成都的不眠之夜

城市发掘者

成都的不眠之夜2017-03-21 朱红之泪 城市发掘者

一）八卦

我们先聊点事实：

现在的成都主城区和二圈层商品房库存已经小于6个月了。

现在开发商（地主）手上都没有余粮了。

有的开发商因为限价涨不了价格，觉得怎样都是亏，好想自己把自己的房子都买下来的说。

下图为成都今日开盘去化率：

我最爱八卦，更何况今天被成都要出调控新政的八卦刷了一整天的屏，各种版本不胫而走，人家开个会，把围观群众激动地上蹿下跳，话说，你怎么不在成都房地产交易中心排队啊，再晚点，排队资格都没有了哦。

下图为今天的成都房产产交易中心大厅：

1000多万人的城市，居然就一个交易大厅，为何？2000多万人的上海，每个区县都有房产交易中心，别和我扯城市级别不同，真正的原因是：没有需求。这么多年来这座1000多万人的城市，从来没有二手房交易如此惊心动魄过，从来没有！2015年之前，二手房交易量低的可怜的地方，开那么多柜台交易厅有什么用呢？

十分感谢宏观调控，催熟了本不该这么快成熟的二手市场，为房产价格的上涨提供了充分换手坐实的机会。

成都成熟的二手市场比北上深来得晚了一些。

下图为成都二手房价格走势：

对于各种版本的政策，我表示大家的版本都对，因为：

风声鹤唳、草木皆兵、过往之事、再无新奇、从小走过的路，都是套路。

那我们应该做什么？买买买啊，等着被关门么？

在《走！去成都》一文中，我提到成都2月份的新房价格还是“跌”的，这为延后出调控政策提供了可能，但是中介今日的造谣很可能让成都提前对2手房痛下杀手。

下图为成都2月份新房价格数据（居然是跌的）：

二）西河的雄飞你们买得到么？

原本今天应该主要写这个话题的，但是现在热点太多，以至于原本的写作顺序被打乱。本节的标题的答案是：你们买不到了。（此处没有广告费）

西河？WHAT？就是这个好多年成洛路都修不好，龙泉对其也不重视，都把重心给了大面和龙泉新城，这屌丝地方会买不到房子？送我我都要考虑下呢，你逗我呢？

雄飞生活广场之前清水毛坯价格去年还没超过5000元，很多人4600买的，最近该楼盘开始捂盘，号称下一批次精装楼王7500。这价格买西河，万万接受不了啊。

那么为什么西河会火呢？

首先当然是6月份就开通的地铁4号线东沿线啦，西河是其终点站。

4号线也通向温江啊，这有什么稀奇，很简单，看大势！

成都的板块轮动方向是从南到东再到西最后到北，让我们看看东线最靠近西河雄飞的火是什么楼盘：中州里程！15000精装，其次最靠近西河的是：鲁能城！17000精装！长长的4号线东沿线，十陵没有新楼盘，紧贴着的居然是如此价位的房子。

下图为成都房价板块轮动区域东站-西河沿线：

其次，后面我会强调：地铁对于郊区房价有巨大的拉升作用，但对于市区房价拉升不明显，轨道交通对房价最大的影响是消除市区和近郊的价差！不过就是地铁三站，你凭什么价格是我的一倍？这种拉近作用导致整个城市近郊房价开始拉升。

温江是个没有前途的郊县，不仅仅是因为没有相关产业，更关键的是他进出城必走的是光华大道。黄田坝机场和双流机场将温江夹死在中间，一个连主要道路都无法畅通的城区能有什么前途，4号线西沿线很可能将是成都最挤的地铁线之一，而且西三环和西绕城也将会是最堵的！其实现在就已经是最堵得了。老成都人的南富西贵金温江银郫县的地段偏好会将温江的交通接近瘫痪的弱点展现的淋漓尽致，两大机场又无法搬迁，未来的10年，拥堵和拥挤将会是温江以及光华大道的代名词（具体分析见后期文章：为什么温江和双流没有前途）

下图为交通“血栓”光华大道：

更关键的是，西河的地铁楼盘很少，紧挨着青龙湖公园，巨大的绿地对于成都这个喜欢公园的城市还是十分有吸引力的，雄飞属于独一无二，这样的情况下，该楼盘不火也难（不过，雄飞集团貌似一直不善于宣传）。

三）  下一站：西安

成都火的发紫，隔壁的西安楼市也已经开始了狂飙，西安的房价涨幅在2月份已经名列前茅，成都去年到今年走过的路，西安怕是要重新走一遍了，当然连西安这种地铁电缆都偷工减料，城中村遍地的城市都已经发展到现在的涨幅，其功劳大半都不是西安自身有多好，而是人家都在关门的原因而已。

不过，即使城市弱如西安（正如弱如长沙一般），其关门时间点也在提前，赶紧行动吧！

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