今天下午,和一位兄长喝茶。大家说起了去到天津买房子。我说,我们有一个兄弟,叫做Zhifei,在天津实战经验丰富。去天津买房子,可以找他飞苍蝇。 ryun说,他在天津有二个小队。如果要干什么事,跑跑腿,要人有人,要马有马。 最后,那位大哥说,“不如我去天津开二家分店,以后也别找笋盘了,房源五公里所有的房源,统统全部都知道”。 我们大家一起都晕倒。 事后想想,回来决定写一篇文章,以馈读者。 一)回报 炒楼的回报有多高呢。大概是100%,单利一百。 什么意思,也就是你拿30万元去投房产,则明年就是60,后年就是90W,第四年120W,第五年150W,第六年是180W………… 看清楚,这里是“单利”一百。炒楼的平均回报率,可以做到100%,每一年是1、2、3、4、5、6、7、8、9 但不过是单利的。复利就不得了了。 为什么这么计算呢。因为你有杠杆。 譬如说,你三成首付,其余贷款。 但我们有一条原则,“非笋莫入,笋盘七折”。笋盘的意思,就是必需市场价的70%. 如果你买的是笋盘,而且你首付三成,意味着你买入的那一刻起,你的回报就已经有100% 因为正常的价格是100万,你70万买入,30万本金。只要他能涨回原价一百万,你就赚了三十万,回报率就是100% 而第二年呢,很有可能一套一百万的房子,会涨到130万。 第三年,130万的房子,会涨到166万。 第四年,166万的房子,会涨到200万。 第五年,230万 第六年,260万 第七年,300万 第八年,330万 考虑到你的本金是30万。你的回报就是100%,单利100% 也就是说,你的财富增长曲线,是1、2、3、4、5、6、7、8、9…… 这样的回报,是任何实业都无法比拟的。 二)蓝海 炒楼的回报为什么会有这么高呢。道理之前我们那篇“从《实业兴国》说起”已经说明了。 炒楼的回报高,因为炒楼的人太少。 我们的一生都在寻求蓝海。我们每一个人都在讨论温州炒房团。其实实事求是地说,“炒家”完全比想象中的少。所谓温州炒房团,根本是文科生小编瞎编的。温州有富婆,无炒家。 整个上海,真正的职业炒家,我估计不超过1000名。全中国,不超过10000名。 我们的媒体广播,天天都在讨论抑制楼市炒风。但事实的真相,是楼市的炒家非常非常非常地少。少到只占整个市场的1%都不到,0.1%都不到。 炒楼是一件高回报的工作。“蓝海”的最主要原因,是炒家太少。 三)流派 第三步,接着说到了多军的流派。 从最简单的现实,多军就分成二个流派。 一个是LZ这样的流派。其特点,是“大面积,低总价,一定要70%非笋莫入”。 另一个流派,则是象liyang_bb那样,“小面积,高租金,租金回报率极限”。 为什么呢,因为这二个流派,都在寻求安全边际。 liyang_bb的概念很清楚。我就是追求租金。 liyang_bb的要求很简单。“租金回报”是很实在的东西。只要有5%年租金。哪怕刮风下雨,楼市崩溃,我自岿然不动。 liyang买房子,严格追求租金回报。只要租金回报高到吓死人,他就有足够的安全边际。就绝对没有泡沫。 同样的,这道理liyang的流派,和操作风格。他追求买“面积最小”的房子。因为面积越小,租金%越高。当小到只有一张床,租金也要2800. 而另外一个流派,象LZ这样操作。则是追求“笋盘七折”。 我们的信念是,“笋盘不会骗人”。 譬如说,我们买入的价格,是市场价的70%。那么,哪怕整个楼市崩溃,房地产市场暴跌,但只要我买入的价格足够低,我就有安全边际。 当别人都跌光本金了,我才刚刚到成本线。 而再往下,自然会有比我更急的人会出利好。 按照这样的操作思路,多军流派,其投资的风格,必然是“低单价,大户型”。 因为笋盘七折,你要找七折的笋盘,仅仅靠勤奋也不够了。 勤奋只能保证你找到八五折的笋盘,你要继续往下爬。或多或少总有牺牲。 一种牺牲,是特别大的户型。特别高的总价。这样买的人就少,你就进入了“蓝海”。 另一种牺牲,是药单 第三种牺牲,则是买一些很怪,很妖的房产。博市场转口味。 可见,这几种牺牲,都是以流动性丧失为代价的。当你买入一个“七折”笋盘,你或许要等待很长的时间,才能等到市场自发纠正。 这里就和“流动性的黄昏”---- 那篇文章连接了起来。 再说一说,为什么会形成二种不同的流派。 就如果美国的收费理财顾问,每个人都会和你说,Finance是没有One for all的解决方案的。 每个人的情况不同,风险偏好不同,理财师给你的建议也不同。 对于实际情况来说,我们必须注意到如下三点; 1)双方的资金规模不同。 2)LZ和liyang_bb手里的资源不同。包括同乡,老乡,身份证。 3)双方的侧重点不同。 LZ毕竟是一个上海人,所以他经得起耗。时间对他不重要,他可以等,等五年,十年,二十年。牺牲流动性,等政策转变,他可以和上海共存亡。 而liyang_bb毕竟是留着后路的。以他的风格,他随时可以在很短的时间内,把手里的房子全部都抛光。然后拍拍屁股离开上海。
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