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标题: 国家首次明确:房企资不抵债,应尽快破产清算,购房人... [打印本页]

作者: kai    时间: 2024-8-24 07:15
标题: 国家首次明确:房企资不抵债,应尽快破产清算,购房人...
8月23日,国新办举办“推动高质量发展”系列主题新闻发布会(住房和城乡建设部),事关房地产和住房事宜。在答记者问环节,住建部副部长解释当前全国保交房情况。
保交房,国家非常重视,是2022年以来房地产领域最重要工作之一。众所周知,2022年7月,发生了一件震惊全国的事件。

一是预售款被房企扔扔挪做他用了,这种情况较常见;二是拿地时地价很高,且前端违规融资和中端正常融资,借了很多钱;如今地价暴跌,当然房价也跟着大跌了;即便把房子建成,大部分房源都能卖出去,回笼的资金仍不够还债。资不抵债的项目,整个项目就很难被列入保交房的范畴了。
我估计只有少数项目中的局部楼幢被纳入保交房,比如一个楼盘,按规划建10幢。第一期开工5幢,还没完工,房企就爆雷了,停工了。这5幢楼共有500套房子,已卖出去了200套。那么,就有种可能的保交楼做法:只建成2幢楼,将200个购房者的房子调换后集中于这2幢楼。
而对于多数资不抵债的项目,将会加快推进项目开发企业破产重组或清算!而房企的项目公司一旦进入破产程序,就涉及到债务清偿。
这里,住建部的说法是:按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定,优先保障购房人合法权益。
那么,到底是什么样的优先方式呢?
其实,过去两年,部分爆雷的房企,公司总体上已资不抵债了。
最典型的是恒大。
2023年的数据表明,
恒大的负债高达2.2万亿,而其资产只有1.8万亿。在明显的资不抵债的背景下,其实恒大集团应该早就进入破产清算流程了。但,即迟迟未能。即便是有债权人要求香港法院进行清算。主要是涉及到很多尚未完成的项目,其中有些还有保交楼的可能性。而这次住建部的说法,是比较靠谱的。也就是:不会让很多资不抵债的房企从集团层面破产清算的,而是要下沉到项目层面,资能抵债的项目列入保交楼,资不抵债才对项目公司进行破产清算。在破产清算后,哪些债权人能够优先获得清偿,从而保住自己的资金,或者至少部分保住自己的资金?这里,老杨就给大家科普一下吧。


根据优先顺序,共有七类债权人。1、排第一位的是拆迁户很多房地产项目涉及到拆迁问题,拆迁及对拆迁户的补偿是开发项目启动的最早流程之一。如果项目已经完成、售出或交房,但连拆迁补偿款都未付清,从法律上讲是说不过去的。2、排第二位的是购房人购房人购买了期房,但项目尚未交房就遇到了问题,项目已经停工,甚至已经成为烂尾楼,这种情况目前在全国范围内的许多城市都存在。
这涉及到千家万户,国家在保交楼的过程中常说,要维护购房者的合法权益。因为它涉及到民生问题,与前面提到的拆迁户性质是一样的。都关乎民生和单个家庭的利益。3、排第三位的是建筑工程款房地产开发涉及到大量的建筑活动,建筑队伍和建筑公司投入了资金和劳动力到项目中,很多时候他们都是先垫资进行建筑安装活动,因此在清偿顺序中排名较前。4、排第四位的是有抵押或担保权的债权这通常涉及到金融机构。例如,商业银行向某个项目发放的开发贷款通常有抵押物,抵押物一般是项目本身。再如,项目发行的房地产信托,也拥有项目的抵押权。除了抵押物,还有担保,例如开发商的母公司为其某个项目融资提供担保。5、排名第五位的是房企员工薪资在清偿顺序中排名较靠后。如果资不抵债的情况很严重,则破产清算后,企业欠员工的薪水、保险金等,员工可能就拿不到了。6、排名第六位的是税款就是开发企业欠地方政府的税款。7、排名第七位的是普通债权这些是没有抵押,也没有担保的债务,比如2021年年中之前,很多上市公司发的债券,部分属于信用债,尤其是外债。而之前,网传所谓的恒大等公司发的外债皆有中资银行担保,这种说法不靠谱。
看完后,老铁们明白了吧。
正如住建部所说,如果你的房子不幸卷入房企破产清算,也不用太担心,因为债务清偿顺位确实很靠前。
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