姓对于居住服务品质的要求越来越高，物业未来会面临升级，同时成本也会增加）



多数的大城市那时会进入租房时代，租房市场会逐步完善起来，租房人群越多，对于租客的保护程度会越高，这几乎就是趋势，不需要反驳。



其实现在就能看出来，长租公寓公司就是租房市场完善过程中的一个阶段产物，这个阶段对于房东不利的情况已经表现出来了。单纯从收益角度说，租给长租公寓公司并没有自己向外租赚的钱多，这个趋势会越来越明显。

当然如果往前推到群租房时代，就会发现那个时候的房子收益率比现在要高很多。



当上房东可能是现在的很多人向往的生活，但往往是我们追求到了那样的生活之后，才发现原来和想象中的并不一样。房租会涨，这个社会也会变，每个时代有每个时代配套的约束。



我觉得从某种角度来说，现在的社会阶段应该是房东觉得最舒服的，群租房时代结束了，没有那么混乱，规范化的租房市场、规范化的制度还没形成，租金整体收益还可以。

也许很多人现在不觉得，若干年后再回忆的时候，应该会有所感触。