房产投资如何判断一个板块的升值潜力?
框架思维:
1、评估一座城市房产板块潜力的正确逻辑
2、一个板块是否有升值潜力和好不好是两个概念
3、判断一个板块是否有潜力的唯一标准
01、评估一座城市房产板块潜力的正确逻辑
多数人看待城市板块,只具备对城市「空间」的单一维度投资逻辑,即从当前的心理距离、现成配套看待一个板块的潜力价值,缺少全面而独立的判断,容易受主流媒体的影响,作出人云亦云的决策。
如果这样决策,意味着你身处羊群效应的尾部,是很难获得超额回报的。
因为我们知道,投资分歧带来巨大收益,共识只会降低投资回报。人人都看好的项目,一般赚钱不多,所谓“众利莫往”。
所以我们对板块的认识要跳出基于当下的的角度,挣脱普遍认知的束缚,建立一个基于过去、现在、将来的多维投资逻辑,洞察一个板块的生命周期。
从房产升值潜力的角度来看一个板块,一定会经历四个阶段的生命周期:1、炒概念;2、炒地皮;3、炒配套;4、炒供需。
这句话对你有什么启示?知道哪个时机进入吗?
(以上重庆、成都各板块分别处于哪个阶段?什么时机进入较好?图片来源:安居客)
先说安全性,在炒概念阶段进入风险比较大,因为规划说得再好,都可能会烂尾。
一个板块的产业导入,人口迁移,配套成熟需要足够长的时间才能见到效果,太早进入会成为“先烈部队”。
而在炒供需矛盾阶段进入则风险比较小,毕竟后期炒供需,说明片区人气已经很足了,供不应求,二手房自然有价有市,价格非常扎实,但因为在最后一个阶段进入,时间有点晚,获利不会太多。
再说回报率,即哪个时机进入赚得多。正确的做法是在每个阶段切换之间进入,即上一个阶段的尾声,下一个阶段开始拉升之时进入,这样能够保证最短时间内可以收获一个完整的涨幅。每天都在涨,没有浪费一点时间。
而真正的高手,是从炒概念阶段就能判断该板块能不能起来,会不会烂尾,如果有信心就在概念阶段进入,最后一个阶段退出,从鱼头吃到鱼尾。
参考某市规划新城,最初概念出来涨一波,然后地价拍卖又涨一波,接着配套学校、医院、地铁上马又涨一波,最后所有东西都成熟了,价值显现,人们纷纷迁入导致供需矛盾又涨一波。
一个板块走到第四阶段的生命周期之后,整个板块的楼价就会持续高价平稳上涨,但没之前涨得没那么厉害了。这时,政府和媒体又会带着人们去炒另一个板块…
02、一个板块是否有升值潜力和好不好是两个概念
明白了一个板块的生命周期后,我们接着讨论如何判断一个板块是否有潜力,是否值得投资。
首先,我们要明白一个板块是否值得投资与一个板块好不好是两个概念。
以北京为例,要说板块好,天安门附近最好了,全中国的政治中心,但它值得投资么?不值得
过去十几年,北京涨得最多的不是天安门附近,而是三至五环的近郊地铁新房或次新房。
再比如,一个楼盘均价2万,现在有两套房
A:中高层楼层,望花园,南北通透,户型方正。
B:2楼,临街靠马路很吵,采光一般。
你在看二手房的时候是不是经常遇到这样的选择题?
现在问你,哪个值得投资?
其实,这个是伪问题,因为不知道价格根本无法判断。
事实是,A当然是好房子,但是它单价是2.3万,B当然是不好的房子,但它单价是1.5万,那现在哪一套房子有投资价值呢?
显然是:B
因为这个价差太悬殊,不合理的价格一定会得到市场的修复,你只需要买下来,然后等待它涨上去就能赚钱了。
这两套房子,行情来了的时候,涨幅表现是这样的:A房2.3万涨到2.8万,B房1.5万涨到2.5万,两者由原来8000元的价差缩小到3000元,市场回复合理,B房涨幅最大。
投资法则:
如果一个楼盘的优质户型低于该楼盘的平均价格,则该户型被低估了,可以考虑买入。
如果一个楼盘的劣质户型高于该楼盘的平均价格。则该户型被高估了,卖贵了。尽量别买。
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