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标题: 从数据中看香港楼市 [打印本页]

作者: yevon_ou 时间: 2017-1-31 09:27
标题: 从数据中看香港楼市
从数据中看香港楼市

香港二手：

	2013年	2014年	升幅
宗数：	39630	46950	+18.5%
金额：（亿）	2030.70	2572.60	+26.7%

香港一手：

	2013年	2014年	升幅
宗数：	11046	16857	+52.6%
金额：（亿）	958.72	1761.57	+83.7%

一）豪宅市场

想写这篇文章，因为记忆中从2007~2008年开始，香港豪宅的概念，一直是“二千，千五”。
意思是，总价超过2000W HKD的豪宅，每年成交不超过1500套。多半年份仅千套出头。

这个框架很有指导意义。因为Hongkong是全世界房价最高的城市之一。也是交投十分活跃的城市。
2000万港币，相当于1600万人民币，或者250万美金。

以250万美金作为一个“豪宅”门槛的话，则在房价最高，流动性最强的Hongkong，他每年成交也不超过1500套。屈指可数。
不动产，所谓“不动产”。其必然是难以交投，换手率稀少的。

譬如上海目前市内，市中心的豪宅，基本都要10万RMB/平米。折算下来一套能住人的168平米三房，就要2000万HKD。
但我要告诉你，这个市场是非常非常小的。在豪富的香港市场，无论房价还是购买力都远远超过上海。香港一年的吞吐容量是多少呢，大约1300套左右。

二梯四户，28层楼，则每一幢楼有110户人家。
对于上海一个中小型的社区，四幢楼，则一次开盘是440套房子。
1300套房子，仅相当于三个新盘。

豪宅市场，不仅仅是一个金字塔的形状。他简直是一个哈里发塔。

二）新版数据问题

看到了2013~2014香港房地产交易数据，才发现随着纸币的橘子化，我们对事物的认识又有一点落后了。
让我们看看数据都说了些什么。

a) 成交宗数+52.6%，成交金额+83.7%
这意味着单价至少涨了三成，2014是一个毋庸置疑的大涨之年。
而且香港和内地一样，也存在“新盘外扩”的现象。新建大型社区往往集中在更郊远的地铁延伸线终点站。所以实际的涨幅还要超过30%

b) 成交金额1761亿，成交宗数1685笔。

折算下来单价要1000WHKD一套。

这也是一个里程碑式的纪念。香港均价终于跨上了千万每套。

这里面也有一个衍生推断。如果平均价能到1000W港元的话。
那么2000W港元以上的成交，肯定不止1500套了。一般我们可以取“金额翻一倍，数量1/4”来估算。
这样的话，香港目前每年2000W以上的新盘，有4000套左右。
4000W以上的新盘，有1000套左右。四千万才是新的豪宅门槛。

c) 成交宗数1685笔。
我们知道，2014年上海共销售一手住宅73000套。考虑到上海人口是香港的三倍。上海供应仍比香港多五成。
这已经是历史最小距离。在之前的几年，香港每年一手楼盘供应10000套，上海20万套。距离接近以光年计数。
供应数是一个很重要的概念。终有一天，上海的供应也会缩减到万套每年。这无疑会对市场造成巨大的影响。

d) 一二手比例1:3

2014在香港被誉为“一手之年”。因为香港政府征收双倍印花税，额外印花税，导致交易成本剧增。
所以整个2014，一二手比例由原先的1:4退化至了1:3
二手房交易远多于一手房，应该是市场主流。对于篱笆很多SB来说，他们能买得到一手房，才是一件不可思议奇怪的事。

e) 二手房单价600W HKD
同样的我们观察二手房“金额/笔数”，则每笔单价只有600W港元。远低于一手房。考虑到新盘多在郊区，差距更大。
这里面有一部分原因，是二手房折旧，在同等区位价格会低于一手。
但是比例也没有这么大。一般每年1%也折不到。十五年楼不会折到15%。

二手房总价低，可能有几个原因；

i. 二手房交易偏向低端。小破差的房子被频繁交易换手，老公房换手率最高。而真正的好房子，房东很少放出来卖。

ii. 二手房面积小。反映了香港人这十几年来，越住越宽敞的局面。

iii. 政府公屋之减少

f) 二手涨幅8%

二手成交增长18.5%，金额增长26.7%，意味着二手涨幅只有8%。
2014年被誉为“一手之年”。政府对炒卖交易征重税。于是一手就开始飙涨。
因为宏观调控，所以房价飞涨。全世界都是这个道理。

g) 一二手累计成交4300亿。

目前香港个人住房按揭余额大约在8000亿左右。此数字仅供参考。
2014.6香港金管局发文，全香港没有任何一套负资产。

三）总结

目前香港市场，豪宅的门槛已经进到了4000WHKD/套。豪宅的定义，是每年交易千套左右。

一手房已全面突破千万每套。
二手房均价600万，低端成交量比高端大。

将军澳10000/尺，哥也是醉了。

（yevon_ou@163.com，2015年1月14日）

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