[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]图源网络 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]   [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]图源某书 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]   [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]政策转向：限制→救市
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]   [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价走势：还未到底
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]政策导向告诉我们“不减”，而真实的房价走势也告诉我们“不增”。根据6月17日统计局的数据来看，楼市依然不容乐观，甚至更为严峻。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]截止5月我国新房价格连续11个月下跌，并创下了2014年10月以来最大跌幅；2024年前五个月房地产投资增速同比下降10.1%，尽管已经推出一系列利好新政，但楼市似乎依然没有触底。  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]图源：统计微讯 尽管上海新房市场依旧领涨，但二手房市场能精准地反映出楼市的真实走向。自去年5月起，上海全市二手住宅价格已连续13个月下降，当前价格基本相当于2018年11月和2020年10月水平。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]（小区基价：小区成交还原价，即更贴合真实交易的市场价，规避二手小区房源价格做低的情况） [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]目前实施的一系列新政，如去年的“9.1”、“12.14”与今年的“5.27”新政，皆意图通过调控手段来扭转房价的跌势。然而并没有达到预期，只是稍稍让马车降了点速度，而未能从根本上扭转其方向。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“5.27”新政之后，虽然上海二手房成交量激增，但成交价依旧是在下行。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这显示了市场的调整态势并未因政策出台而显著改变，二手房“以价换量”的趋势或将继续持续。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从这个层面来看，也预示着楼市“不增”的未来。一个不减，一个不增，政策与市场正在互相博弈，但不只如此。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
03[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]土拍市场：取消限价
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]继5.17新政，上海楼市在土地端也放出了大招：取消土拍10%溢价率上限，实行“价高者得”。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]同时，联动价也消失了（取消联动价，并不意味着彻底放松限价）。在最新公布的土地出让文件中，已经看不到联动价相关表述。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这也意味着，土地市场从原本的抑制房价上涨回到了自由竞争状态，将有助于市场形成更加合理的定价机制。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]未来高品质的新房价格或将不断突破预期，将成为楼市新的“价格锚”。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这些品质新盘，也将成为楼市真正的标杆、未来领涨的核心力量；让楼市真正实现“新不如旧”到“新比旧贵”的转变，一二手倒挂或将慢慢退出历史舞台。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
04[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]租金回报率VS利差：此消彼长
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而现在，购房者不再仅仅聚焦短期房价涨幅，很多人开始考虑资产的长期收益和稳定性，开始关注租金回报率。（租金回报率，是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。） [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其是当老破小价格一跌再跌，很多人开始果断上车二手房以出租实现“对冲”。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]主要原因就在于存款利率的下调，年化利率3%以上的存款产品已难觅踪影。以中国银行为例，目前一年期存款的利率在1.45%，五年期存款的利率在2%。  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]图源：中国银行官网 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而上海很多核心地段的老破小租金回报率都在3%，从收益角度来看，买房收租还是要比存银行来的划算。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]且存款利率仍有进一步下调的可能，此消彼长，在进一步削弱存款的吸引力的同时，也将间接地对租金回报率产生正面影响。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在这种情况下，买房收租无疑是一种值得考虑的投资选择。特别是在上海这样的高租金回报率地区，租金收入可以作为长期稳定的现金流，更容易实现资产的保值。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
05[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]保障房建设：调整结构
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另一个显著的趋势是，国家正在大力推动保障房建设，以满足更多居民的基本住房需求。随着各地对保障房建设的重视和投入，预计未来几年内将有大量保障房入市。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]截至2024年1季度，上海已累计建设筹措各类保障性租赁住房49.1万套（间）、供应30.4万套（间），分别完成十四五规划目标任务的82%和76%。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不仅如此，今年4月上海发布《上海市2024年度国有建设用地供应计划》，尽管商品住宅用地供应缩减，但保障房建设并未放慢脚步。  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]信息来源：《上海市2024年度国有建设用地供应计划》
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除了规划建设租赁保障房（75-105公顷）、其它保障性住房（250-300公顷），更带来一个上海此前没有的“新物种”——配售型保障性住房（91公顷）。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这些保障房的建设，将为中低收入家庭提供更多的住房选择，对商品房市场也将产生一定冲击，从而可能引发市场结构的调整。  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]信息来源：《上海市2024年度国有建设用地供应计划》 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其从配售型保障房的建设用地分布来看，市区并未规划建设，主要集中在外环外（嘉定松江最多达到24公顷，浦东宝山奉贤也有10-12公顷，闵行临港少一点；青浦比较例外，没有供应。）这点与其他城市类似，如福州、西安的配售型保障房也往往不在中心城，主要分布在郊区新城产业聚集、交通便捷的位置。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]销售价格是周边商品住宅的5折左右，当然，户型会比商品住宅小。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于郊区新城而言，倘若配售型保障房入市，未来楼市将面临更大的挑战，与中心城区的分化也将再度加剧。从长远来看，房价逐渐回归到其居住属性是大势所趋。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
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写在最后[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]时代已经翻页，楼市真正进入一个崭新纪元。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而，大家无需过分惶恐担忧。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]与三体世界突如其来的“恒纪元”与“乱纪元”不同，楼市的变化是一个慢慢企稳的过程，最终将找到一个“平衡点”，届时房价将趋于“不增不减”。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一线城市的房产，依然还是最好的投资品。一方面具备更强的保值能力，另一方面也具备中长期的投资价值。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们相信，“不减”只是上海的底限，“不增”并非上限。 <--END-->
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