本帖最后由 yevon_ou 于 2013-1-15 22:11 编辑
浅谈财务配置中的航母
前二天Zhifei问我,你总是说财务配置要围绕航母。但什么才是航母。假设我现在有300W现金,我要购买什么样的资产,才是我的航母。商铺,写字楼,厂房,土地,企业。。。。?
答案很简单,三个字:“不知道”。
一)不知道 不知道。这个答案回答了无数次,讨论了无数次。堪称我们最了解,也是最不了解的答案。 为什么,因为当我们问:“什么是航母”时,其实相当于我们问另外一个问题,二个问题是完全等价的“什么资产最升值”。 今时今日,什么资产最升值,什么房产最有回报空间? 这个问题,我们已经讨论过了无数多次,争论过无数多次。相关的巨著,可以灌满几张光盘。简单点说,可以分为浦西帮,浦东帮,康城帮,仁恒帮,老公房帮,清林泾帮,空关炮房帮。。。。。。。 那么,今时今日,如果我们要买房子,哪一款房子最升值呢,答案还是三个字:“不知道”。
二)所谓航母 对于哪套房子最能升值,我们已经讨论了无数年,迄今也没有一个结果。所以我不能回答Zhifei,他应该买哪项资产作为一个航母。 那么,航母理论还有什么价值呢? 航母理论,其实是说的一个仓位定理。 就好像在原著《炒房基础知识入门》中所说的一样,如果你有1个亿,你可以选择购买100套价值一百万的小房子。 但这样做的缺点是什么呢。你并没有最大化你的利益。 譬如说,“投资门槛”始终存在。所以某些一千万的项目,回报率会比一百万项目高一点。 如果你全部买100个一百万项目,就丧失了更高收益的机会。 再譬如说,100个雷同的项目,不能有效地错开时间,地点,市场风险。有“鸡蛋放在一个篮子”里的危险。 一旦上海遭遇核辐射,你就全军覆没了。又或者政策调整,额外增加房票价值,对老公房的打击也是很大。
所以,如果你有1亿投资房产。较好的架构应该使用“航母理论”。以核心资产为重心,并以外围辅助资产提供流动性平衡性。 那么,航母应该是多大的资产呢。 答案是不确定。
譬如对于很多外地来沪人员,家里的钟点工阿姨,她们奋斗一生最后的结果,就是顺理地在上海买一套房子,哪怕是30平米很小的老公房。
对于她们来说,这套老公房就是她们的航母,就是她们的核心资产。而另外还有一些定期存款,理财产品,作为周边的护卫舰。 而如果上海的普通白领人家呢。 或许他们会有一套中环三房,价值400~500万。就占去了他们的核心资产。对于他们运筹帷幄调度所有资源,层次换房最终换上三房,就是他们一辈子奋斗的结果了。 这些普通白领们,或许另外还会有套几十万的老公房。一些现金和股票,作为他们的外围资产。
第三个层次,则是象Zhifei这样,如果你的财富已经达到1XXX万。那么你可能会考虑汇聚一项六七百万的项目。这个项目可以只追求收益性,许多年不用担心流动性变现。你可以“长期,坚毅,持有”。
那么,航母是什么。30万,300万,3000万,都可以是航母。 你要问航母是什么,就好比外来打工妹问“30万,最佳的房产购买策略是什么”。 就好比普通白领问,“300万购房款,请问最佳策略”。 就好像大户问,“3000万买房子,如何最优”。 对每一个价位,其实都是某一对应阶层的航母。每当你问三十万买什么房子时,可能就是打工仔一世的性命。
三)航母的优势 前面问到,航母是什么。
2002年时,我去看西渡房产,当时大约9~11万一套,单价每平米800元。现在大概涨了10倍。的确是不错的资产。 二十套西渡的房子,是不是航母呢。还是不屑地说人家小炮舰? 答案是:是的。
航母并不一定是一个整体。我们并不要求,航母就一定是一套房子。 航母的意思是什么,是说你可以“动用700万”去购买一项资产。他可以是一套房子,可以是十套房子,可以是一幢六层十二套老公房。 航母的意思是什么,是多一个选择。可分可合。可以是一套大房子,可以是十二套全幢老公房,可以是二个弄堂的西渡房产。 航母只是让你多一个选择。而我们知道,选择越多,回报越高。门槛越高,回报越高。
四)实际分析 最后我们说点实际的,譬如Zhifei同志,他问他的航母该如何配置。别扯这么多云里雾里的。 我手里有一个Zhifei的2008年资产列表。根据我的分析,他主要有以下几个缺点: 1)没有财富增长源 2)没有现金流规划 3)没有互补性 具体来说,他并没有任何一项资产。为未来的三年会升值3倍。而他的现金流很弱,饿不死撑不饱。最后就是板块混乱。
对Zhifei的推荐,应该集中精力,在天津找一项“未来三年升值3倍”的资产。具体是什么,我不知道。 这套资产需要多大的购买能力,或许超过Zhifei的吞吐实力。但不要紧,他可以以各种方法筹款。筹款的最终目的,就是围绕啃下“三年三倍”的资产。 然后,Zhifei可以调整一下他手中的筹码。抛掉一些前景不明朗的,保留一些租金回报高的。因为航母的建造过程,肯定是负现金,肯定吞噬大量现金。所以要周围物业给他输血。
最后,持有这套“很大,而且三年升3倍”的资产。三年之后,你的总资产就会是现在的5倍。
以上分析合不合逻辑?其实完全是乱写。 因为限购、限贷、限交易,现在已经错过了调仓位最好的时机。所以,还是歇歇吧。
我如果开一个理财工作室,最终给客户的建议也是40%债券,60%股票。
为什么,因为客户就是猪。猪并不需要你给他们最好的建议,猪只需要猪听得懂的建议。
如果你和客户说,把所有的股票全部割光。办六十张信用卡,信用卡刷爆再加全部的资产买套2000W的房子。客户非吓倒了摊在桌子上不可。
这种事,也就帮俺LP操刀操刀。连俺ZMN都不肯。你又怎么能说服别人! 我一般不支持买别墅,自己判断了。 啃十五套老公房的隐性成本很高的。
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