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在深圳上了车,我想说五点
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作者:
水库2019
时间:
2018-12-26 10:32
标题:
在深圳上了车,我想说五点
1.
大家好,我是二姑娘。
在深圳买房,筹划了差不多一年。
我人在北京工作,户口在成都,所以这一年我先办了深圳户口,这是上车门槛。
然后查了自己的征信,确定名下没有房贷,贷款没有问题。
每次到深圳出差,就会抽空看房。
因为前期准备了很久,目标也锁定在了很小的范围。
所以,这次去深圳出差,看到一套特别喜欢的就下手买了。
看房过程中最大的感受是:买房是一个不断妥协的过程。
很多时候面临两难选择:要么降低预期,要么加钱。
如果钱有限,那不是你选房,而是房选你。
所以在买房时,最好做一个优先度排序。
一套房几个重要指标,整理一下:
A.交通(离地铁远近,离上班中心区多长时间?)
B.商业配套(吃喝玩乐,买衣服,看电影有没有成熟的购物中心)
C.户型(是不是方正,动静分区,干湿分区,有没有硬伤)
D.朝向(南北通透?采光如何?)
E.装修(毛坯,精装?)
F.居住舒适度(绿化率,容积率,人车分离,临不临街,是否安静)
G.学校(是不是学区房,学校好不好)
H.楼龄(卖出难易度,建筑年代当然越近越好)
有限的钱,没办法所有要素都兼顾。
你就要想清楚,哪一点是必须有的,哪些是可以将就的。
譬如我,最看重的要素是AB和H。
地铁和商业配套很好理解,看重楼龄是为啥呢?
楼龄影响两个因素:
一个是贷款,对评估价和贷款期限会有影响。
太老的房子,评估价可能会低于成交价。
楼龄太长,也会影响贷款年限,很难做到30年。
另外一个是流动性,也就是卖出的难易度。
虽然我考虑自住,但人很少会一辈子住一套房,以后大概率会卖的。
楼龄越近,就越好卖。
所以我不考虑2000年以前的老小区,我不知道现在买一个90年代的房,10年后还能卖给谁。
2.
但还好,深圳的老小区并不算多,北京会多一些。
我比较中意的两个小区,都算次新房:
A小区:
2012年建,
在地铁和一个大型购物中心上面。
坐电梯下楼就可以看电影,吃饭,购物,出行。
距离深圳核心工作区半小时左右。
我看中的房源,户型方正,标准的三房,送一个入户花园。
三个卧室和阳台都朝向花园,安静。
小区物业管理严格,人车分流,绿化也没有硬伤。
B小区:
2007年建,
绿化更高,容积率更低,这两点都比A小区强。
离地铁也算近,三四百米,但商业配套比不上A。
地铁线路不算深圳的核心工作通勤线,但总价比A低。
我最后选择提高预算,买各方面更优的A。
一是因为懒,我平时的生活范围就在方圆100米内。
考虑到我5年或10年后卖出,买的人大概率是90后或00后。
他们应该比我更懒,A卖出会更容易。
因为超出预算,短期内会有一点压力。
这就是妥协和取舍了。
3.
跟房东议价要讲一些技巧。
我以前观摩过几次买房谈判,总结了一些经验:今天,房东破产了吗?
话说我跟房东谈价前,还把自己的文章翻出来看了看。
在实际谈价过程中:小区均价,参考意义不算太大。
装修,朝向,楼层,房东的心理预期,都影响一套房的价格。
两个数据比较有价值:
A.同户型最近的成交价
多找几个数据,给自己做为议价参考。
B.房东的心理底价
跟中介了解一下,上一次房东是多少钱谈崩的?
在谈崩的基础上往上加价,是不错的策略。
当然也要给自己一个合适的心理预期。
譬如,房东的报价已经算是市场价,水分不大,那么谈价空间就不会太大。
我买的房,房东挂牌价560万,在小区算市场价。
上一家是545万谈崩。
于是我从540万开始谈,最后553万成交。
在553时僵持了许久,房东都不愿意在房价上让步。
我只能试着把其他条件扔给他。
最后谈的是,让房东自己赎楼,成本大概3-5万。
所以算一下,我大概往下谈了10万左右。
4.
前期规划好自己的首期款,也很重要。
在深圳,除了首付款还有很高的附加成本,包括:税费+赎楼费+中介费。
如果不找链家,中介费一般能谈到1%。
赎楼费要看房屋欠款多少,成本一般是欠款*3%左右。
赎楼费算是深圳特色,在北京,上海,成都等都没有。
赎楼费怎么来的,可看这篇文章:
深圳买套房,附加成本够二线城市首付...
税费的大头是增值税:计算法则是(计税价-登记价)/1.05*5.6%。
这个增值税,一般房屋满两年是免交的。
但是深圳给每个区有个普通住宅定价,成交价高于定价,就算非普通住宅,都要征收增值税,也叫豪宅税。
譬如宝安区标准是360万,福田区是470万,南山区是490万。
但哪怕是刚需,在这些区域买房,基本都会超过豪宅标准。
我买的房在宝安区,增值税非常高。
税费合计37万左右,只增值税一项就21万。
深圳以前三价不合一,这项税费有很大的操作空间。
今年3月推出了三价合一的政策,现在避税基本堵死了。
所以,在深圳买房,除了首付款外,
总价400万-500万的房,你需要额外预算20万-40万的附加成本。
如果首期款紧张,税费可能是影响决策的重要因素。
在买房前,最好把税费计算清楚。
不过,一般如果税费太高,房屋报价就会低一些。
虽然税费默认是买方承担,
但可以做为一个筹码,尽量跟房东压价。
5.
我这次买房,特意选在了年底。
一年之间,12月-2月买房是比较好的时机。
年底开发商要冲业绩,回款压力大,往往会让一点利。
二手房市场也一样,年底看房的人少,买方议价空间也大一些。
但没想到,我这次看房人还蛮多的。
就我买的那套房,前后两天去看碰到了不同的三波人。
跟我的中介打听了一下:
深圳二手房市场,9月以前,成交都不差。
10月和11月,市场冷淡了很多。
到了12月,有所回暖,看房的人多了起来。
我猜可能跟房贷利率下调有关:
深圳一些银行的房贷利率从此前上浮15%下调到了10%。
我这次的房贷在中国银行,利率就是上浮10%。
买房这事儿吧,大部分人都是买涨不买跌,这是人性。
但我看好了就会下手,买了就买了,心态要稳。
短期的涨跌,我也不会care。
自住就不说了,即便是房产投资,也需要长持最少3-5年。
明年涨了或跌了跟我无关,反正我也不能卖。
很多时候,买了就跌没啥,不买然后涨了,比较心塞。
长期,我看好深圳...
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